京沪穗70万元淘啥房

Martin

　　同样花70万元，在北京、上海、广州等地能够买到什么房？所买的房子处在什么位置？物业品质如何？我们来对此做一番对比。从中，或许我们也能洞察到当前房地产市场的一些新变化呢。

　　同样是花70万元，在北京、上海、广州等地能够买到什么房？近日，本刊编辑部接到各地读者打来的电话，询问这个问题。各地读者在电话中表示，自己手头拥有部分资金，可以购买总价约70万元左右的物业，但是对自己所在的城市房地产市场缺乏整体了解，因此想要得到较为专业的分析来做自己的购房参考意见。因此，记者采访了北京、上海、广州等地的业内人士，听听他们对市场的具体分析。

　　首次置业的实惠选择

　　记者的广州朋友林先生近日已向开发商交了20000元的定金，春节后办理按揭贷款，他所购买物业总价为65万元。同时，记者身边的一些熟人，也在2006年底陆续置业，他们所承担的总价均在70万元左右。70万元左右的物业为什么是比较实惠的选择呢？原因有以下几个方面。

　　首先是对不少购房者来说，70万元总价是能够承受的总价。在现实生活当中，很少有购房者一次性凑齐所有的购房款，大多数都是准备部分购房款，而剩余部分则依靠银行按揭贷款来解决，这便涉及到家庭财务如何合理分配的问题。如果所购买的物业总价为70万元，根据现行规定，首付款为总房款的3成，即21万元，那么购房者需要承担的商业贷款为49万元，按照当前的利率标准计算，还款期限为30年（等额本息还款法），那么每月需向银行支付的按揭贷款为2878.21元。而在一般情况下，住宅消费所占比例在25％～30％之间比较适宜，以次反推，可以发现家庭年收入达到10万元左右。这对于一对有购房打算的小夫妻来说，只需两人月收入分别达到4500元既可。而这在京、沪、穗三地，对于工作年限超过一定年数的白领来说并非难事。

　　再就是70万元物业已经能够满足一定的居住功能，而对于房价相对较低的广州来说，还能买到舒适性的物业。记者在采访中了解到，在北京、上海两大高房价城市中，距离市中心交通时间在30分钟左右的70万元的物业，大多为面积在60平方米上下的小面积两房，虽然客厅面积较小，但紧凑适用，适合首次置业者过渡。在广州，花70万元还能够买到品质不错的舒适性两房，面积在100平方米左右。

　　此外，由于此类房产价格相对较为适中，日后转手较为容易，为首次置业者所欢迎。有北京、上海的中介人士告诉记者，70万元左右的小面积物业已经成为当地较受欢迎的物业，成交速度较快，在北京最快一个星期内就可以完成交易。

　　北京：四环附近小两房为首选

　　北京平均房价已经超过上海，成为国内房价的“制高点”。北京2006年均价为8792平方米/平方米，与上海的7038元/平方米相比要高出不少。因此对于北京市民来说，要购买总价低于70万元的物业，只有将目光瞄准远郊地区了。重点关注的地区有通州、房山以及大兴等。而如果对周边配套设施要求较高，那么可以选择四环附近的小两房。

　　新房：交通便利的远郊板块

　　据了解，近日在通州、房山以及大兴等区域内，陆续推出均价较低的楼盘，这些项目低于5000元/平方米水平，有关机构统计，约占整个新盘供应的30％左右。

　　业内人士分析认为，随着地铁8号线的建成通车，通州成为近期北京楼市最活跃的区域。由于地铁的通车，通州距离市中心主要CBD地区的交通时间大大缩短，因此众多购房者自然将目光瞄向了该区域。

　　当然，大兴、房山区域随着京开、京石高速公路的建成，与城区之间的交通时间也有效缩短，这也使得更多的北京购房者将目光投向了这里。通州、大兴、房山等地区虽然市政配套与城区相比较落后，但均能基本满足生活所需。主要楼盘有欣桥家园、新城阳光、环湖小镇、月亮湾晓镇、绿茵小区、祥和乐园。

