春节期间做的温州炒房团的研究报告，自己觉得还蛮有趣的，给各位场外的房产爱好者一起分享。此外，第一期收入倍增计划最终汇报时，我的分享稿还蛮受李进老师认可的，最近打算以那个为底稿，结合近期从种种角度窥测到的收入倍增计划内幕，做个进一步的猜测推导版，等到我七月份AFP考完，再有时间做个实地验证版，目前觉得数据思路还不够清晰，下周五去找李进老师再探探天机哈：）

温州炒房团研究

一、历史：

温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。

1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上[1]。

2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。

2002年，王均瑶，3.5亿 上海徐汇烂尾楼金汇大厦

2003年11月，飞洲集团，7亿收购“烂尾楼王”宝通大厦

2004年，烂尾楼的春天

2003起随后几年，10万温州人千亿规模全国炒楼，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。

 

二、温州炒房团的规模

据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按 1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额至少在420亿元。在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

专业炒家5000人，一个人带动周围20-40人

商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。在整个炒房总量中，商铺占比超过四成。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。

 

三、炒房路线

1、 住宅从小户型入手，先炒单身公寓，租金涨幅快；随后炒大户型，直接增值快，最后炒别墅；

2、 商铺投资，考察周围菜场、出租车、娱乐业及消费物价，商铺是稀缺资源，商铺租金用于还住宅按揭款。商铺做长线，资金分配：40%商铺、60%住宅；

3、 银行按揭，用足融资手段

4、 出手快狠准，看政策方向，看政府在哪里，看哪里自然环境资源好

 

四、操作模式汇总

1、如何拿到低于市价的房子？

手法一：通过开发商

前期介入买“脑子”。开发商的地皮刚到手，相关炒房人士就会伺机介入。因为涉及建筑工程，就会发生材料赊欠。就是这个建筑材料、人工投入的赊欠，给温州炒房团提供了可乘之机。一般市场价的房子最终往往以半价左右的价格入手，而温州炒房团囤积后，再以比市场价低一成的价格分销。

案例：

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2008年1月，怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB，我加入了炒房的行列。2009年10月，我的收益已经到了2亿，同时，我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。首先声明，我是1992年初中肄业（差半年毕业，因为厌倦读书提前回家）。
　　但是对炒房子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。
　　A、刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就来了昆明，从鸡贩子做起，最后成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老油条，老B注册房地产公司简直手到擒来，收了老B28万的费用后，代办工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借，存折上积攒了1200多万。
　　B、长话短说，老B第一次参加土地竞拍，交了600万保证金，拍得了9000万的一块地，在后面的6个月里又借又贷，3000万交给了市国土资源局。
　　C、我在邦克酒店见到老B的时候，老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我第一次走进老B的楼盘销售中心，第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。S哥说过，炒房必须跟房地产公司最高领导谈，知情圈子绝对划定在3人团：董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。
　　D、我对老B说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买500套，价格我说了算，2200元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。
　　E、老B说，2200？太低了，市场价4、5千呢！
　　我说，2200不便宜了，我在厦门出2150一平，厦门现在市场1万6呢。
　　LAST，我与老B达成协议如下：
　　1）我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20（本小区共27幢，540套房子由我选，不分等级，价格为一刀切2180/平方米）;
　　2）老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次（15日后）放盘388套，第三次（30日后）放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;
　　3）老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平（依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位）。规定开盘后每4周涨价至少1%;
　　4）散户每购买成交我的一套房子，老B当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价（无论散户购房是全款还是按揭）。
　　5）若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬，本人与老B协议关系终止。若超出12个月，剩余房源由老B全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人。

手法二：通过法院及拍卖行

“2006年投资房产的策略是通过拍卖行买便宜房子”，这是一小部分温州人的“新炒房秘笈”。在这中间，拍卖行的作用“功不可没”。这是一个极其隐秘的产业链：链条的上游包括银行，资产管理公司等提供房源者，以及法院这样的提供信息者，而下游则是那些最终的买家。拍卖公司处于整个食物链的中间环节，组织整个链条的正常运转。通过这种方式，在北京一套市价8000元/平方米左右的房子，5000元/平方米左右就可以买到。

