2014年1月4号，我拿了第一套房子，滨浦一村，大两房，94平，纯毛坯，总共签4年，1900三年，第四年每个月加100，租约从2014年2月1号开始算。

这套房子我原先听黄勇辉跟我说过大概的装修成本，大概在硬装1.2万左右，所以我本来原计划是1年左右回本，但是实际操作差距太大，找了两个装修师傅，全包加封阳台加灶台乱七八糟的做精装修，全包要1.65万，远超我的预算，中间谈判也是谈了三天，价钱变化了好几次，最贵的一次报价1.8万，我真是要疯了，搞了三个晚上，每天谈到晚上10点，也谈不出结果，今天总算电话里面说清楚了，热水器不包，其余全包16500加封阳台。

然后核算成本，电器除了电视机其他都配全新的，热水器大概要700左右，然后我是大两房改成三房出租，所以要配3个空调，每个空调也要1600左右，冰箱700，洗衣机700，所有电器大概要1600*3+700*3=6900

家具：床+床垫，全新的最便宜的一套大概600，衣橱每个按400算，还有电脑桌每个100，一个吃饭的桌子大概要200，椅子每个30，共4个，所有家具600*3+400*3+100*3+200+30*4=3620

成本共计：27020

本来是没计划要封阳台，但是因为黄勇辉建议说如果不封阳台就是中装，封了阳台才算精装，想想也有道理，还是狠狠心封个阳台，阳台封一封就要1000多一点

算一下收益：租进来是1900，精装理想状态3500，保守是3000，取个中间值3200，因为有空档期等等，所以直接按3200四年出租租金都不变，然后房子年前装修好以后，年后肯定会空关一个月左右。

每个月1300的收益，大概需要21个月才能收回成本，总共才签四年的合同，预计也就只能赚个35000左右，基本是前期投入3万，四年回报3万。

房子装修成本远高于我的预计是因为年前装修师傅都回家了，直接导致我的装修成本直线上升，但是年前又是收房子的好时机，所以凡事还真是有利有弊，下次要考虑收个不需要装修的房子，或者投入几千块就可以会比较好，前期投入太大了，如果全部这么操作，收10套房子就要前期投入30万，太吓人了。第一次就当买个教训学习学习。

但是这样收房子也有好处，一开始麻烦一点，但是后面就很轻松了，固定一直收租金付租金就好了，的确是兼职的好工作啊。

还有做了中介就知道，低于市场价的房子也只有中介可以拿到，因为第一时间出来中介就收掉了，还有现在很多装修师傅自己做二房东，虽然拿的房子贵一点，但是装修成本便宜，后期维修等等也是0成本。各有优势。

今天看了一套房子，大两房和我一样的房型，二房东这几天在装修，改成4房，每个房间独立卫生间和厨房间，的确真不错，租金也可以租到4K以上，但是前期投入成本太高了，光电器就不得了，4个热水器，4个洗衣机，4个马桶等等，还有做到极致的二房东，普通三房，做精装修合租，这里三房市场价大概在3K上下，他可以租到7K以上，下次有机会要去看看人家的装修啥样的，要好好学习一下，但是目前我很排斥合租，收个水电费都很麻烦，没有这么多精力去做，等以后再视情况而定。

等我的房子装修好了真的出租的时候再来写心得吧，搞不好一时半会很难租掉呢。