　　房山是近郊“房价洼地”，售价低于5000元/平方米的项目较多，主要楼盘有绿城百合公寓、星河苑、丰华源小区、滨水雅园、新海龙、晟夏新村。

　　此外，还有一些价位在6000～8000元/平方米之间的项目，从中也能找到一些总价约70万元的房源。从地理位置区域看，主要分布于东部、北部、西部的五环以外，南部的四环以南地区。从行政区域看，主要分布在朝阳和丰台、大兴，多以普通住宅为主。其中朝阳区最为密集，约占总体量的30%。从交通分布环线上看，楼盘项目多分布在四五环和五环以外地区以及这些区域的城市轨道交通沿线。

　　二手房：四环附近小两房

　　如果是购买二手房，那么置业的位置可以向市中心区域再靠近一些，但也有一定的限制，并非可以进入东城区、西城区这样的核心地段。北京链家地产市场部主任王志伟告诉记者，除了一些面积较小的公房之外，在四环以内很难找到合适的物业。

　　那么在四环附近符合条件的二手房到底是什么样子的呢？我们通过实例来一探究竟。一套出自北四环附近志新村的房源，建筑面积为60平方米，与大多数北京公房一样，该物业为小两房，两个居住房间面积较大，均超过了10平方米，而客厅面积则小得多，只有6平方米左右，这与上海的公房房型有些相似。房间内部为老装修，房东会赠送一些老式家具。

　　当然，还可以找到更为紧凑的房型，如80平方米左右的三房，这种房型同样是牺牲客厅来做到三房分割的，同时厨房、卫生间等面积也较小，不超过3平方米。如在朝阳区的红庙社区内，就能找到这样的房源。

　　据王志伟介绍，目前北京市的二手房价仍在不断上涨，近期四环以内的价位已普遍超过8000元/平方米，而在四环附近，单价接近万元左右的房源也比比皆是。

　　目前在朝阳、海淀、丰台等三个区，70万元可以买到70平方米的房源，越靠近市中心价位越高，如靠近三环，70万元则只能购买到60平方米左右的房源了。同时，由于这些公房的价位比较适中，在市场上表现得非常紧俏，成交时间很短，从挂牌到最后成交，一般情形下最快在一个星期，最长也不过半个月。

　　上海：外环附近新房随意挑

　　上海的房价经过2005、2006年连续两年的回调振荡之后，目前很多区域内房价已经趋于合理，尤其是外环线附近的区域，价位有所回调。因此对于想要购买70万元左右物业的购房者来说，有两种选择，如果看重地段，可以选择市中心的小面积公房；而如果想要选择一手房，那么选择在外环线附近置业，可选房源比较多。

　　新房：外环附近轨道房

　　如果购房者考虑购买新房，那么可以选择外环线附近的新房。选择在外环线附近置业，则意味着以时间成本来换取资金成本。外环线是一个分界线，在外环线以内的楼盘价位几乎都达到了8000元/平方米以上，而外环线以外的区域，价位则相对要低廉一些。目前已通轨道交通的区域，如宝山西城区、松江九亭、闵行颛桥马桥等板块内，是近期房产开发的热点板块。板块内推出的楼盘房价在4500～7000元/平方米之间，对于部分面积在80～100平方米物业，总价不高于70万元，可见，购房者可以选择在这些板块内挑选合适的物业。

　　二手房：中环附近宜居板块

　　虽然国家规定在未来的楼盘开发过程中，面积小于90平方米的小户型物业应该占到70％的比例，但从政策开始执行到产生作用之间有一段时间，因此小户型物业的供应可能在2007年底。目前市中心一手房市场小户型供应短缺，因此，中环线附近的宜居板块成为为上佳选择。总体来看，浦东新区、普陀、闸北、杨浦等区域内供应量较多，而静安、黄浦、卢湾等区供应量相对较少。

　　市中心符合条件的二手房到底具备什么样的特点？我们可以通过实际案例来进行具体分析。如在徐汇田林板块内，一套出自田林十一村的小面积两房，建筑面积约63平方米，位于第13层（总共14层）。该住宅建成时间已有10多年，为塔楼，故房型不是现在流行的南北通，其中两间房朝北，一间为大卧室，一间为客厅，而另一间卧室朝西。两个房间面积较大，而客厅面积较小，只有7平方米左右，基本上只能当餐厅使用，如果摆上电视、沙发等家电家具，则会显得非常拥挤。房间内部装修程度一般，已经超过5年时间，不过保护得不错，损坏部分较少，如果购房者对装修风格不太挑剔，还能使用一段时间。当然，物业周边的生活配套设施较为齐备，购物、医疗、教育、交通等齐全。