案例：

　　房屋出现纠纷后，拍卖几乎是惟一的处置渠道，从这个通道出来大量极有价值的房源。一家位于上海的房屋代理公司向本报透露，他们大部分的房源都是从拍卖公司来的。

　　通过这种方式，在北京一套市价8000元/平方米左右的房子，5000元/平方米左右就可以买到。

　　由于通过拍卖取得房产需要一次付清，不能按揭，需要买家一下拿就是几百万、几千万的资金，这不是所有人都能吃下的，只有那些手里资金雄厚的买家才可以承受。有钱的温州老板就成了拍卖行的最佳买主。

　　“有拍卖行找到我，让我在温州找客户给他接盘。”一位曾组织过“温州炒房团”的知情人向本报透露，“在北京也有，比如沈阳等东北城市，很多是北方的拍卖公司，但一些烂尾楼比较集中的南方城市也有。”

　　据悉，一位温州老板在北京前门附近买了一处楼，买价是7、8千万；同样地理位置，当时的市价大概是一个多亿，如果经过重新包装再卖，市价应该可以达到1.3亿到1.5亿元。

　　对于一些银行和资产管理公司的抵债资产，为了保证公平、透明，必须在程序上采用公开拍卖，以取得一个比较公允的价格。然而，通过内外联通，本来应该公平的形式已经演变成实际的不公开甚或是暗箱操作。

　　在2005审计署曝光的资产管理公司案件中，拍卖行违规的例子已经露出冰山的一角。在审计署查出的华融成都办事处的案子中，从评估到拍卖整个不良资产处置环节，成了一个家族链产业，从评估公司到拍卖公司都是华融成都办事处总经理张桂林的儿子、女婿开的。在成都一栋抵债大楼被张桂林儿子开的会计师事物所评估为1000万元。而市场人士均认为该楼的市场价应为2.2亿元。随后，由张桂林女婿任副董事的一家拍卖公司以1000万最低价卖出。

　　一家资产管理公司的总裁也曾经在2005年的公司年会上，对一些地方拍卖公司和内部人员勾结，从而低价处置不良资产的行为感到极其气愤。

　　但对于圈子里人尽皆知的“小秘密”，拍卖行的行业组织，中国拍卖行业协会却对本报表示并没有听说过。

 

手法三：通过中介及内部信息&炒房号炒楼花

没有一家中介不吃差价，因此联手相关中介、媒体、房产商内部人员均有可能获得低价房源。炒楼第一个条件就是要有信息，炒楼赚的是信息不对称和时间差。

这种方式适合个人及小资金炒手，通过转手内部信息，很可能无需投入什么资本，就能“空手套白狼”。这其中，常见的就是炒房号或者炒楼花的模式，指买家在楼盘未落成或者未公开发售之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。

案例：

1、楼盘销售人员。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找"下家"分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。

2、资深炒家。这些人在房地产界有丰富关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作：

　　A、内部认购时低价取得房号。此时要保证快--最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；二要准--看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。

　　B、寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。

　　C、加价转手。有"内线"者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。

3、部分中介机构借助在房地产市场的"过硬"关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。

2、炒房团的资金哪里来？

1）自有资金：

山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。
　　温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地（特别是西部偏远落后地区）开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。
　　福建客：房地产热之前（2005年之前），全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业（说白了就是给央企领导投资），很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。

2）套取银行贷款：

实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面；二是以他们的身份套取银行资金。

这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。

套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人，能够有足够的资金去还贷。因此这些人就被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。

这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位，因此这些人彼此紧密团结，村委会等出具证明、文件也更方便。

炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。这部分初始资金不需要很大，因为可以一个人一个人过账。

对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。

3）民间高利贷的介入

民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。

给开发商放贷，需要安全而且受到法律保护，如果崩盘清偿，放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点，还是需要借助建筑公司，因为按照我国法律规定的解释，建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。

许多人知道，建筑公司给开发商垫资是一个潜规则，但一般理解的是“软垫资”，而不是“硬垫资”。所谓软垫资，是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现，但这种软垫资是很难跨年的，因为建筑公司要给民工和材料商结账，而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成，尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难以施工。这样，开发商和建筑公司还是有资金缺口，这就需要高利贷的介入了。

