针对房贷业务的几点看法与案例——陈芸

Martin

　　按照央行规定，从3.18起，金融机构存贷款利率上调0.27个百分点，沪上各家银行对房贷还款进行了相应调整。

　　对于新客户，从昨天起将采用新利率办理房贷。按央行规定，银行可在基准利率的基础上下浮15％。如五年期以上房贷，基准利率由6.84％调整为7.11％，下浮15％则为6.0435％，较调整前上涨0.2295个百分点。对于老客户，工行、农行、交行、上海银行将于明年1月1日执行新利率；中国银行则以2005年3月17日为界限，之前办理的明年1月1日起执行；之后办理的按对应月份执行。

　　在央行宣布加息之后，建设部宣布，从昨天起，个人住房公积金存贷款利率上调0.18个百分点。4.77%

　　按国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。然而，据网上调查显示，有91.1％的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31.75％的人，月供占到其收入的50％以上，沦为“房奴”。(美国人只花收入30%买房，由于收入高，房价相对就低，在美国买房一般不会有多大经济压力，人们可能会花收入的很小一部分买房，不超过20%或者30%。）

　　中国很多年轻人结婚都要买新房，在美国并没有这么普遍，年轻人结婚时是否买房要看自己的能力和需要。因为流动性很大，美国人经常换工作，结果就习惯租房子。他们买房相对比较谨慎，很多人会准备很长时间，而且均有投资方面的考虑。我对中国年轻人从父母那里拿钱买房非常惊讶，我个人是不可能跟父母要钱买房的。

　　都往大城市挤抬高房价

　　伦敦等国际大都市房价也很贵，但是已经相对稳定了。北京作为中国的政治中心，外国人也非常看好，外地人自然想在此拥有一席之地。这种情况下，房价上涨趋势短期内难以扭转，所以现在多花月供买房也是没有办法的选择。中国发展很快，但是人均收入并不高，让老百姓的月供超过收入的一半，也确实太高了，在西方国家一般不超过四分之一。

　　如果大家不是都往大城市挤，北京等中国大城市的房价也就应该不会这么贵吧。

　　别做高房价的牺牲品

　　在日本，大家在月供时一般不会让其占总收入太高的比例，我们家的月供占整个收入的5%，很多家庭都不超10%，最多不超过20%。

　　东京和北京都有高楼，东京的物价特别高，当然工资也比较高，如果挣得没有那么多，就不选择生活在东京，或者不要买大房子。我觉得，在北京也应该这样，如果住不起北京的房子，可以选择在其他城市生活。

　　日本的年轻人在结婚后也可能租房住，不像很多中国人那样为了结婚一定要住新房。中国年轻人花很多钱买房是不理性的，他们是高房价的牺牲品。

　　加藤嘉一韩国人买房比中国轻松

　　韩国是人多地少的国家，在几年前，已结婚的普通工薪族经过七八年的努力都可以买到100平方米的房子。最近首尔及一些大城市房价涨了不少，每平方米的价格基本都超过了1.5万元(人民币)，不过首尔工薪族的年平均工资是20万至30万元(人民币)，买房子的压力还是比中国人轻松很多。

　　随着经济增长，中国的房地产业应该还会持续升温。政府如不采取有效措施，普通人购买房子的难度会越来越大。

　　此次调整是紧随央行加息步伐，根据建设部和央行的相关文件作出的即时调整。从2007年3月18日起，住房公积金个人购房贷款利率将提高0.18个百分点，5年（含）以下贷款由现行年利率4.14％调整为4.32％；5年以上贷款由现行年利率4.59％调整为4.77％。这样一来，公积金贷款和商业房贷的利差进一步增大。5年（含）以下的贷款利差最高达2.43个百分点，而5年以上的贷款利差也达到2.34个百分点。公积金贷款的低息优势更加明显。同样申请30万元的20年期房贷，公积金比商业房贷最高可省约96910元利息。

　　1、直客式房贷：省本钱

　　“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

　　案例：张小姐看中了一套市价100万元的房子，开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行，开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠2%，而一次性付款则可给予折扣5%。在这种情况下，张小姐就可以选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与商业银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性支付给开发商，从而获得5%的折扣。与到指定的按揭银行贷款获得2%的折扣相比，张小姐即可省下3万元房款。同时，由于整体房价下降，相应的税费也会跟着减少。

　　优点：买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

　　缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。据记者了解，最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。据悉，各级政府机关、国家机关特派机构、海关、检验检疫等单位的在册入编员工，往往能比较容易申请到“直客式房贷”。