　　当然，诸如田林十一村的这套两房，在内、中环线附近可以寻得，但在内环线以内则不易找到，如普陀区的曹杨板块、浦东新区的德州板块、杨浦的控江板块等，面积在60平方米左右的两房，价位都没有超过70万元。但在内环线以内则不易找到，主要是这里的单价较高，低于70万元的物业面积均为40平方米左右的一房，这仅适合“单身贵族”。

　　广州：新房距市中心半小时车程

　　相对北京、上海两地来说，广州的房价要低廉一些，因此同样是花费70万元购房，在广州可以买到距中心城区半小时车程内的新房。

　　新房：半小时车程为底线

　　首先来考察一手房市场。根据一月份的广州阳光家园数据显示，有6个区的签约均价已经超过7000元/平方米，分别为海珠区、荔湾区、越秀区、天河区、白云区以及萝岗区，如海珠区的1月份签约均价为8598元/平方米。搜房网中国指数研究院华南分院广州站分析师周瑞蓉表示，在这6个区域，由于新推出的楼盘中，面积较小的一房、二房不多，所以70万元左右的新房较为难寻。

　　但是距离广州市中心较远一些的区域内，其签约均价较低，这意味着在这些区域内可以找到合适的物业。如花都区为3846元/平方米、黄埔区为5434元/平方米、番禺区为6125元/平方米，周瑞蓉表示，这3个区域内，除了番禺的供应高峰已过之外，其他两个区内尚有新盘不断推出，购房者在这里可以找到合适的物业。周瑞蓉告诉记者，随着广州轨道交通建设的不断推进，这些区域原本收到交通瓶颈制约的情形已得到改善，如地铁3号线的建成，则让番禺与广州市中心的交通时间由原来的一个小时缩短到半个小时。

　　二手房：中心城区次新房任意挑

　　如果是购买二手房，那么选择的余地则更加宽余。据了解，在广州市中心，虽然二手房价已随大势水涨船高，部分次新房单价已经涨至万元，但是对于大多数房龄较长的公房来说，虽然单价相对较高，但是由于面积较小，其总价并不高，因此如果花费70万元在广州市中心购买二手房，其选择的余地还是很大。

　　记者了解到，花费70万元在广州市中心可以买到很多品质不错的次新房，如在某网站上，记者就看到出自天河区中山大道西侧华景新城的房源，面积为102平方米，是一套紧凑型的三室一厅，挂牌价为62万元，相对来说，物业品质与附近新盘之间的差距并不大，但是其价位却实惠一些。中介人士表示，在市中心区域附近，可以找到很多类似的房源。

　　当然，在市中心区内，还有很多房龄超过10年以上的公房，这些房源面积不大，普遍低于60平方米，相应其总价也低得多。当然，房龄较长的公房房型也存在相应的缺陷，如一套出自华南师范大学职工公寓的房源，房龄约15年左右，面积约50平方米，就没有客厅。

　　有广州的业内人士表示，如果在市中心区内购买次新房，大多数为毛坯房，而如果选择公房，则能够碰到不少装修状况不错的物业。

　　该出手时就出手

　　“我应该在什么时候买房？”这是记者近期听到次数最多的一个问题。的确，对于购房者而言，如何把握购房时机，在目前这种状况下显得尤为重要。

　　目前的房地产市场格局，可以用以下几句话来概括：就是要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。从这几句话可以看出，房价要“稳定”，而并非“降低”，所以可以推测，不管日后还会有什么与房地产市场有关的政策出台，都不会把着力点放在打压房价上面。

　　房价经过了一轮疯狂上涨行情之后，对于绝大多数购房者来说，确实感到难以承受，因而产生房价下跌的愿望。但是现实是，由于市场上刚性需求仍然非常强劲，所以房价下跌的可能性不是很大。而且从目前的具体情形来看，广州、北京的房价仍然处于上升通道之中，同时上海的房价经历两年微调之后，也逐渐步入正常发展轨道。因此记者给出的建议是：无须等待观望，购买价位适中的物业也未尝不可。