房地产的基础矛盾 一

胡瓜鱼

公元前538年，孔子问道老子于黄河之滨。孔子十步外躬身请安，但见老子面向黄河而立，白衣飘飘，如仙人御风而来。
     “先生，鲁国的房价还会不会再涨啊？”孔子忍不住问道。

       老子笑而不语。。。。半响，老子问道：“仲尼，你看黄河滔滔，浊浪翻滚，其势如万马奔腾，一泻千里入海，为何啊？”

       孔子又躬身，答到：“夫黄河水溶于冰峰之巅，千里东流入海，并非因水性逐于大江，而是上感天时，下遵地势，顺势而下啊。”

       “天地万物变幻皆有规律，这就是道。春去秋来，叶落归根，根源并不在叶；冰雪消融，东流入海，根源并不在水。那房价哪？”老子依旧面朝奔腾的黄河，缓缓而道。




       “先生是说我不必在意房价涨跌的表象，而是应该寻求表象下的规律吗？”孔子似有所悟。




       “How could you make an assumption where the fundamental is unbeknown? Zhongni?”老子拈须微笑。




       “Acknowledged, Mater Li.”孔子深深一躬，后退十步，转身而去。




       。。。。。。



       两千伍佰年之后，我们就用上面这段文字开始开侃房价吧。




       房价啊，房价，这是一个每天一开电视就可以看到相关的争论，一上饭桌就可以听到的话题。全国10多亿专家意见纷纭，但是有多少人知道中国房地产市场是如何形成的？让我们一起来回顾一下吧。




（一）马儿跑，要吃草




      1990年开始的全面房地产改革，起因竟然是一个看上去似乎毫无关系的原因 ---- 分税制改革。在1994年之前，我们国家采取的是税收分级包干体制，在当时的体制下，地方政府可以获得并分配大部分的税收，包括所得税，增值税和营业税。中央政府虽然承担着国防安全和落后地区的转移支付，但是在财政上却比较拮据。这就造成了地方政府，特别是发达地区的地方政府财力超过中央政府的情况。1994年之前，辽鲁江浙沪粤闽诸省的财政结余都比较好，而中央政府左支右绌，度日艰难。




    当时有一个经典的笑话，时任国务院总理由于当年财政结余不够，曾经到广东问广东省省长（叶帅长子）借钱。叶省长说，我们坚决响应中央号召，为中央分忧，并提供精神上的支持，但广东开放不久，底子薄，基础差，因此目前没有多余资金可以借给中央。一怒之下，总理扔下一句千古名言：“你当中央是要饭的啊？”




    这是一个流传颇广的笑话，真实性也很难考证。但在当时，的确反映了中央和地方的财政关系。到1992年之后，中央断然决定重新分配财税收入，增加中央集权的执政能力。




    这时候，矛盾出来了。地方政府虽然是下级机关，但是承担了地方建设的大部分工作，社保，教育，医疗，基础设施处处用钱。如果中央政府把财税权都收了回来，那地方政府哪里有钱去搞建设哪？哪里有钱去搞保障啊？要马儿跑，总得给马儿吃草吧。




    思路逐渐明确，行动也就开始了。始于九十年的货币化分房，商品房试点滚滚展开，掀起了中国二十年的房地产行业发展的序幕。




    房地产商品化改革以及由此确立的土地财政，至少在三个方面解决了地方政府的问题。




    一、地方土地收入：在九十年代初之前，中国实行的是计划经济下的实物分配住房，而商品房制度的实施和完善，确立了中国地方政府的土地出让收入为主的土地财政，尤其在那些缺乏旅游资源，矿产资源，实业支持，没有中央转移支付的地方政府，土地出让收入成为了地方政府的主要收入，也正是土地财政的收入，弥补了地方政府因分税制改革而损失的财政收入，成为了地方政府的生命线。




    二、地方和相关人员的费用收入：土地出让收入归地方，这解决了一部分地方财政的问题。由于房地产行业是个长流程行业，涉及到的部门之多，费用之繁，是业外人士难以想象的。几乎每个职能部门都可以分到一杯羹，从大家可以想到的国土资源局，建设局，房产局，规划局，税务局到大多数人不知道的环卫局（环评费，施工清洁费），劳动局（民工保障金），公安局（安全治理费），人防办公室（人防费）等等，房地产行业养活了地方大部分职能部门以及相关人员。




    三、地方其他行业带动：房地产行业是公认的集成行业。初步测算，房地产行业直接带动的行业至少有60多个，包括钢铁、水泥、建筑，电力，建材，装潢，代理公司，广告，机械、化工、陶瓷、纺织、家电等等。这些行业在当地从业人口众多，对于发展拉动贡献巨大，而这些都随着房地产行业的兴起而兴起。

以上这三点，都直接收益于房地产行业，这也是中央政府在分税制改革时为地方政府找好的另一个替代性好处，也可以叫一个妥协。你把税给我，我给你卖地发财的机制以及后续利益。吃了草，马儿总能跑了吧？




    以上这种妥协是房地产行业发展起来的一个重要背景。现有的房地产制度培养起来了一个巨大的地方利益集团，从宏观的政府到微观的个人，从直接受益的土地财政到间接受益的当地衍生行业，大家都指望着房地产的发展挣钱。如果今天，中央政府要像当年把地方税收节流一样，再次把地方政府的土地财政收入打压下去？是不是也应该考虑一下地方政府的可替代收入来源。这又要马儿跑，又要马儿不吃草？草！




    最近，中央政府搞的那一套房地产改革，为何举步维艰，从房产税试点到保障房建设？打压房地产后，地方政府为何现在日子那么难过，有那么大的地方债务危机。如果我们按照老子的话，研究事物发展的源头和规律，把历史翻到二十年前再看当时分税制改革时，中央政府和地方政府的“以地换税”的妥协，这一些都可以理解了。




    以上这个矛盾，是地方政府与中央政府在房地产调控上的基本矛盾，也反映了经济发展的规律，为何中央房地产调控房地产的政策在各地那么难落实？很简单，没有人愿意砸自己的饭碗。




    如果地方政府财政收入这个矛盾不能解决，那我们根本不可能调控住房地产，也不用在表面上谈房价涨跌这样肤浅的事情，老子说这是道，马克思主义哲学说这是规律，是事物发展的基本矛盾。




    下一讲再讲第二个基本矛盾。
原文地址：安心十论之二十三：房地产的基础矛盾（一）
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