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房产投资的大学课程（2015王若君版）
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今年2月听了年会王琦课程，今天在王若的讲解下复习和梳理了一遍，解决了之前未理解的部分：会计算，并能弄明白计算题背后的出题逻辑和想说明的问题。10个月，回头看就能看到进步。感恩，感谢！
问题1：房产相对于其他投资品（股票、黄金、大宗商品、期货、P2P）的区别？
【时间、空间】
- 世上无新事：历史上都已发生过，回溯
- 空间：中国、俄罗斯、朝鲜、美国、日本；帝都、上海、成都、10个中心城市；1环、2环、3环、4环。
- 通过时间、空间：定位当下的时空，预测未来的发展。
- 印尼：97年 汇率崩，杀华人
- 日本：89年 泡沫
- 中国：制造业立国，产能出口（汇率），产能>需求
【位置决定脑袋】
- 政体：君主、多党、一党
- 人性：自身利益最大化
- ZF是个系统，统治
【货币】
- 交子 -> 银 -> 信用货币
【经济周期】
- 行业的周期：7-10年
- 危险的年份：97、98，2007，201X
- 对的时间，加杠杆；没机会（租售比基本持平贷款利率），保持杠杆。
【什么是投资】
- 用别人的钱，做自己的事
- 需要：自己的成绩、诚信、别人的信任
- 价值投资：在安全边际、确定性下博概率
【房产投资】
- 大米猪肉看房租（使用性质）
- 吃住是生活必需品，大米猪肉价格与房租成正相关
- 中大型超市促销单上该品类最低价作为依据，观察通胀率
- 如CPI低位，可侧面说明经济形势不好，通缩。
- 租金利率看房价（除北上深）
- 房价调整滞后于利率调整，因为等到人心信心调转、开发商因利率高成本陡增，判断趋同后，房价开始调整
详见：http://weibo.com/p/1001603921033731141760
- 房价 = 租金 / 利率，利率下降 -> 房价上涨（根据利率变化，预测房价趋势。讲的是房子投资属性）
- 公式原型：永续债券价格=票面年利息/预期年市场利率
- 套用变形：房产价格=年租金/预期年市场利率
- 一线城市出现的问题：租金上涨没那么快，市场利率不降，为什么房产价格上涨得那么快？ （我理解一线房价主要跟 M2流向、费雪2公式 有关）
- 修正公式：房产价格=年实际租金（剔除通胀因素）/年市场实际利率（名义利率-通胀率）
- 欧神提出的问题：利率变化对房价无直接影响，只影响房贷，如何理解？（水库文章讨论内容多数仅限上海地区）
- 张豪的理解：多军一般都是2、3、多套，杠杆率不高或有其他低息融资渠道，所以不敏感。
【ESBI】唐氏主任 雪球
- 勤俭、兴业、再投资——也谈财务自由：xueqiu.com/2054435398/32203647
- 无财作力，少有斗智，既饶争时——再谈E-S-B-I： xueqiu.com/2054435398/32232237
- 无财作力 E -> S
- 少有斗智 S -> B
- 既饶争时 B -> I
- 业胜主席：财富自由的几条路
【中国城市设立与形成】
- 中国城市设立因权利而建
- 再建10个中心城市：http://news.china.com/domestic/945/20151218/20967712_all.html http://t.cn/R4UHgsb http://tieba.baidu.com/p/1925947882
【房产实操】
- 贷款：个人征信、信用卡额度、储蓄卡流水。商贷、公积金规则。评估价：银行、评估公司（中介）。
- 看盘：板块 -> 小区 -> 单套。 打分、比较 升值潜力、租售比。
- 谈判：电话联系中介，摸清市场价。摸清房东情况，进行议价。
- 出租：装修（房屋空间利用、硬装、软装），管理（宣传，带看，敲定，维护）。
- 个人：比较优势
【其他】
- 如果货币崩，定价会回归到物品交换。
- 旧币换新币，出发点是为了控制物价。
- 权利只为其来源负责
- “政治”经济学：经济为政治服务
- 保费是保险公司的融资渠道，成本很低的。
- 计划经济转型：短缺经济 -> 扩大生产
- 供需 -决定-> 价格
- 北平无战事：金圆券崩溃历史。
