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日本东京的房价、租售比及投资情况分析
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.今天看到水湄从东京游玩归来写的一篇日志，其中拍了一张当地房屋出售的公告，因而对此展开分析。
这是水湄提供的信息：
偶们还瞄了各处的房价，池袋附近125平米（使用面积，也就是国内建筑面积接近200），2500万日元，大约150万元人民币，步行到地铁站5分钟。代官山高级住宅区建面约80平米的，也就是140万人民币左右。箱根海边别墅，推开窗子就是海景，也是200平米左右，大约180万。而且人家是永久用地永久用地啊！
1.池袋的房价
池袋位于东京都丰岛区，与银座、新宿、涩谷、浅草同为都市的繁华街区。
和新宿、涩谷相同，池袋也是以车站为中心，所组成巨大的百货商店和专门店、以及饮食店。每天出入池袋站的人，大约在271万人。
——这样来看，池袋至少相当于上海浦东的张江高科地铁站周边啰。
——200平150万元人民币，步行到地铁站5分钟。而且是个三层的House，两房两厅两卫，这个房价，在上海任何一个有地铁的地方都不可能实现，而且在中国任何二线城市看起来绝对价格也是很便宜的。
池袋位于东京都丰岛区，与银座、新宿、涩谷、浅草同为都市的繁华街区。
和新宿、涩谷相同，池袋也是以车站为中心，所组成巨大的百货商店和专门店、以及饮食店。每天出入池袋站的人，大约在271万人。
——这样来看，池袋至少相当于上海浦东的张江高科地铁站周边啰。
——200平150万元人民币，步行到地铁站5分钟。而且是个三层的House，两房两厅两卫，这个房价，在上海任何一个有地铁的地方都不可能实现，而且在中国任何二线城市看起来绝对价格也是很便宜的。
如下附上一张东京地铁图，注意池袋在左上角位置。
2.日本的房产税
2.1物业税
这是一种持有税，即只要持有就要每年缴纳。
目前，日本的物业税标准税率为1.4％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。
物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。日本物业税税收从1979年的2．8万亿日元增至1999年的9．1万亿日元，之后一直稳定在每年8．5万亿日元左右。如2005年和2006年的物业税税收分别为8．86万亿日元和8．57万亿日元，分别占地方政府税收收入的45．3％和42．5％。
——1.4%的税率，相对于日本目前10年期的住房贷款固定利率1.6%来说，这个税率太高太高了。
2.2不动产转让税
顾名思义，就是卖出的时候要收的税，和中国类似。它是按照买卖差价的20%左右来计算的。这个比较狠，确实是有效抑制炒房的政策，至今未松动啊。
征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15％，居民税税率为5％；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30％，居民税税率为9％。
3.池袋的租金
这个因为水湄没有拍照，只能网上搜索了。
据留学生们给的信息:6W以上、而且什么电器都木有，老房子。大小顶多15平。一朋友在高田马场租的8几年的15平房子只有一个煤气灶的6W一个月。
那就简单假设这套房的房租是上述一室户房租的三倍，18万日元/月，1.1万人民币/月。这个租金在上海同地段属于偏高的。
4.结论
简单来看，日本东京池袋这个地方的租售比是8.8%，持有税+利率=3%。
可以做到零首付正现金流，其实是很好的投资机会。
哦，没有考虑海外置业对海外人士的种种限制，单纯对日本人来说，看起来现在买房是极其好的投资机会啊。
2.1物业税
这是一种持有税，即只要持有就要每年缴纳。
目前，日本的物业税标准税率为1.4％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。
