注册 登录
心灵创富|上海现金流游戏 返回首页

暗香的个人空间 https://www.xinlingchuangfu.org/?2488 [收藏] [复制] [分享] [RSS]

日志

香帅:房地产投资专题问答

热度 1已有 999 次阅读2018-1-20 18:12 |个人分类:读书笔记

一、北京的房价会跌吗?
思考逻辑:房子是商品,价格由供求关系决定。
房价逻辑:
       房价=实际成本*(有效需求/有效供给)
       实际成本=建设成本 +行政成本
       有效需求=真实需求*能力系数
       有效供给=存量供给+存量供应
       
1、需求面上:买房买的是城市的潜力,房子的附加资源决定房价。美国的纽约是经济中心,波士顿是文化中心,政治中心是华盛顿,而北京是中国的三个中心之和;中国的总人口是美国的4倍。北京现在房价为7-8万,纽约的房价是人民币14万左右。北京房屋的需求比纽约大至少4倍。
2、供给面上:看城市的有效供给量。北京的有效供给比纽约低得多。存量上看:北京很多房都是非卖品,如国家机关、事业单位的房,这大大降低了房屋的有效供给;城市规划上,北京的房限高、限容积率;而纽约摩天大楼多,密度大;流动性上看,纽约是老牌的市场经济,房屋流动性高,出租率高,闲置率低,这是北京无法比的。从这三点看,北京房子的供给量比纽约少得多。

二、中国房价有泡沫吗?为什么要频繁调控?
       房价是一个国家经济增长,一个城市综合竞争力的反映。其价格在综合了多方面的因素后,通过供求关系来决定的。房价变化遵循着经济增长、城市化这两个逻辑展开。
       经济增长之人均收入:我国人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5;
       城市化率:发达国家城市化比率在80%左右;中国约在57%左右。中国还有很大发展空间。
结论:中国的人口基数是美国4倍,日本10倍,2030年我国很大可能成为世界第一大经济体,经济增长是必然趋势,人口往大中城市聚集是必然,在城市购房的需求还很旺盛。房价还会继续上涨。

        为什么 要频繁调控房价呢?
        1、房价调控的目的:协调财富分配。房价不要上涨过快,让没买到房的人有希望买到房,利于社会稳定。
         2、房价调控什么:不是调控价格,而是调控上涨的速度与幅度,以利于人心稳定,长治久安。

三、大城市的房价是否还在上涨?
       需求面上:一、二线城市始终是人口持续涌入;
       供应面上:土地供应越来越少;宅基地的改革就是在增加供给,也给大城市近郊带来了活力。卖地收入始终是地方财政收入大头,一旦市场变冷,到一个扛不住的点中央政策就自然会放松。
       限价的本质:不是限价格,而了限房价上涨的速度与幅度;加剧地产行业的洗牌,出色的企业会强者恒强。

四、三四线城市房价快速上涨的原因?
       1、人口上:很多三四线城市人口也超百万,在国际标准看来也是大城市了。广大农民不可能一下子就到一二线城市落脚,有个循序渐进的过程。三四线城市的人口老龄化问题会更早突显,人口流出更明显。
       2、政策导向上:国家打压热点大城市房价,却鼓励人口去三四线城市置业;把一二线城市较为低端的产业往三四线城市疏导。在未来,大部分低端劳动力会在3、4线城市就业。未来部分三四线城市特别是环京、环沪、环广深的房价涨幅可能还会大于一线城市本身。
       3、城市与人口流向的关系:全国人口往一线;全省人口往二线;全市人口往三线;全县人口往县城。所以首选大城市,次选二线;三线城市有窗口期,县城的窗口期更短。大城市除了基础设施的健全便利外,更有小城市不具备的工作生活软环境、补贴性资源。在大城市你的能力决定的成就,小城市你的社会关系决定你的成就。
       4、结论:能买大城市决不买小城市,能买二线决不买三线。

路过

雷人

握手
1

鲜花

鸡蛋

刚表态过的朋友 (1 人)

评论 (0 个评论)

facelist doodle 涂鸦板

您需要登录后才可以评论 登录 | 注册

QQ|小黑屋|手机版|心灵创富|上海现金流游戏    

GMT+8, 2024-3-29 17:58 , Processed in 0.046077 second(s), 20 queries .

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

返回顶部