三个价格：

• 市场价：中介或市场报价
• 成交价：靠谈判或内部交易达成的价格
• 评估价：银行认可的评估公司报价（作为房贷基数。贷款额是按照网签价、评估价，两者取最低，乘以0.7）
• 网签价：不得低于区域过户指导价（交易税费根据该价计算）
• 装修协议的应用：房价+装修价＝实际成交总价，这样就只有房价这部分去应税（装修是在买卖交易的过程中，是不计税的。在实际的操作中，为了少交税，又不致发生交易双方纠纷）

1. 最大银行贷款金额 = 评估价 * 贷款成数（比如70%）
2. 首付款 = 成交价 - 最大银行贷款金额
3. 利润 = 卖出价 – 成交价
4. 利润率 = 利润 / 首付款 * 100% 【只考虑资本利得部分，正现金流房屋】
5. 租售比 = 年租金 / 房子房价 * 100% 【现金流回报】
6. 自然租售比 = 将装修（400-600元 /平米）记入首付
7. 自然租售比，就是一个简单装修的房子，整租出去的租售比。  判断标准：自然租售比>5年期贷款利率(4.9%) 
8. 做高的租售比：分割、精装修、租给特定人员例如外国高薪人员。

1. 总资产 = 房屋市值之和
2. 净资产 = 总资产 – 贷款额

税费

没满5年 = 8%，满5年 = 2.5%

• 契税 = 报税价的 1-1.5%（二套是3%）
• 营业税（满2年不交） = 报税价的 5.6%
• 个人所得税（不唯一住房） = 报税价的 1%
• 个人所得税=(网签价格-原业主购房发票价格-契税-相关税费-合理费用)×20%征收

• 中介费 = 0.5-1.5%（搜房、链家、爱屋及乌）

买卖（首套 + 商贷）

贷款额度评估：

• 房产评估价：商贷 中介可以找他们自己评估公司 好弄的多；公积金 评估公司是公积金中心的合作公司。
• 月还款能力：商贷 看流水、个人所得税额 反推出你的收入；公积金 用公积金缴存情况判断你的收入。 另外有个收入证明，单位开具。
• 商贷额度上限：月供会控制在核准收入的一半。上限就看你能把自己的收入做到多少了，以及房子的评估价。

• 房源：业主群（简装、毛坯房）、租客群体与位置
• 租金：参考中介报价、优客逸家、搜房网
• 房屋改造：装修师傅