物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。日本物业税税收从1979年的2．8万亿日元增至1999年的9．1万亿日元，之后一直稳定在每年8．5万亿日元左右。如2005年和2006年的物业税税收分别为8．86万亿日元和8．57万亿日元，分别占地方政府税收收入的45．3％和42．5％。
——1.4%的税率，相对于日本目前10年期的住房贷款固定利率1.6%来说，这个税率太高太高了。
2.2不动产转让税
顾名思义，就是卖出的时候要收的税，和中国类似。它是按照买卖差价的20%左右来计算的。这个比较狠，确实是有效抑制炒房的政策，至今未松动啊。
征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15％，居民税税率为5％；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30％，居民税税率为9％。
3.池袋的租金
这个因为水湄没有拍照，只能网上搜索了。
据留学生们给的信息:6W以上、而且什么电器都木有，老房子。大小顶多15平。一朋友在高田马场租的8几年的15平房子只有一个煤气灶的6W一个月。
那就简单假设这套房的房租是上述一室户房租的三倍，18万日元/月，1.1万人民币/月。这个租金在上海同地段属于偏高的。
4.结论
简单来看，日本东京池袋这个地方的租售比是8.8%，持有税+利率=3%。
可以做到零首付正现金流，其实是很好的投资机会。
哦，没有考虑海外置业对海外人士的种种限制，单纯对日本人来说，看起来现在买房是极其好的投资机会啊。
附录:如下，附上水湄的日志
===========================================================日本、旅行、物价、厕所、育儿
2014-09-26 09:36:53
作者:水湄物语
跟暖手去东京休一周假，我们两都是第一次去日本，游记没什么好写的，写点小感触。
我们住在汐留，离银座很近，第一天飞机到已经是下午，所以就去银座逛一圈。印象中银座是全球最贵的消费场所之一，但看了一圈，在内心默默换成人民币，不禁大喜若狂，导致后面几天我常跟暖手叨咕的话就是“嘿，银座我们都消费得起！”那天晚饭居然在小巷内找到80日元（约5元人民币）一个的寿司店，品种巨多，食材爆新鲜，我们两吃了200多元出门，撑得差点连路都走不动了。
接下来的行程，我们变成了东京物价考察2人团。吃饭时，逛街时，都喜欢瞄一眼有数字的地方，默默地换算成RMB跟魔都相比。东京的定食，贵的地方普遍在60-80元人民币，便宜的地方40-60元。如果去略赞一点的寿司店甚至是刺身店，两人300-500基本搞定，人均200在魔都吃非常新鲜的海鲜也基本是不可能的啊。唯一略贵的是旅游区，例如箱根和筑地内市场，全世界的旅游区都贵那也是没办法的。当然米其林餐厅就贵，人均一千两千是比较正常的，可是想想在魔都，人均两千也是吃不到米其林的呀。
交通比魔都略贵，地铁一日票60元人民币，单次地铁票平均在15-20元，出租车更是比较惊人，不过东京地铁非常发达，我们行程又非常不赶，所以基本地铁搞定。
偶们还瞄了各处的房价，池袋附近125平米（使用面积，也就是国内建筑面积接近200），2500万日元，大约150万元人民币，步行到地铁站5分钟。代官山高级住宅区建面约80平米的，也就是140万人民币左右。箱根海边别墅，推开窗子就是海景，也是200平米左右，大约180万。而且人家是永久用地永久用地啊！
到过日本的人大多感慨那边的干净整洁。我们第一天逛银座有个饮料瓶，硬是没在马路上找到垃圾桶，活生生捏在手上4个小时回到酒店才扔掉。
去东京迪斯尼玩一天，人满为患，但是满地没有一点垃圾，我不禁在想魔都的情况，例如世纪公园看完烟花表演，走的时候便觉得满眼塑料袋塑料瓶几乎看不到地面，元宵灯会什么的，常常第二天的报纸就会有“环卫工人辛苦清扫###吨垃圾”的新闻。
另外就是日本的厕所干净得令人发指！明治神宫的公共厕所设备好得超过我去过的很多五星级酒店。连路边一个小拉面店的阁楼厕所都带有香味水洗PP功能。
我们进酒店的时候，有一张特别大的告示，类似“特别警戒“之类的字眼，我们还以为什么达官贵人入驻该酒店，仔细一看是附近公园发现有蚊子咬人，可能感染疾病之类的警告。不禁笑日本人真是金贵，被个蚊子要都如此大动干戈。
