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房价是印出来的——金融城市的房价与M2和利率的关系
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1.公式
公式一(房价公式)：房价=房租/利率(这个公式不解释，有心人请搜索"年金公式"进行学习。)
公式二(房租增速公式)：房租增速=M2增速(这个可以解释一下，在金融城市，M2的变动直接对民生消费用品——租房价格产生影响。)
对第一个公式求导之后可得
公式三(金融城市房价增速公式)：金融城市房价增速=M2增速+利率增速 (这里的房价增速，不是统计局的房价增速，而是指同一套二手房一年内的价格变动)
金融城市是指哪些：北京、上海、深圳。(金融城市，就是印钱的时候，马上会获利、马上会反应到房价上。其实，它们还有一些隐含的假设条件，对房价也会有影响，例如都是人口导入量大、都是土地供不应求、都是经济持续发展等等。但是为了把公式最简化，把这些因素就直接忽略掉。)
例如，截止2015年10月底，
M2增速：M2从2014年的123万亿增加到136万亿，增速11%。
利率增速：五年期以上贷款利率从2014年的6.15%降低到4.9%，则利率变动为(6.15%-4.9%)/4.9%=25.5%。
则，2015年房价增速=11%+25.5%=36.5%。
2.M2数据
| 年份 | M2指标值(亿元) | M2增速 |
| 2015年10月 | 1361020.7 | 10.80% |
| 2014年末 | 1228374.81 | 11.01% |
| 2013年末 | 1106524.98 | 13.59% |
| 2012年末 | 974148.8 | 14.39% |
| 2011年末 | 851590.9 | 17.32% |
| 2010年末 | 725851.79 | 18.95% |
| 2009年末 | 610224.52 | 28.42% |
| 2008年末 | 475166.6 | 17.78% |
| 2007年末 | 403442.2 | 16.74% |
| 2006年末 | 345603.6 | 15.68% |
| 2005年末 | 298755.7 | 17.99% |
| 2004年末 | 253207.7 | 14.46% |
| 2003年末 | 221222.8 | 19.58% |
| 2002年末 | 185007 | 16.87% |
| 2001年末 | 158301.9 | 17.60% |
| 2000年末 | 134610.3 | 12.27% |
| 1999年末 | 119897.9 | 14.74% |
| 1998年末 | 104498.5 | 14.84% |
| 1997年末 | 90995.3 | 19.58% |
| 1996年末 | 76094.9 | 25.26% |
| 1995年末 | 60750.5 | 29.47% |
| 1994年末 | 46923.5 | 34.53% |
| 1993年末 | 34879.8 | 37.31% |
| 1992年末 | 25402.2 | 31.28% |
| 1991年末 | 19349.9 | 26.52% |
| 1990年末 | 15293.4 | —— |
3.利率数据
| 日期 | 五年期以上贷款利率 |
| 15.10.24 | 4.9 |
| 15.6.28 | 5.15 |
| 15.5.10 | 5.65 |
| 15.3.1 | 5.9 |
| 14.11.22 | 6.15 |
| 12.7.6 | 6.55 |
| 12.6.8 | 6.80 |
| 11.7.7 | 7.05 |
| 11.4.6 | 6.80 |
| 11.2.9 | 6.60 |
| 10.12.26 | 6.40 |
| 10.10.20 | 6.14 |
| 08.12.23 | 5.94 |
| 08.11.27 | 6.12 |
| 08.10.30 | 7.20 |
| 08.10.09 | 7.47 |
| 08.09.16 | 7.74 |
| 07.12.21 | 7.83 |
| 07.09.15 | 7.83 |
| 07.08.22 | 7.56 |
| 07.07.21 | 7.38 |
| 07.05.19 | 7.20 |
| 07.03.18 | 7.11 |
| 06.08.19 | 6.84 |
| 06.04.28 | 6.39 |
| 05.03.17 | 6.12 |
| 04.10.29 | 6.12 |
| 02.02.21 | 5.76 |
| 99.06.10 | 6.21 |
| 98.12.07 | 7.56 |
