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日志

买房在哪买?

热度 5已有 729 次阅读2016-7-12 13:56 |个人分类:房产出圈

买房子说到底就是区位,这个已经被说了无数次了。我还再说一次,我还要说为什么是这样。房子由钢筋、水泥等建筑材料和土地组成,建筑材料是一般产品,它的价格跟着CPI走;土地是要素资源,它的价格是跟着货币政策走。所以你看房价上涨,并不是建筑材料涨价,而是土地的名义价格提升了。所以选好土地才是房价增值的决定性因素,那么什么是好土地呢?就是区位,那么什么又是好区位呢?就是要跟2个东西,一个是钱,一个是人。


先说钱,怎么判断,你就看哪里修地铁多,修路网多、快速路多、公园绿化多等等,因为这些都是免费的,但是能够显著提高你土地价值。做一个比喻,你买了一个劣等农田,租给一个人耕种,他在种田时不断的施肥改良土地,将劣等地变成优等地,你明年再租时价格一定上涨,因为土地改良了。而修路等基础设施的提高就是在改良你的土地,是你获得级差地租,房价升值,最重要的是这些改良费用国家负担。


再说人,人要从质和量两个方面去看。

先说数质。请允许我俗气一点,质简单的说就是钱多,什么样的人钱多呢?一个是为社会创造价值量多的人,一个是在社会生态链居于一个较好分享价值位置的人。创造价值多,就是所在行业是社会急需发展的,当前社会正快速向知识社会转型,急需的就是知识密集型行业,如高科技、创意设计、文化等等;处于较好分享价值位置的行业,往往和要素资源有关系,像金融、地产等,这些行业可以按照要素分享价值。


那么他们在哪里呢?为什么要跟着他们呢?


这些人应该在工作地点周围,人在有条件的情况下,通常会选择离工作地点近一点的地方居住,所以要跟他们,你就要研究城市的产业布局,知识密集型行业汇集地就是这些人的汇集地。再说为什么跟着他们,他们钱多,所以只要钱够了就会买更大的,离工作更近的房子,房价和收入水平呈正相关的,强大的购买力会使得房价表现更出色。


再说量,顾名思义就是人多。人多需求就多,需求多,价格就会提高,很简单的道理,不再赘述。那么你就要研究未来哪里会有更多的人,这个你就要研究城市不同板块的功能定位,以北京来说,好像通州是一个承载人口的副中心,这个我研究的不多,就是举个例子吧。


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