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日志

房产继续限购模式——2019.4.27中国本土化版现金流游戏第6次测试总结

热度 1已有 44 次阅读2019-4-28 00:13 |个人分类:中国本土化版测试

一、背景介绍

原版现金流游戏已经多次体验,与中国国情差异较大。为此,在原版、国情版、手机版等多个版本的基础上进行改良为2019年的本土化版本。经过4月19日的第5次测试和修改后,进行第6次测试。本次游戏目的为中国本土化版的测试。

设计思路:

本次和第5次测试相同,卡牌为原版卡,按照上海房产限购政策设置规则,股票不合作。

规则设计如下:

1.每人只能买2套房子,公寓不限购;

2.第1套首付3.5成,第2套7成或者更多;

3.可以合作买房,具体合作模式直接沟通确定;

4.贷款利率按照原版为10%,最多贷月现金流的10倍,其他规则不变。


活动现场(难得出镜下)

二、过程和点评

本次游戏共有四位玩家参与:1欢哥(工程师),2玉米(飞机驾驶员),3沈超(护士),4韩慧菊(教师)

欢哥很久以前玩过一次,约等于新玩家,其余玩过多次。

游戏一共进行29轮,时间约1.5小时,共有1人出圈。

点评:

1号玩家欢哥:积极的新玩家。接受新事物的速度很快,游戏初期就开展了股票投资并获利,并且发现可以偿还贷款降低支出。对于数字的计算很擅长,对于财务报表的理解和学习速度很快,不愧是现实中的实战家。

不足之处在第一次摸到小生意中的房产机会,3室2厅45%收益率的房产机会选择时,考虑之后并没有买入。虽然在放弃后的第二回合就发现自己是有足够资金并且应该买入的。虽然保留了首房首贷资格,但是并未因此获利。这和现实中的情况相反。另外在中后期失业2次,生了2个孩子,我想也是印象深刻的。

在游戏中提前还了额外支出,然后游戏结束后,问了我是否应该提前还。是否提前还的依据在于数据和计算。首先,在游戏中随借随还的银行贷款利息是10%,额外负债是5%,住房抵押贷款是1%,(信用卡和购车贷款请自己计算下哦)那么从负债最大化的角度,应该是优先用足低利率的负债,在偿还时优先偿还高利息的负债。所以我的结论是除非还贷款可以出圈,否则除了10%的高息外都不要提前还款。

在心理层面,欢哥大部分时候比较淡定,在总结时也联系到房产投资,虽然近年来大部分房产投资都是负现金流,但是可以从积极的角度去思考提高租金,提高资产的回报率。最后感谢欢哥提供的场地,希望在后续的游戏中和实战中大家更加深入交流。

2号玩家玉米:找到盲区的老玩家。在游戏初期第2回合抽到10元的GRO4US,可惜放弃了后续接连出现20、30、40元。虽然在第10回合买了3房,在市场风云6.5万时没有卖出。在游戏中后期,5元买入股票MYT4U,但是最终因心态略微着急就在10元卖出,而后一轮马上出现30元时又感到非常惋惜。

本次游戏中,因为对于GRO4US基金的刻板印象是不能买,而错失了初期的投资机会。可见投资品除了需要考虑概率、赔率因素,还需要考虑投资机会出现的时机。在初期的投资机会就算获利倍数较低,但是卖出的机会可能性非常大,基金唯一的风险是套牢,而初期的出现则将10元的GRO4US基金改变为基本上完全正收益的投资。

思考:假设游戏进行30回合,假设玩3次,分别获得第5回合的1元股、第15回合的1元股、第25回合的1元股的机会,该如何判断做决策?

3号玩家沈超:幸运的冒险家。买入3房,买入1元股后现金流仅剩25,此后生了小孩一度已是负现金流。在经历一次100元的额外支出后,幸运的卖出了3房,30元卖出1元股,获得资金后立刻还清了高息的贷款。第一次摸大买卖就获得了2800现金流的资产,成为本次游戏中唯一出圈的玩家。

虽然一度进入破产的边缘,游戏是最低的试错成本,用来发现盲区,启发现实。结束后我也思考了当现金流较少时的1元股决策。我想我也会贷足买入,最坏打算是破产清算时卖出3房回笼资金来降低负债,提高现金流。或者现实中的话,可以二次抵押房产,或者把股票抵押给银行,这点不知道你想到了吗?

目前已经学习了第一桶金的计算方法,但是安全边际还未掌握。游戏过程中多次交易,数据多了以后有点匆忙。建议回家再思考和计算下游戏和现实生活中的安全边际的问题,即:

游戏中需要留多少现金流?现实生活中又需要为可能存在的风险做哪些准备?

4号玩家韩:早退的慈善家。3次慈善捐款,全过程中没有摸到号的机会,忘记一次领工资。在23轮因为有饭局先离开了。游戏中积极参与,3次走到捐款都做了,可惜没有抽到较好的机会。热心的提醒其他玩家,被我警告了2次。

在这次游戏中,随着次数的增加,接触到了新的卡牌,希望下次收获更大吧。


三、测试评估

本次游戏为第6次测试,测试评估结论是:

1、该规则下,小生意中股票比房产的战略意义更重要;

2、游戏在不允许股票合作的情况下,相对原版游戏难度增加。

思考:现实生活中,目前上海的房产投资和股票比较是否也是如此呢?

现实生活中,目前其他的房产投资和股票比较又如何呢?


具体有2个结论的延申如下:

补充1、新房产首付和现金流换算

由于房产首付比例提高,需要对原来机会卡上的房产机会首付和现金流数据进行修改。

例如:原三房二厅,成本50000,首付4000,抵押贷款46000,月现金流+200。

更新后为,成本50000,首付15000,抵押贷款35000,月现金流+310。

先思考下,如何换算?

完整计算方法有多种,例如:

先根据抵押贷款和月现金流算出月供为460,然后则租金为660,然后新的月供为350,新的月现金流为660-350=310。

或者直接根据抵押贷款差额为46000-35000=11000,则每月月供少支出110,新的月现金流=200+110.

显然,后者的计算更加明确、直接。


该模式下,计算略微复杂,市场活跃一般,下周准备还是按照该规则尝试,欢迎各位小伙伴参加。


大家好,我是阮建清,目前已经实现财务自由,希望我的文章能帮助更多朋友实现财务自由。


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