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没有现金流就没有资本利得
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前几天在【房产出圈-起步阶段】QQ群中，和王琦、黄晨炜聊天，记录整理如下:
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1.优衣库挣钱的秘密——by黄晨炜
优衣库一个南京路店，营业额1个月700W，1年营业额8400W。
店面是酒店式公寓风格，稍微加点软装。
问:这个商铺，价值多少?
答:租金1年2000W，商铺价值3个亿以上。
这个店铺卖东西1年的利润(现金流)，还不如1年店铺本身的增值(资本利得)多。
优衣库通过提高营业利润从而提高店铺本身的租金，有现金流支撑的租金自然带来店铺的增值，有了资本利得。
至于本身的营业利润，那是小钱。
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2.迪卡侬挣钱的秘密——by黄晨炜
迪卡侬的店铺基本都是自己的地，以工厂工业用地申请。
结果只有很小一块是工厂，其他地方都是自己盖商场。
不追求高毛利，追求稳定的正现金流，同样资产增值速度远高于利润。
工厂工业用地的成本远低于商场商业用地。
看看迪卡侬利润不怎么样，名气不怎么样，利润都在看不到的地方。
还轻松，省事，稳定。
迪卡侬通过把廉价的工业用地改成商业用途，这是增值的第一步；
通过提高营业利润从而提高店铺本身的租金，有现金流支撑的租金自然带来店铺的增值，有了资本利得，这是增值的第二步。
至于本身的营业利润，那是小钱。
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3.现金流、资本利得和经济周期——by王琦
现在是特殊时期，所以店铺本身的增值要比通过店铺带来的营业利润还要高。
正常情况是有时店铺带来的营业利润好，有时店铺本身的增值好。
资产升值大于营业收入是在一个经济周期末端。
就像城镇化，主要是因为有了大量就业和工作来引导城镇化，而不是纯粹通过盖房子来引导城镇化。
现金流和资本利得两个要并重，
要会赚房子升值，也要会高价出租。
房租能搞到越高，则房子本身也会越升值；
房子本身越升值，房租又可以搞得越高。
既要挣实体的钱，也要把因为自己的实体而带来的资产增值的钱挣到手。相互促进。
挣实体的钱是栽树，资产增值是摘果子。
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4.没有现金流就没有资本利得——by王琦
麦当劳其实就是自有物业的包租公，它通过引入人流、提高自己店面的营业额和利润的方式来提高自己店铺的租金，同时相当于提高了自己店铺的资本增值。
但是买店面做麦当劳也要从租店面、提高店面租金开始做起，不然怎么知道买的店面地段好坏?
这就是我们现在做房产要从包租开始入手的原因；但一味包租，以后发展空间也不大。
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5.包租公的四个级别——by朱业胜
初级包租公：分割、装修。
中级包租公：提升顾客档次，例如白领公寓。
高级包租公：自己吸引形成大量人流，提高租金，例如麦当劳、迪卡侬。
包租公终极版：一定要自有物业，提高包租的同时就是在提高自己的物业资产价值。
包租就是打工，靠时间挣钱；
自有物业就是持有公司股份，公司本身的升值有你一份。
马化腾绝对不是靠自己的薪水发家的，而是自己持有自己的公司，公司本身升值了才发家的。
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6.总结——by朱业胜
开店不买铺，到老一场空!
包租不买房，白帮房东忙!
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备注:
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