不过整个旅程中确实基本没有被蚊子咬过，去皇居在草地上坐了一个多小时也没被咬，各种草丛树林窜来窜去也没被咬，奇怪得要命。究其原因大约还是因为比较干净，没有污水，蚊子很难有滋生。倒是我在闹市购物，暖手在大街上等我的时候被咬了两口，算是日本还有蚊子存在的铁证。
只是记录一点看到的真实情形，我并不想上升为民族劣根性或者人种素质之类的话题，两国毕竟国情不同，举个例子来说：
在日本车辆转弯都礼让行人，有一次我两在路边研究路线，抬头才看见旁边有辆车已经等了我们不少时间，直到我们挥手他确认我们并不穿行才行驶。可是如果国内我也有素质要礼让行人的话，相信我，以行人的数量，在2个小时内根本不可能穿过这条马路。
最后一个关键词是育儿，虽然日本的少子化问题非常严重，但在日本街头和地铁，倒是经常看见一个妈妈带着2个甚至3个孩子情况。怀里用背带背一个，手推车里推一个，最大的一个自己拉着手推车跟着走。这种情况在中国很少见，小区附近当然会有妈妈或老人推着手推车的宝宝，但在比较市中心的地区，或是地铁里，基本很少见。
想了下，日本的公共交通非常人性化，手推车在地铁里畅通无阻，走路有斜坡，地铁有上下直达电梯，因此手推车上挂上宝宝必备衣物食品，换成地铁出个远门问题不大。厕所随处可见，之前也说了，很干净。所有厕所里都看到必备的婴儿换尿布台，不少的还有小隔间里，有宝宝的固定座位（猜想背带妈妈需要大大的时候用）。而相比国内，如果你推个小推车出门，厕所很难找，或比较脏，地铁只有手扶电梯（手推车非常危险）没有直达电梯（或有也是形同虚设），很多地方没有斜坡通道等等。
那么这些人性化的公共设施从何而来，个人素质已经无法解决这个问题，那么是不是靠着“关心国民生计的政府”就能解决这些问题呢？
我们来看，日本的地铁是有不同的民营公司运营的，我看到的至少有3家，东京地铁公司和都营地铁公司以及经营JR线的公司，我们买的1000元一日通票，是可以做前两家的站点，但不能坐JR线。但他们的站点基本可以重合，有时候google 地图指挥我们坐JR线，但多花10分钟做其它线路也是能到达的。
我跟暖手一直都是自由市场经济的倡导者，亦就是说，公共设施是否人性化，不能依靠“政府大发善心”来得到，而是应该引入竞争机制。比如东京地铁公司的设施对妈妈们不方便，那我就宁愿选择坐JR线路，反正都一样能到达地点。再说远一点，政府如果是民选，公共设施不符合“人民”要求，就可以引入竞争者- - - -这大概说得太远了。
难怪我有好几个朋友办了日本多次往返签，说日本只要飞2多小时，有山有水有玩，吃得好，环境健康整洁，特别适合全家老少一起出行。经此番日本物价2人考车团的考察结果鉴定，我们在日本生活的成本要比魔都还要低，所以怂恿暖手同学过两年带嘟胖子来住上三个月半年啥的，彻底治疗一下暖手同学的日本料理瘾。
唉，可惜，假期结束，要继续干活了 - - - -
我们住在汐留，离银座很近，第一天飞机到已经是下午，所以就去银座逛一圈。印象中银座是全球最贵的消费场所之一，但看了一圈，在内心默默换成人民币，不禁大喜若狂，导致后面几天我常跟暖手叨咕的话就是“嘿，银座我们都消费得起！”那天晚饭居然在小巷内找到80日元（约5元人民币）一个的寿司店，品种巨多，食材爆新鲜，我们两吃了200多元出门，撑得差点连路都走不动了。
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80日元一贯（一个）的位于银座的寿司店，筑地直送 |
接下来的行程，我们变成了东京物价考察2人团。吃饭时，逛街时，都喜欢瞄一眼有数字的地方，默默地换算成RMB跟魔都相比。东京的定食，贵的地方普遍在60-80元人民币，便宜的地方40-60元。如果去略赞一点的寿司店甚至是刺身店，两人300-500基本搞定，人均200在魔都吃非常新鲜的海鲜也基本是不可能的啊。唯一略贵的是旅游区，例如箱根和筑地内市场，全世界的旅游区都贵那也是没办法的。当然米其林餐厅就贵，人均一千两千是比较正常的，可是想想在魔都，人均两千也是吃不到米其林的呀。
交通比魔都略贵，地铁一日票60元人民币，单次地铁票平均在15-20元，出租车更是比较惊人，不过东京地铁非常发达，我们行程又非常不赶，所以基本地铁搞定。
