《董藩房产讲座分享》沙龙活动

时间：2013年7月28日

地点：西藏北路605号3G科技园C座409室

主讲嘉宾：黄晨炜

 

大势：国家VS城市VS房地产

         中国，一个近十余年都以8%以上的速度增长的发展中国家。

         上海，一个90余年前就被称为东方巴黎的远东城市。

         房地产，一个自21世纪初真正蓬勃发展的大型产业。

         在过去的10年间，房地产因为在上海，因为在中国，伴随着城市与国家的快速扩张与兴盛而得到了极为迅猛的发展。

         那过去10年是如此，那未来的10乃至20年又会如何呢？

         放眼整个中国，这个国家正处在轰轰烈烈地城镇化阶段，官方数据为52%，实际数据仅为37%（贾康语），无论是前面的数据还是后面的，离发达国家房地产进入平稳期的75%+仍旧差距甚远，按目前每年1%的增速来计算，仍需耗时20多年。

         经济增长方面，近期李总理在经济形势座谈会上的讲话已经言明未来的很长一段时间内（2020年前），我国的经济增速7%是底线，是坚决坚守之底线。（如若不行，是否又重走投资老路？）

         上海，作为长三角的龙头城市，汇聚着不亚于帝都的医疗，教育，安全，人文等高级隐形资源，在过去一直保持着每年60w+的人口净流入，而这种趋势在短期之内无改变的迹象。

         土地供应，上海每年的土地供应是有指标的计划供给，如此供应端受限，需求端每年不断急剧增加，再加上存量人口需求。面对如此的局面，地价房价岂有不涨之理？

规律：经济VS调控/救市

         房地产是一条巨型长链条产业，上下游涉及行业不下40多个，目前无其他产业可替代之，房地产的好坏可直接左右经济升降。

         经济上行期，通胀严重，房地产必热火朝天，往往此时必招来调控之手狠狠打压；

         经济下行期，各行业都畏手畏脚裹足不前时，ZF必然会明里暗里松银根提房地产，提振当时经济。

 

金融：财富转移

         房产买卖是什么？当不带有情感眼光去看待的时候，它就是一盘生意，一次借贷，一次用资本给自己创富的机会。

         归根结底，房产的本质就是金融。

         @业余套利 曾非常形象地用期货&杠杆来形容房产买卖，他说，在当下中国的一线城市，如果个人够首付，选择买房，其本质就是3.3倍杠杆做多房地产，价格上涨10%，其实际盈利为33%，即使短期下跌，也有一房在手，毫无畏惧；相反选择不买房，就是3.3倍杠杆做空房地产，价格若上涨30%，直接打爆空仓位，从此难有翻身日。

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