马增光:2000年到2010年房产股票投资比较

昨天去新加坡大使馆办签证,排队的时候与人聊天,谈到最近投资什么比较赚钱,我就提到7月1日在清华大学中国与世界经济研究中心举行的经济研讨论坛上,国内著名证券研究专家吴晓求与在场的华远地产董事长任志强提出“对赌”约定,打赌当前投资股票的收益在5年后一定会大于买房的收益。

这位朋友信誓旦旦表示一定是买房赚钱,我就想到好好研究一下过去买房和买股票的差别,这很容易理解,10年前股票高估现在股票低估指数几乎没变,炒股赚钱的人少之又少;但是过去10年来房价一路高歌猛进,虽然偶有波动,但并不影响房价的大幅增长,这也导致只要是在过去10年买了房到现在几乎都是赚钱的。
实际情况会不会和我们分析的结果一样呢?
让我们先看看以上海统计局公布的2000年到2010年房产销售面积和销售金额和对应的房产企业股票万科A(000002)做个分析,比较一下过去10年左右买房和买房产公司股票的差别。
上海商品房和万科股票比较
2000年商品房销售面积1557.87万平方米,商品房销售额555.45亿元,每平方米平均销售价格为3565.45元;2010年商品房销售面积2055.53万平方米,商品房销售额2959.94亿元,每平方米平均销售价格为14399.89元。每平方米销售价格平均上涨4.04倍。
2000年12月29日万科A(000002)收盘价为13.99元,2010年12月31日万科A(000002)收盘价为8.22元。10年过去了单从价格上看不但没涨还有小幅下跌,只是这样算的话我们忽略了股票的分红和送股,如果计算股票分红和送股同一期间股票价格上涨10.41倍。
从数字上看买万科的股票好像是优于买房,只是考虑到2000年前卖的房子位置分布以及2010年卖的房子的位置分布以及官方数字的可信度,房产升值明显被低估,如果有人知道万科开发同一房产2000年到2010年的价格变化可能更有说服力一些。
注:以上比较有一定的漏洞,希望大家以真实的数据和更多的角度探讨股票投资和房产投资的异同。
房产投资和股票投资的比较
1. 从数字上看投资房产公司的股票并不比投资房产公司开发的房子差;
2. 房产投资的好处是可以从银行贷款,同样的资金投入因为用到杠杆在上海周期可以有更好的回报,同样在下跌周期可能带来更大的损失,缺点是投入金额大,不是所有人有能力去投资房产;
3. 股票投资好处是投资金额小,基本上只要愿意就可以拿出一些钱投资,缺点是太容易投太灵活反而导致多数人亏损;
4. 如果人们用投资房产的态度投资股票,买之前仔细研究慎重选择好的股票在好的价格购买,买之后公司基本面不变即使有亏损也不轻易割肉,长期下来结果并不会比投资房产差。
今后10年展望
大家都知道10年前股票高估房产低估,所以有了过去10年股票的涨涨跌跌和房产的一路上升,现在的市场是房价高估股票低估,今后10年股票和房产的投资又会有什么不同呢?
你认为吴晓求和任志强关于5年后股票和房产的打赌谁会赢呢?
欢迎大家提出自己的观点并热烈讨论。

2 Comments

朱业胜  on 2012-10-10

最主要的是买房有杠杆。

Mark  on 2012-10-31

您好,马丁先生,我对现金流很感兴趣,也想和您多交流多学习,但是我在北京,请问您在北京有相关的业务吗?谢谢!

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