偶们还瞄了各处的房价，池袋附近125平米（使用面积，也就是国内建筑面积接近200），2500万日元，大约150万元人民币，步行到地铁站5分钟。代官山高级住宅区建面约80平米的，也就是140万人民币左右。箱根海边别墅，推开窗子就是海景，也是200平米左右，大约180万。而且人家是永久用地永久用地啊！
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到过日本的人大多感慨那边的干净整洁。我们第一天逛银座有个饮料瓶，硬是没在马路上找到垃圾桶，活生生捏在手上4个小时回到酒店才扔掉。
去东京迪斯尼玩一天，人满为患，但是满地没有一点垃圾，我不禁在想魔都的情况，例如世纪公园看完烟花表演，走的时候便觉得满眼塑料袋塑料瓶几乎看不到地面，元宵灯会什么的，常常第二天的报纸就会有“环卫工人辛苦清扫###吨垃圾”的新闻。
另外就是日本的厕所干净得令人发指！明治神宫的公共厕所设备好得超过我去过的很多五星级酒店。连路边一个小拉面店的阁楼厕所都带有香味水洗PP功能。
我们进酒店的时候，有一张特别大的告示，类似“特别警戒“之类的字眼，我们还以为什么达官贵人入驻该酒店，仔细一看是附近公园发现有蚊子咬人，可能感染疾病之类的警告。不禁笑日本人真是金贵，被个蚊子要都如此大动干戈。
不过整个旅程中确实基本没有被蚊子咬过，去皇居在草地上坐了一个多小时也没被咬，各种草丛树林窜来窜去也没被咬，奇怪得要命。究其原因大约还是因为比较干净，没有污水，蚊子很难有滋生。倒是我在闹市购物，暖手在大街上等我的时候被咬了两口，算是日本还有蚊子存在的铁证。
只是记录一点看到的真实情形，我并不想上升为民族劣根性或者人种素质之类的话题，两国毕竟国情不同，举个例子来说：
在日本车辆转弯都礼让行人，有一次我两在路边研究路线，抬头才看见旁边有辆车已经等了我们不少时间，直到我们挥手他确认我们并不穿行才行驶。可是如果国内我也有素质要礼让行人的话，相信我，以行人的数量，在2个小时内根本不可能穿过这条马路。
最后一个关键词是育儿，虽然日本的少子化问题非常严重，但在日本街头和地铁，倒是经常看见一个妈妈带着2个甚至3个孩子情况。怀里用背带背一个，手推车里推一个，最大的一个自己拉着手推车跟着走。这种情况在中国很少见，小区附近当然会有妈妈或老人推着手推车的宝宝，但在比较市中心的地区，或是地铁里，基本很少见。
想了下，日本的公共交通非常人性化，手推车在地铁里畅通无阻，走路有斜坡，地铁有上下直达电梯，因此手推车上挂上宝宝必备衣物食品，换成地铁出个远门问题不大。厕所随处可见，之前也说了，很干净。所有厕所里都看到必备的婴儿换尿布台，不少的还有小隔间里，有宝宝的固定座位（猜想背带妈妈需要大大的时候用）。而相比国内，如果你推个小推车出门，厕所很难找，或比较脏，地铁只有手扶电梯（手推车非常危险）没有直达电梯（或有也是形同虚设），很多地方没有斜坡通道等等。
那么这些人性化的公共设施从何而来，个人素质已经无法解决这个问题，那么是不是靠着“关心国民生计的政府”就能解决这些问题呢？
我们来看，日本的地铁是有不同的民营公司运营的，我看到的至少有3家，东京地铁公司和都营地铁公司以及经营JR线的公司，我们买的1000元一日通票，是可以做前两家的站点，但不能坐JR线。但他们的站点基本可以重合，有时候google 地图指挥我们坐JR线，但多花10分钟做其它线路也是能到达的。
我跟暖手一直都是自由市场经济的倡导者，亦就是说，公共设施是否人性化，不能依靠“政府大发善心”来得到，而是应该引入竞争机制。比如东京地铁公司的设施对妈妈们不方便，那我就宁愿选择坐JR线路，反正都一样能到达地点。再说远一点，政府如果是民选，公共设施不符合“人民”要求，就可以引入竞争者- - - -这大概说得太远了。
难怪我有好几个朋友办了日本多次往返签，说日本只要飞2多小时，有山有水有玩，吃得好，环境健康整洁，特别适合全家老少一起出行。经此番日本物价2人考车团的考察结果鉴定，我们在日本生活的成本要比魔都还要低，所以怂恿暖手同学过两年带嘟胖子来住上三个月半年啥的，彻底治疗一下暖手同学的日本料理瘾。
唉，可惜，假期结束，要继续干活了 - - - -
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