| 98.07.01 | 8.01 |
| 98.03.25 | 10.35 |
| 97.10.23 | 10.53 |
| 96.08.23 | 12.42 |
| 96.05.01 | 15.12 |
| 93.07.11 | 14.04 |
| 93.05.15 | 12.24 |
| 91.04.21 | 9.72 |
| 90.08.21 | 11.16 |
4.数据实证
| 年份 | M2指标值(亿元) | M2增速 | 五年期以上贷款利率% | 利率对房价影响 | M2和利率对房价的综合影响 |
| 2015年10月 | 1361020.7 | 10.80% | 5.15 | 27.18% | 37.98% |
| 2014年末 | 1228374.81 | 11.01% | 6.55 | 0.00% | 11.01% |
| 2013年末 | 1106524.98 | 13.59% | 6.55 | 0.00% | 13.59% |
| 2012年末 | 974148.8 | 14.39% | 6.55 | 7.63% | 22.03% |
| 2011年末 | 851590.9 | 17.32% | 7.05 | -12.91% | 4.42% |
| 2010年末 | 725851.79 | 18.95% | 6.14 | -3.26% | 15.69% |
| 2009年末 | 610224.52 | 28.42% | 5.94 | 30.30% | 58.73% |
| 2008年末 | 475166.6 | 17.78% | 7.74 | 1.16% | 18.94% |
| 2007年末 | 403442.2 | 16.74% | 7.83 | -12.64% | 4.09% |
| 2006年末 | 345603.6 | 15.68% | 6.84 | -10.53% | 5.15% |
| 2005年末 | 298755.7 | 17.99% | 6.12 | -5.88% | 12.11% |
| 2004年末 | 253207.7 | 14.46% | 5.76 | 0.00% | 14.46% |
| 2003年末 | 221222.8 | 19.58% | 5.76 | 0.00% | 19.58% |
| 2002年末 | 185007 | 16.87% | 5.76 | 7.81% | 24.68% |
| 2001年末 | 158301.9 | 17.60% | 6.21 | 0.00% | 17.60% |
| 2000年末 | 134610.3 | 12.27% | 6.21 | 0.00% | 12.27% |
| 1999年末 | 119897.9 | 14.74% | 6.21 | 28.99% | 43.72% |
| 1998年末 | 104498.5 | 14.84% | 8.01 | 31.46% | 46.30% |
| 1997年末 | 90995.3 | 19.58% | 10.53 | 17.95% | 37.53% |
| 1996年末 | 76094.9 | 25.26% | 12.42 | 13.04% | 38.30% |
| 1995年末 | 60750.5 | 29.47% | 14.04 | 0.00% | 29.47% |
| 1994年末 | 46923.5 | 34.53% | 14.04 | 0.00% | 34.53% |
| 1993年末 | 34879.8 | 37.31% | 14.04 | -30.77% | 6.54% |
| 1992年末 | 25402.2 | 31.28% | 9.72 | 0.00% | 31.28% |
| 1991年末 | 19349.9 | 26.52% | 9.72 | 14.81% | 41.34% |
| 1990年末 | 15293.4 | —— | 11.16 | —— | —— |
看起来数据马马虎虎，还可以吧。2000年之前的数据不用看，那个时候还没有商品房市场呢。2001-2002的数据似乎不准确，那就假设是商品房市场刚刚起步、房地产在国民经济中的作用还不充分吧。2003年之后至今的数据看起来基本符合情况。
5.预测2016年
预计2016年M2增速13%，降息一次从4.9%到4.65%，则估计2016年上海房价增速18%。
6.预测2017年
预计2017年M2增速11%，加息两次从4.65%到5.15%，则估计2017年上海房价增速-1%。
7.预测2018年
预计2018年M2增速11%，加息4次从5.15%到6.15%，则估计2018年上海房价增速-5%。
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