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初阶现金流游戏基本理论公式

一、投资收益率=投资月现金流*12/首付本金

（游戏中常见的房产投资收益率范围为30%~40%，以下举例均以40%为计）

1、各职业出圈所需的第一桶金=出圈所需的非工资收入*12/投资收益率

以医生为例：出圈所需的非工资收入为9650，

则出圈所需的第一桶金=9650*12/40%=289500

 

2、任意阶段手头现金可转化成的现金流=手头现金*投资收益率/12=手头现金/30

现金/现金流=30

 

3、出售高现金流的机会卡片时的起拍价算法（现金流折价法）：

起拍价=投资所得月现金*12/常见投资收益率-首付本金

以3-2，成本65000，首付8000，月现金流300，抵押贷款57000，投资收益率45%，价格范围65000~135000为例：

起拍价=300*12/40%-8000=1000

 

二、资本利得=资产平均售价-购入资产时的总成本

1、2-1的资产平均售价=（45000+65000）/2=55000

2、3-2的资产平均售价=（65000+135000）/2=100000

3、2室公寓的资产平均售价=（50000+80000）/2=65000

4、4室公寓的资产平均售价=（100000+140000）/2=120000

以此类推。。。。。。

5、出售高资本利得的机会卡片时的算法（资本利得折价法）：

出售价≤资本利得=资产平均售价-购入资产时的总成本

以3-2，成本50000，首付0，月现金流-100，价格范围65000~135000为例：

出售价≤100000-50000=50000

6、出售任意存在资本利得空间的机会卡片时的算法：

出售价≤资本利得=资产平均售价-购入资产时的总成本

以3-2，成本65000，首付8000，月现金流300，抵押贷款57000，投资收益率45%，价格范围65000~135000为例：

出售价≤100000-65000=35000

 

三、出售任意资产（房产或企业）的机会卡片时的算法：

任意资产（房产或企业）均至少带有现金流属性与资本利得属性（机会成本属性暂不考虑，下次再分析），因此若想在理论中，出售机会卡片，获得利益最大化的算法：

出售价MAX=现金流折价法+资本利得折价法

以3-2，成本65000，首付8000，月现金流300，抵押贷款57000，投资收益率45%，价格范围65000~135000为例：

出售价MAX=（300*12/40%-8000）+（100000-65000）=36000

若要问：这么平平无奇的一张房产机会卡片，仅仅是出售机会，为何能卖出那么高的价钱？谁会来买你账？

答：20元股票你会不会买？

20元股票，相比股票的平均价格，已经不存在收益空间，并且没有任何分红，没有现金流的产生，但，并不是说不能买，它依然存在套利空间！它可以有机会40元卖出呀

相比同样一个3-2，卖家把所有收益空间刮的一滴油不剩，并不代表没有套利空间，同样可以赚钱呀（13.5W卖出呀）

本节计算方法，属于严重损人（不）利己行为，现实生活中比比皆是：基金如此、三四线城市房产如此、P2P套利如此、传销如此、其他。。。。。。

 

中（高）阶现金流游戏计算方法

游戏中基准（年）收益率（利率）均以30%为计

一、卡片中租售比计算：

卡片信息中，月现金流=租金-抵押贷款利息

游戏中的抵押贷款还息不还本，抵押贷款月息根据现实，应该在住房按揭贷款月息与银行信用贷款月息区间之内（住房按揭贷款月息≤抵押贷款月息≤银行信用贷款月息）

年租售比=月租金*12/总成本=（月现金流+抵押贷款月息）*12/总成本

以3-2，成本65000，首付8000，月现金流300，抵押贷款57000，投资收益率45%，价格范围65000~135000为例：

假设抵押贷款月息=住房按揭贷款月息=1%

年租售比=（300+57000*1%）*12/65000*100%=16%

假设抵押贷款月息=银行信用贷款月息=10%

年租售比=（300+57000*10%）*12/65000*100%=110%

假设抵押贷款月息=基准月息=30%/12=2.5%

年租售比=（300+57000*2.5%）*12/65000*100%=32%

 

二、如何买房：

本节均以3-2，成本65000，首付8000，月现金流300，抵押贷款57000，投资收益率45%，价格范围65000~135000为例：

1、基本逻辑：现金流=现金/12/（年）收益率

月现金流（300）=月租金-月供

首付所占比例：8000/65000=12.3%

如果提高首付比例，会发生什么变化？（现实中，上海新房，首付所占比例不得小于35%，若某家庭以5成/7成/9成首付比例付款买房会发生什么变化？若全款买房会发生什么变化？）

2、游戏中银行家确立的抵押贷款月息=基准月息=基准（年）收益率（利率）=30%/12=2.5%

多付首付，减少抵押贷款，减少抵押贷款带来的月供，月租金不变，月现金流增加！！！

土豪全款买房：

 

