罗尼房事读书笔记——（三）《上海法租界史》

原本计划先写《房虫帝国》篇，列举大众群体白手起家翻身A8A9的实战案例，奠定后续系列实践意义的基础。鉴于近期在法租界活跃了一个多月，手痒心热，忍不住先码了这篇。因夜已深，此篇较简短，可能开个头，空下来再作补充。

为什么喜欢法租界？因为高现金流，因为文化底蕴。

有一段时间担心外资外流，空置不可控，而后逐渐意识到，外资撤走的缘由，如果是劳动密集型产业找到了更廉价的劳动力区域，主要影响郊区以及古北，而租界位于全市最核心区域。如果有一天大量外资撤离魔都金融城，那别的区位也没什么好玩了，除了百万级别老公房。

看似暴涨十年的房产，其实只高出每年的货币增发量0.5%，几乎与通货膨胀程度持平，加上过去7-85折的贷款利率、3.3倍贷款杠杆、每年14%-18%的M2（参考2004-2013年数据），所以过去十年里，可以说“买了就对了，贷了就赚了，如果是笋盘那就完美了”。

全凭冲动炒房的黄金十年已经过去，技术型投资时代到来。

排除短进短出、炒楼花投机流，房产当然也可以投资，投资就是拿现金流，拿持续稳定的回报。

目前上海普遍的租售比大约在2%左右，高现金流，最基本的，要跑赢银行定存利率。而后考虑怎么以租抵贷，而后考虑怎么租>贷，以至于可以增加贷款比例实现零首付空手套白狼。

这时候你管它房价涨涨跌跌。租金贷款对冲，只管每年费劲心思买买买，History repeats itself…多一堆固定资产，人生在世有朝一日可以拿产证打扑克也是桩快事。

此篇不谈怎么破除限购限贷解决房票问题，就谈谈高租售比。

由于胆子小，不敢博资产升值，再好的房子，我也要算一把租售比，做不到4个点，就没什么好考虑的，风险控制放第一要位。

租售比较高的板块主要是外资聚集区：

1. 法租界

2. 古北

3. 金匮

4. 漕河泾

5. 浦东滨江

通常租售比能达到整租天然4个点，装修稍有功底，能做到5个点，利用某些擦边球手段……能做到6-8个点。

         实现高租售比的技术手段主要有：

1. 捡笋盘；

2. 拆空间；

3. 拆时间；

4. 专业级装修；

5. 附加产品；

6. 违章搭建。

每个区块适合的流派不同，如何搭配最好，需要慢慢摸索。

过去一个多月的时间，开创了一种新流派，把1-5种做高租售比的方式结合在一起，目前运转良好，也有不少朋友参加了五天前的Home Party（位于法租界，应到35人，实到34人），预估极限租售比能做到7个点。

具体不多说，上图（图还木有修好，稍后再传）。

日新月异的世界，等不及复制，它属于开拓者。