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日志

房产限购模式——2019.4.19中国本土化版现金流游戏第5次测试总结

已有 369 次阅读2019-4-23 22:39 |个人分类:中国本土化版测试

房产限购模式——2019.4.19中国本土化版现金流游戏第5次测试总结

一、背景介绍

原版现金流游戏已经多次体验,与中国国情差异较大。为此,在原版、国情版、手机版等多个版本的基础上进行改良为2019年的本土化版本。经过4月13日的第4次测试和修改后,进行第5次测试。本次游戏目的为中国本土化版的测试。

设计思路:

第4次测试全部卡牌都采用了中国国情重新设计,数据变化较大,但是具体的政策(如限购等)没有按照国情设计,感觉比较遗憾。另外重新设计的卡牌由于打印问题,不如原版卡方便,所以本次又重新改为原版卡,只考虑房产限购政策。

规则设计如下:

1.每人只能买2套房子;

2.第1套首付3成,第2套7成或者更多;

3.可以合作买房和买股,具体合作模式直接沟通确定。

4、贷款利率按照原版为10%,最多贷月现金流的10倍,其他规则不变

二、过程和点评

本次游戏共有四位玩家参与:1杨,2邵,3阮,4韩

4人职业都为飞机驾驶员,4人都玩过5次以上。

游戏一共进行22轮,时间约2小时,共有2人出圈。

点评:

1号玩家杨:渐入佳境。经过多次的练习,以及对于第一桶金、安全边际等基本计算的掌握,1号已经慢慢进入状态,对于基本规则已经掌握,投资风格比较稳健,稳扎稳打,在本次游戏中成功出圈。对于游戏和现实生活中,房产政策的直接联系,对于她后续投资房产也有帮助。

不足之处在第一次摸到小生意中的房产机会,2室1厅24%收益率的房产机会选择时,考虑了买入。虽然最后以65000元卖出,但犯了个忘记规则的错,在一个低于平均投资收益率的房产上用掉了宝贵的首房首贷资格。这是很多初次买房的新人也会犯的错。

首先,就算不限购限贷,资本利得少且退出几率较低的2室1厅也不应该买。游戏的初期目标是资本利得,2室1厅的平均资本利得仅为1万元。此外30%是这个游戏中的平均投资回报,低于30%的机会作为现金流也是较差的。

其次,第一套房产需要尽可能的用足,贷足。假设后面要买60套公寓,120万成本的房子,就要84万首付了。

最后,现实中可以买的起3房的人也有不少选择退而求其次选择2房,或许是担心月供,或者计划未来置换等。如果能有珍惜首房首贷的意识,争取贷足的认知,可能就不那么遗憾了。


2号玩家邵:没有出圈的富翁。在游戏初期抽到3房机会,但并没有买房,幸运躲过通货膨胀。在股票投资中,合理利用规则,大赚100多万,在中后期不断买入资产,但是最终还差400的月现金流才能出圈,此时手中还握有30多万现金……

本次游戏中,在股票交易环节非常幸运,摸到1元股,然后利用规则进行收益的三七分成,总共有100多万现金收入。中途有事离开了2回合,可能受此影响,中后期没有能出圈。手中还握有30多万现金,却没有考虑去还购车贷款、信用卡、额外负债。这三项还清可降低1010的总支出,可以直接出圈。可见还需要做计算,动笔算一下,豁然开朗。当然,还有可能是因为不想出圈,陪着3号一起在内圈的人情因素。


3号玩家阮:忙里做乐。作为游戏设计者、银行家、玩家参与,这次终于可以慢慢兼顾多重身份了。在游戏初期抽到3房机会并买入,期间在考虑安全边际的情况下不断买入股票,遭遇生孩子和通货膨胀的意外后现金流降低到440。意识到之前的安排边界没有考虑第4个因素——机会中的额外支出,计算发现若失业支出6900元,则将破产。此后开始利用股票合买机会赚取资本利得,缓解现金流压力,逐步恢复到1040。在与2号玩家合作1元股投资中,大量买入,获得75万,自己得52.5万,2号玩家得22.5万。中后期,利用大买卖中的洗衣店和2套房产获得6980的被动收入,1孩的总支出为7350,然后利用还款降低总支出出圈。