　　适宜人群：有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

　　友情提醒：据记者了解，有部分人群被明确指明不能享受“直客式房贷”。这部分客户的特点是工作稳定性较差，收入具有不可预期性。这类客户主要包括：机关或公用事业单位非干部编制的工作人员；社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员；有不良资信记录的人员等。

　　2、固定房贷：规避加息风险

　　这种房贷产品的特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。

　　案例：老于年近45岁，好不容易花尽积蓄，购买了一套42万元的二手房，无奈仍有12万元的资金空缺，需要通过贷款来解决。自知已经过了收入的巅峰期，未来如果利率再有几个连环上涨，他真觉得自己无法承受，于是索性申请了固定利率房贷，也少了些后顾之忧。

　　的确，对于这种未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中，一个比较明智的决定。

　　然而，老于的第二个忧虑又随之而来，万一在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款岂不是很不合算？

　　农行上海分行相关人士告诉老于，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时，如果老于没有任何不良信用或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助老于规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

　　优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

　　缺点：虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

　　适宜人群：主要是3种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。

　　友情提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%(贷款存续期在一年以内)。

　　3、入住还款法：减轻初期压力

　　去年，招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。

　　案例：刘先生看中一套总价约90万元的房子。刘先生共有34万元的购房资金，如果首付30万元，再加办理贷款及其他费用，刘先生就只能剩下4万元左右用来装修新房了。虽然这房子还有一年多才能交房，但接下来就得每个月开始还房贷，刘先生的存款也不可能有大幅增长。经再三考虑，他只能放弃这套房子。

　　招行人士表示，该产品就是考虑到有的客户在贷款初期由于支付了购房首期款购买了新房后，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张。如果在这段时期只需支付利息，还款压力就会小很多，待入住以及家庭资金相应“缓过劲”后，再转为正常的还款方式每月按期支付月供，这样就能较为轻松地度过资金集中使用阶段。

　　优点：有效降低购房者交房初期的经济压力。

　　缺点：由于加上了约定期还的利息，从整体上看，实际还款的总金额会比正常还款多。

　　适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。

　　友情提醒：招行零售银行部副总经理严学旺介绍，这项新业务旨在减轻客户初期的还款压力，但并不能节省住房贷款的利息支出。据测算，一笔10年期的50万元贷款，按原先的利率，采取入住还款法，一年宽限期内每月仅需还利息2700元，全年减少月供支出35393元，相当于减少了52%的资金支出。但从第二年开始，客户将恢复正常的还本付息，金额与未选择这项业务的贷款相同。

　　第二种类型：月供一样且贷款快要到期的客户。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款10年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有意义。

　　第三种类型：近期有投资计划的客户。不少市民已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。所以提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　据介绍，对于决定提前还款的市民来说，选择不同的提前还贷方式，节省的利息支出是不同的。一次性提前还贷节省的利息支出最大。部分提前还贷，有三种方式，分别为部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后，结合经济实力来确定自己的最佳方式。

　　1.如果在民生银行提前还款并继续采用等额本息的还款方式，张先生今后月还款额为74.42(个人按揭还款速算表中，等额本息方式，一万元贷款18年相应还款额度)×26=1935元，18年共需支付本息合计417960元，扣除本金26万元还需支付利息157960元；

　　2.如果在原银行改成等额本金的还款方式，首月还款额为94.22(个人按揭还款速算表中，等额本金方式，一万元贷款18年首月相应还款额度)×26=1450元，18年共需支付本息合计395200元，扣除本金26万元还需支付利息135200元；

　　3.如果利用同名转按揭转到其他银行，还款方式换成双周供，每期还款额为37.14(个人按揭还款速算表中，双周供方式，一万元贷款18年相应还款额度)×26=965.64元，18年共需支付本息合计 394942元，扣除本金26万元还需支付利息134942元。

　　特别提醒：如果想维持月还款额在2800元左右，那么可以缩短贷款年限到10年，相应的月还款额为109.774(个人按揭还款对照表中，等额本金方式，一万元贷款10年相应还款额度)×26=2854元，10年需支付本息合计2854×12×10=342480元，扣除本金26万元还需支付利息82480元。

　　结 论

　　还款后变更为等额本金更实惠

　　可见，对于张先生而言，选择不同的还款方式，所需支付的利息是不同的。选择利用同名转按揭，把还款方式换成双周供后要比继续在民生银行等额本息还款节省利息23018元；比继续在民生银行选择等额本金的还款方式节省利息258元。由于办理转按揭还要发生其他费用，因此最省钱的应当是等额本金的还款方式，当然如果张先生还能够保持每月2800元左右的还款金额，那么利息省得就更多了。

