日志
一天痛失两笋盘:膜拜神一样的对手!
热度 23 |
2015年1月24日 天气:阴
15:00
房东上中介门店挂牌。
15:03
中介打我电话:有房子，产证面积101平，使用面积200平，3楼复4楼，4房2厅，满五唯一，带车位，报价470万，房东刚挂出来。在浦东塘桥地铁站、巴黎春天、喜来登大酒店附近。
15:04
我感觉这个房子价格便宜，但便宜多少不好说，且这个区域不是我现在的最佳目标区域。
我把房源信息发给合伙人，合伙人说：价格好，这个区域可以考虑。
15:11
和中介确认我20分钟内看房，请帮忙安排。
本来想自己开车过去，担心路不熟，于是打车。
15:36
到达目的地，在门口看到粉笔写的几个大字(124平/400万，我心中觉得这个房子价格比较便宜)。
看房。中介告知:房子出租中，房客不配合看房。于是看了另一栋楼的相同户型。层高5米，一楼做3米，一楼做2米。户型信息核实无误。
15:40
去目标房子的方位考察，巧遇租客正开车要出门，拦截下来聊。
租客现在老婆安胎待产，因离仁济医院近所以租在这里，10月签了一年合同并提前预付一年房租。今天几拨人来看房，打扰家人，今天不再接待，明天下午4点到5点再接待。
15:50
和中介去门店，我让中介联系她的经理和客户到门店面谈。
我和合伙人电话确认，觉得房子可以不看，今天下定。
我带了几张信用卡，刷卡额度25左右。请合伙人取钱，带卡过来，一起下定。
16:00
步行回到中介门店，带我到二楼，上面有两个会议室，外面的会议室有人正在讨论，估计是谈交易；我坐在里面的会议室等经理来。
16:10
经理来，提供产证照片给我看。是2005年的房子，产证名字两个人。目前房贷欠50万。
1.我准备把房子做到450万以内，但担心银行评估价做不到450万，请中介找银行评估(因产证面积只有101平，周围成交价估计3.5万/平，我担心这个房子银行只能评估到350万左右，贷不足，那么首付就要高达225万。)但银行最快要明天中午有回复。
2.产调还没有做，户口没有清查。现在交易中心已经下班，没法去查了，要明天才能去查。
3.房子没有看到，是否真有这个房子存在?还是只是一个普通的101平的房子而不是复式的?
16:20
请中介提供定金合同。结果只拿来了该公司的模板意向金协定书(名称叫《居间协议书》)和《买卖合同》。
我准备直接使用买卖合同做成定金合同的格式，查看和斟酌合同条款。
同时与合伙人电话确定上述疑问事项，决定还是冒险下定金，对这些疑问写在定金条款中。
16:30
请经理火速请房东过来下定金。
16:40
经理返回，告知房东正在隔壁，已经收定金了。(到此时，我终于醒悟：原来最开始上楼见到有人在谈交易，正是房东和对手!)
我冲出去准备见房东，经理把我堵住，然后到隔壁会议室把另外一个中介(区域经理)叫过来。
区域经理拿了对方的房产证，告知500万已经成交，20万定金已经收了。
我愤怒，但我去找不到人可以责怪，只能痛骂中介：你这个经理一点用都没有，下次直接找房东过来不用找经理了。
16:45
我失落而愤怒的走下楼，路过会议室时停留一下，膜拜了一眼房东和对手。
中介一路陪同，在门口告诉我：你不能怪我，第一对手至始至终没有看房直接下了定金，第二对手早在一个月前就在中介这里放了意向金。
复盘:
至此，我恍然大悟!
1.对手听到信息不用看房，直接要求见房东下定，对手至始至终没有看房子。
2.对手在中介门店提前放了意向金，中介会优先完成他的交易，从一开始我就只是备胎!
3.房东跳价从470万到500万，对手直接同意。
4.产证上两个人的名字，签定金合同时只来了一个人，他们照样签了。
5.当我还在和中介确认细节的过程中，在纠结没有看到房子、产调没做、银行评估可能不足等等时，对手就在隔壁和房东敲定了合同，下好了定金。
6.从房东15:00挂牌到16:30下完定，一共只有90分钟。
7.所谓笋盘，就是你根本来不及听说就已经成交的房子!
我的改进点:
1.小区不熟。不知道所有户型，这个5米层高的复式是稀有户型，整个小区只有24套，我从来就不知道。所以我只能眼见为实。
2.我怀疑这个评估不到450万，首付会高，我不能确定。
3.不敢出价。对于这个房子本身值多少钱不清楚，只知道470万可能被严重低估，但怎么加价完全没谱。(现在我觉得这套房子价格约580万。算法如下:小区2房单价约4万/平，这个一楼101平，2楼算一半45平，约145平*4万/平=580万)。
4.对风险的严重程度没有排列，妄想排除所有风险，无论大小，然后再前进。
5.我的速度太慢太慢了。我的每个环节都是对的，每个思考都是对的，但是太慢太慢了，都需要时间去核实和思考，很不连贯。太慢太慢了。
因为当天晚上公司年会，我做为管理层要给员工祝酒、颁奖、抽奖等，需要马上赶回公司。
回来之前询问了一下之前在门口看到的牌子(124平/400万)，告诉我是4楼，房东挂牌410万底价400万。我觉得不错，请中介帮我把最近别的好房子一齐整理下，晚上发给我，准备明天看房。
18:00
中介没有打通我的电话，微信留言:对不起，400万那套今天晚上已经下定。
24:00
年会完成，回家，打开电脑，翻价格和之前看房记录。
124平那套，市场价，应该是450-480万。
就这样，我一天之内痛失了两套笋盘!
针对后一套的改进点:
错过太阳的时候不要流泪，因为你可能会错过月亮；
错过月亮的时候不要流泪，因为你可能会错过星星!