高利贷介入的途径，就是实现这些资金真正的“硬垫资”，归还高利贷则是以房子顶替工程款。

如此一来，这样高利贷资金进去，再以建筑费用出来，还可以让银行看到了开发商的“自有资金”，使得开发商能够合乎政策地取得银行的开发贷款。尤其是在开发商自己是“空手道”的情况下，更需要此类高利贷资金的“硬垫资”式参与。

一言以蔽之，这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发，其提供的是相当于三四成房价的前期资金，得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。

3、如何拉高出货及资金退出？

炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。

从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？

1）退房。

一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。

2）自己人对买对卖，不断抬高房价，通过银行贷款套现，将风险转嫁给银行

案例：

炒房最大的难题就是怎么让买入的房子很快的卖出去，形成一个活跃的交易过程。而银行提供的按揭贷款正好提供了这个能使市场活跃的工具，炒房过程如下：

第一步：建立炒房小组，最好能在5人以上，这样资金量也能大一些，准备资金一百万。我们给5人编号为A、B、C、D、E。

第二步：A通过银行按揭贷款买入房产，比如：房产价格一百万，那么二成按揭需要首付二十万，贷款八十万元。现在规定好像已经到了三成，那么首付需要三十万，贷款七十万元。

点评：其实真需要买房的话，这个小组是有一百万，不需要贷款的，这不是在炒房嘛。
第三步：两个月后A将房产卖给B，这是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。A将房价提高到一百三十万，那么B也需要贷款买房，首付需要二十六万，贷款一百零四万。按照三成计算，需要三十九万，贷款玖拾一万元。

点评：通过这个虚拟交易，A拿到了B给的130万，其中80万还了银行的贷款，26万用于支付给B的首付款。这样A手里剩余了24万，拿出原来启动时小组共同出资的20万后，剩下4万元。通过这一笔交易，这个小组就已经将炒房的风险完全转嫁给了银行。三成按揭贷款的在这个过程里面算法是一样的，但是，风险还没有完全转移给银行。

第三步：又过两个月后B将房产卖给C，这也是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。B又将房价提高到了170万，那么C也需要贷款买房，首付需要34万，贷款136万。按照3成计算，需要51万，贷款119万元。

点评：道理跟上面是一样的，两成按揭以后这个小组将剩余36万元，风险更大的转嫁给了银行。三成按揭在这个步骤以后，我们也可以计算出来这个小组将剩余19万元了，风险也已经完全转嫁给银行了。

第四步：继续向下交易给C和D，每次都要涨价卖出，商量好的反正有人买。
点评：经过几次按揭以后，剩余的资金会越来越多。上面是举例了一套房子的交易过程，其实炒房小组都是很多套房子同时在操作的。记得2005年的时候温州的一个炒房人从10万元一年之内炒到了1个亿。

第五步：抛给银行或者从这个小组卖给真实需求的购房者。

点评：当这个房子的价格脱离当地房价太离谱的时候，D就会选择不会偿还贷款了，让银行来把房子收走。另外，就是卖给真实需求的购房者，你会问，这么高的价格人家谁买啊？呵呵，朋友你多虑了，没看到现在飞蛾投火的人大有人在吗？这些人就认定了房价还会一直涨下去的。现在不买更待何时啊？

正是这种人为的制造了交易过程，才让我们的房价一涨再涨，因为不涨就没有钱赚了，必须让它一直涨下去！所以，不论国家出台什么样的土地政策那都是没有用的。因为不是土地政策出了问题，也不是房产市场供求存在矛盾，只因为有了低按揭贷款买房的政策存在。
我做过一个简单的测算：两成按揭大约需要炒房小组把价格抬高约20%，就可以将风险转嫁给银行了；而三成按揭则需要炒房小组把价格抬高约43%，才能将风险转嫁；而现在传言国家将准备把二手房贷款提高到四成，那对房地产行业将会是致命的打击，如果真的有这个政策出台的话，炒房的风险就来临了，朋友，你暂时先从房产市场退出吧！

3）建安公司入伙避税与提现

开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。

中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%~60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。

建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。

尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本，因为施工质量不同，价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

虽然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理费），但是经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。

在中国，资金从企业账户到个人账户是一个大问题，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下，这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。