　　提 示

　　如每月有两笔以上收入，可选择双周贷

　　伟嘉安揭的专业按揭顾问建议，类似张先生的月薪一族可不选择双周贷。但是如果月供较多，夫妻二人工资发放时间正好处于上下两个半月，可能比较适合换为双周贷，来节省利息。

　　此外，在增加月还款额的情况下，缩短还款年限，最能节省节约利息。

　　下表中逐期列出了在利率不变的情况下，用两种不同还款方式计算的各期还本付息额情况。按简单累加方式，两种还款法应付本息和相差了3万多元。那么应如何看待这个问题？

　　还款方式（1）中，每年归还本金是一样的，而利息逐年递减；还款方式（2）中，由于利息是根据本金余额计算而得，呈逐年递减，因此，从每期还款本息和减去利息倒算出来的本金是从小到大逐年递增。而且，还款方式（2）第一期归还的本金还不到还款方式（1）第一期归还的50％。由此可见，还款方式（1）的还款速度快于还款方式（2）。由于两种还款方式偿还本金的时间不同，实际借用银行资金的时间也就不同。

　　还款方式（1）在前期（1－8年）的每年偿还本息要大于还款方式（2）；在后期（9－20年）则反之。这是因为还款方式（1）是相等的本金加逐年递减的利息，因此每年偿还本息和逐年递减；而还款方式（2）是将20年应归还的本息和，以年金的公式测算每年的还款额，每年偿还本息和相等，相当于使还款方式（2）的借款人在前期多借了银行的钱，并在后期逐渐还给银行，获得了银行更大程度的信贷支持，同时也合理地在每一期支付了更多的利息。

　　重视资金时间价值

　　如果考虑资金的时间价值，将两种还款方式每年所需支付的资金折算到同一时期再比较（为了更加直观地了解两种还款方式的资金支付差别，表中先得出两种还款方式在同一时点的支付金额差，再将不同时期的支付金额差按公式折算到同一时期，即20年末进行相加比较）。从表中我们可以清楚地看到，在客观地考虑了资金的时间价值后，两种还款方式是一样的。同样我们再任选一个时期（第10年末）将各期的支付金额差进行折算，结论也是相同的（差额1．04元和0．38元是由运算过程中的四舍五入造成）。

　　由此可以看出在比较两种还款方式时，应考虑资金时间价值。

　　我们知道，货币资金在不同的时点上具有不同的价值。一般来说，年初的一元钱价值要小于年底的一元钱价值，这是由于资金在周转使用后会产生增值。时间越长，资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单地比较大小，更不能相加。在比较不同时期的资金大小时，应根据资金的时间价值折算到同一时期才能进行比较。我们在比较两种还款方式的偿还本息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较，是不客观的。通过考虑时间价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法在数量上是一致的。

　　两种还款适合不同人群

　　这位负责人表示，经过以上解析可以看出，两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之所以规定这两种住房贷款的还款方式主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信贷支持。

　　比较两者的年还款金额，可以看出等额本金还款方式的年还款额是逐年递减的，但前期的年支付金额要大于等额本息还款方式，负担较重，适用于已有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，如中老年人等。等额本息还款方式每年的还款额都相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何还款方式，并订立合同。

　　民生银行：按揭开放账户，最大程度实现省息

　　在连续加息的背景下，目前颇受供房族关注的综合房贷理财产品，综合了灵活还款、循环授信等多种理财功能。以民生银行的"按揭开放账户"为例，该种产品将存、贷账户合二为一，使资金可以在存贷账户之间自由流动，在及时满足突发融资需求的同时，最大限度降低资金的使用成本，节省利息支出，从而最终实现资产流动性、收益最大化的目标。而据业内人士表示，在同等条件下，相比其它房贷产品，综合房贷理财产品在节省利息支出方面优势尤其明显。

　　如经商的陈先生，新购住宅总价115万元，在民生银行办理了房贷业务后，贷款7成共计80万元，期限30年。期间，还款1年后，陈先生做生意赚了60万元，但只能作为备用金存入活期账户；还款2年后，又取20万元购买一辆轿车。现考虑到利息支出，陈先生想5年还清所有欠款。

　　按照利息调整后7.11%的利率，最高下浮15%后陈先生的贷款利率为6.044%，在此情况下，如果陈先生采用普通按揭方式——传统的等额本息还款法，5年陈先生需支出的总利息为23.39万元，减去总的活期存款税后收入1.04万元，陈先生实际支出为22.4万元；而如果采用贷生利的方法，5年陈先生同样要支出18.6万元左右。