基本上按照既定套路在玩,发现的盲区是安全边际的计算因素遗漏了一部分,比如机会中的啃爹机会,通货膨胀、下水管道破裂之类的。3房的风险是通货膨胀,概率是1/42,但是还是要考虑方案。有一种解决方案是,用10%的贷款替代1%的按揭抵押贷款,保住房产。然而由于股票买较多,抵押贷款又是7成,本次游戏中无法弥补,只等放弃看着首付和首次贷款打水漂。


4号玩家韩:首次破产。基本策略与3号相同,在游戏初期抽到3房机会并买入,期间不断买入股票,遭遇生孩子和通货膨胀的意外后失业,惨遭破产。进入破产清算阶段,半价卖出前期投资股票,但是错过后期的资本利得。中后期一直缺少现金流去买入资产,以至于一个人继续摸小生意。

本次游戏中偏积极,虽然掌握了第一桶金的计算,但是对于安全边际的认知可能不足。在游戏结束后,也提供了安全边际的考虑思路,回家作业是做总结和计算安全边际。游戏是最低的试错成本,用来发现盲区,启发现实。虽然现实中4号玩家预留了较多的安全边际,比较稳健,同理游戏也要小心谨慎哦。

三、测试评估

本次游戏为第5次测试,测试评估结论是:

1、游戏在允许合作的情况下,相对简单;

2、该规则下,小生意中股票比房产的战略意义更重要;

3、股票合作模式实践结果:收益分成模式,为双方利益最大化的模式。

具体有3个结论的延申如下:

Q1、新房产首付和现金流换算

由于房产首付比例提高,需要对原来机会卡上的房产机会首付和现金流数据进行修改。

例如:原三房二厅,成本50000,首付4000,抵押贷款46000,月现金流+200。

更新后为,成本50000,首付15000,抵押贷款35000,月现金流+310。

先思考下,如何换算?

完整计算方法有多种,例如:

先根据抵押贷款和月现金流算出月供为460,然后则租金为660,然后新的月供为350,新的月现金流为660-350=310。

或者直接根据抵押贷款差额为46000-35000=11000,则每月月供少支出110,新的月现金流=200+110.

显然,后者的计算更加明确、直接。

Q2、房产的合作

本次游戏中大家除了2号玩家,都在摸到房产后用掉了首房首贷的资格,然后1号玩家成功卖出变现。3号4号玩家遭遇通货膨胀被收回房屋,浪费了首房首贷的资格,4号玩家还因此破产。然后第二套房要7成首付,大家都没有考虑,在股票市场获得成功后纷纷开始全款买房。

比较遗憾的是,本次游戏中由于各种原因,大家没有开展房产合作,现实中代持、合买其实也是一种思路。

希望下次时间比较充足的情况下,严格按照规则再试玩一次,看看有没有新发现。

Q3、股票投资合作

在本次游戏中,股票投资合买受到了非常热烈的欢迎,基本上每次机会都有合作。

具体合作形式,大家洽谈下来有2种,直接差价和收益分成。

例如,4号玩家摸到5元股,自己买入后,以6元价格向其他玩家收费代购,则手续费为20%。

又例如,2号玩家摸到1元股,自己买入有,与1、3、4号玩家要求卖出金额三七分成。最后以30元的价格出售,2号在这次交易中也收获了50多万的分成收益,和9万的投资收益,是本次游戏中最大的一笔收入。

实践结果是收益分成模式,为双方利益最大化模式。

该模式下,计算简单,市场合作活跃,下周准备还是按照该规则尝试,欢迎各位小伙伴参加。


大家好,我是阮建清,目前已经实现财务自由,希望我的文章能帮助更多朋友实现财务自由。


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