月现金流=原始月现金流+抵押贷款月供=300+57000*2.5%=300+1425=1725

全款买房情况下（投资）收益率：

（投资）收益率=1725*12/65000*100%=31.8%

4、满足最小比例首付情况下，任意首付买房：

假设多付出的首付为A

月现金流=原始月现金流+减少的抵押贷款月供=300+A*2.5%

此时

（投资）收益率=（300+A*2.5%）/（8000+A）*12*100%

5、如何最优化买房

情景一：我是小白，不敢乱尝试，不敢被套路，不敢跌坑里

用原始游戏卡片购买

月现金流=300，投资收益率=45%

情景二：我是土豪，手上现金无数，买买买

全款买房

月现金流 =1725

全款买房情况下（投资）收益率：

（投资）收益率=31.8%

情景三：我是中产阶级新贵族，手上现金超过8000，可以买房了，但没钱全款买房，不想太烧脑，又想把我手上的现金利用率最高

假设手上现金为B

月现金流 =300+（B-8000）*2.5%=100+2.5%*B

（投资）收益率=（100+2.5%*B）/B*12*100%=（30%+1200/B）*100%

情景四：我是屌丝，手上现金超过8000，可以买房了，但钱不多，我想使用我24K氪金大脑，使用各种贷款工具、甚至信用贷，达到利益最大化，但不能让我吃亏，聪明反被聪明误

由于作者太懒，不高兴贴计算过程，直接给计算结果：

月现金流 =300

（投资）收益率=300/X*12*100%

注：本算法中，月现金流已含银行信用贷款支出，8000≤X≤50750

情景五：我是来自水库，追求极致，以贷养贷，现金流为零，竟可能的贷款，赌通胀

由于作者太懒，再次不高兴贴计算过程，直接给计算结果：

月现金流 =0

注：本算法中，月现金流已含银行信用贷款支出，8000≤X≤47750

6、分析：

现金流游戏的本质就是将现金与现金流之间相互的转换：

最终目标是现金流的增加，那么前提首先得是现金的增加，使用现金购买资产增加现金流，如何获得现金呢？

获得现金的途径	领工资
	炒股票
	炒黄金（金币）
	炒荒地（10亩、20亩）
	出售房产
	出售企业
	生小孩拿红包

如何增加现金流呢？

获得现金流的途径	购买房产
	购买企业
	兼职办公司
	大额存单
	偿还贷款

 

一个房产，就犹如一个水池，玩家就是水池管理员。一次投资就是一次分割，每次分割，就是在分割与调配月供、月现金流之间的关系（假定月租金是一定的）

使用贷款就会产生利息，就会产生月供，就会减少月现金流，游戏中贷款主要有两种：

抵押贷款：是一个贷款时间长，额度高，利息低，先息后本，无法提前还款的产品，目前在我国国内，如住房按揭贷款一样，是一个大福利

银行信用贷：是一个随借随还，额度上限为月现金流10倍，高利息的产品，目前在我国国内，有类似产品。

那无论是现实还是理论分析，怎么看都是抵押贷款好哇，为何不充足使用抵押贷款进行投资呢？

（1）游戏中，有充足的时间和机会可以使得资产变现

（2）游戏中，房产变现的频率非常快，有时还没进过银行结算日，刚购买的房产就已经变现卖掉了

（3）游戏中，目标是非工资收入大于总支出，而现实生活中，我们的目标首先是活下去，其次是过得好，出圈本身可以是目标，可以是愿望，但不是迫切、立刻、马上就能实现的。

（4）游戏中，机会有限，非工资收入的现金流大于一切，只要能产生高现金流，尽可能的在有限的机会卡中寻找现金流

因此出现了上节中的“变态”玩法：使用高利率、流动性好的贷款置换低利率、流动性差的贷款。

上节情景四与情景五，基于的思路是：

（1）每一笔投资，抵押贷款是一笔成交，先息后本，无法随借随还，流动性差

（2）我们的目标是：非工资收入大于总支出，因此重要的是（被动）现金流，而不是单独的资产，为了提高现金流，不惜使用偿还贷款的方法来提高现金流

（3）充分保留出圈时可以留下作为非工资收入的资产，尽大可能的提高其未来月现金流的产出量

（4）别破产

为了达到极致，使用利息稍微高一点的银行信用贷款来置换抵押贷款，虽然月现金流被压低，但是随着游戏的进行，可以通过部分资产变现，慢慢把银行贷款还清，最终尽可能的变成全款买房（普通的小生意也能做出高现金流资产包）

 

三、机会的把握：

基于上一章的分析，我们可知，这种玩法，可以使原本只有300月现金流产出的资产立刻翻好几倍，那样，同样是出圈，资产的数量可以减少很多，那么机会卡就不再是紧缺资源了，不再会出现有钱没处花，有钱没机会卡的情况了。这就给玩家提出了更高的要求：每一笔投资，必须精准把握。

高阶现金流游戏计算方法

 

到了这一层，就不再是初阶现金流游戏那种精算了，每一笔投资都是人性的反映，财富的积累就是道的积累

大道至简