4）与海外资金对冲

炒房团赚取钱财以后，尤其是操盘手赚取了巨额财富以后，这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时，由于人民币升值压力以及资产市场的吸引等等，很多境外热钱试图进入国内，这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲，即国内的人民币炒房利润直接在国内以现金形式给了海外热钱的所有者，而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户。

这种地下交易由于不涉及银行国际清算系统的进出，外汇监管部门根本无从发现。悄无声息地入境以后，热钱也有很多参与到房地产市场的炒作，而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以被发现和监管。

据笔者了解，在限制外籍人士买房的政策出台以后，由于海外热钱的房产投资需求，这样的资产置换型互惠操作更加流行。沿海大量地下钱庄充当了这种资产置换的中介。如此这般，热钱流入国内，炒房利润也出境洗白。炒房者还以这样境外的钱为自己办理海外移民身份，再以外商的身份投资回到国内。

5）以公司名义买房绕开限购及避税

案例：黑石买卖上海商铺3年赚60% 税费或仅普通炒房者1/6

对于普通投资者来说，如果买卖一套商铺可以赢得60%的投资收益，那么，其中有50%~60%要拿来缴纳各种税费。而上周宣布以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%股权的全球最大私募股权公司黑石集团，所需支付的税费可能不超过总收益的10%。之所以出现两种迥异的局面，原因在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心100%权益的国外母公司股权，而个人买卖的则是商铺的产权。

黑石买卖上海商铺3年赚60% 税费或仅普通炒房者1/6

 

五、房产调控下温州炒房团的资金流向

l  银率网：2010.5.13温州炒房团转战金市黄金理财时代正式来临

l  2010年5月19日转战股权投资、黄金甚至大蒜 温州炒房团逃离楼市真相

l  2011年08月23日温州楼市开始崩盘? 变现资金或入民间借贷领域

近期中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查似乎也佐证了这点。数据显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。

　　据了解，温州有89%的家庭、个人和59.67%的企业参与民间借贷。被称作温州民间金融第一个“吃螃蟹”的方培林曾公开表示，“我认为温州有多少个家庭，就有多少个人在从事金融活动，几乎是家家户户在从事金融活动，几乎是24小时以内不断地运转。”

l  2010年10月25日温州炒房团资金去向路线图：哪里赚钱去哪里

金银币，一买就是几百万

人参是理想的小盘股

温州人大规模介入棉花收购

l  2011年6月21日媒体称澳大利亚央行5月加息或针对中国炒房团制定

l  直播京津冀 20120131 加拿大媒体称：温州炒房团已进入该国_

 

五、总结：温州炒房团为什么能赚钱？

1、资金优势和垄断效应

炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！ 如果炒房团垄断了市场一半以上的资源，在监管宽松的情况下，辅以开发商、媒体的配合，就具备了操控价格的能力。以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！

2、金融套利
　　只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密。属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。炒房团真正的利益来源，是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。

    可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。

    实际上在笔者看来，温州人只不过是充当了“游资”的躯壳。而驱使温州人炒房的行为应该是资本逐利的本性使然。事实上，与温州人炒房“谎言”相关的几乎所有行为都因利益而起。在共同的利益诉求驱使下，这一耐人寻味的炒房故事事实上已演变为一场合谋的财富游戏。

3、成熟的组织运作及分工合作

温州的地下金融已经发展到一个很高的阶段，形成了完整的产业链和金融体系，70%的居民参与地下金融，炒房团大都以亲友关系为纽带，相互间有良好的共识和信任关系，操作手段和利益分成模式也十分成熟。

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。

对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。

对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。

在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通道，参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

4、  敏锐捕捉政策机遇及钻政策空子

温州炒房团非常关注国家政策，经过十多年在房地产市场的“摸爬滚打”，他们摸到了调与涨的“奥秘”，总结出“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律。在地域选择上，温州购房团非常善于跟踪国家推出的区域经济发展新政，并从中发掘、捕捉商机。同时，在融资策略上，温州人非常讲究资金的杠杆作用，吃透了各种融资、税收等政策，如果首付只需40%，那就能撬起60%的资金，或者说，能使资金放大1 .5倍。如果不能放大，购房全部利用自己的资金，那就要看是否有百分之百的升值潜力。在目前看来强势的新政策之下难有升值空间，温州人也会选择暂时放弃。