　　但如果采用民生银行新推出的"按揭开放账户"，5年总共支出仅13万元左右，相比等额本息法和存抵贷，分别减少支出9.4万元和5.6万元，大大减轻了利息负担。同时，据悉，由于该行的"按揭开放账户"不仅能使资金流动自如、大大节省利益支出，且因其具备"存贷合一、时间、空间三大开放"的特点，还可随时随地通过网上银行、自动终端实现自助还款。

　　产品特点：节省利息支出

　　深发展："气球贷"低利率与低月供可兼顾

　　由于我国还没有实行利率市场化，人民银行规定贷款利率最多只能在基准利率基础上下浮15%。而现在的住房按揭贷款，实际上各银行都下浮到底了。

　　而深圳发展银行的"气球贷"的设计存在一种"低利率"省息的机会。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期"气球贷"，从而适用于中短期贷款的低利率，实现轻松省息。据了解，"气球贷"是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过"气球贷"，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)，但以较长的期限(如30年)来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到短期贷款的低利率和长期贷款的低月供。

　　譬如，陈先生要借一笔金额为50万元的15年期按揭贷款。他可在深发展办一笔5年期的气球贷(按照15年期计算月供)，然后通过连续2次的再融资，实际上还是贷款15年。但是通过这样的转换，贷款利率降低了，本来15年期贷款最优惠利率是5.814%，现在5年期"气球贷"就可以给予5.508%。

　　深发展表示，"气球贷"的目标客户是计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户：一是计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房；二是预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加他们在"气球贷"到期前或期末一次性清偿剩余本金；三是收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；四是计划在中短期将贷款转往它行的客户，譬如由于利率市场化，其它行有更适合的产品或更优惠的贷款利率。

　　产品特点：低利率和低月供

　　光大行：首推固定利率组合房贷新品

　　作为应对加息的产品——固定利率房贷也再次引起关注。

　　光大银行在业内首家推出金额组合／期限组合的固定利率贷款产品(含住房、商用房)，实现固定利率与浮动利率互相转换。光大银行深圳分行相关人士指出，固定利率房贷，简单说就是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

　　金额组合固定利率贷款产品即在贷款期限内，一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率，可以满足客户灵活规避贷款利率风险的需求；期限组合固定利率贷款产品包括"固定＋浮动"和"固定＋固定"期限组合两种。这样，客户在申请一笔住房或商用房贷款时，可以将贷款期限设定为两段：在第一段选择固定利率的同时，可以根据利率水平预期，约定第二段为固定利率或浮动利率。通过期限组合，客户可以延长固定利率贷款期限。"固定＋浮动"期限组合住房贷款期限最长可到30年，"固定＋固定"期限组合住房贷款期限最长可到20年。

　　产品特点：固定利率，期限可达30年

　　专家观点

　　加息下的提前还贷应理性

　　在记者采访过程中，有专家表示，贷款利率上调，虽然在总额上贷款利息会有所增加，但如果因此而盲目提前偿还贷款，机会成本会更高。因为：

　　A.短时间内的突然还贷，易造成资金紧缺，并丧失其他投资获利机会；同时再向银行贷款成本会较高，时限较长。

　　B.此次利率上调对贷款者特别是金额小的贷款者影响较小，金额50万元20年期的住房贷款每月仅多支出70多元。

　　C.为应付利率上调需多交的利息，可以选择新一代的银行还贷产品，随借随还，即能省去前往银行排队的不便，相比其他房贷还款方式，又最大限度地节省利息支出，不用为加息烦恼。

　　美国：房贷灵活操作规范

　　住房抵押贷款是美国解决住房问题的最具特色的业务，此类贷款已占美国商业银行的1/4。目前美国的住房抵押贷款形式已有20多种。一般家庭买房首次只需支付房款总额的5—10%，其余都可申请银行抵押贷款。偿还期限为5—30年不等，每年的还贷额为购房者年收入的8—30%之间。

　　在住房抵押贷款中，有一种较为普遍实行的是循环住房抵押贷款。这是适应中低收入阶层住房需求的一种抵押贷款形式。对于偿还能力强、信誉可靠的购买者，在以住房为抵押品后，从一家金融机构取得一定数量（如房价的50—70%）的贷款后，再以同一住房作抵押品，向第二家甚至第三家金融机构贷款。从而使购房者以同一所住房为抵押品，可以从一个以上金融机构得到贷款。如此循环抵押贷款，购房者即使当时手头没有现款，也能达到购房的目的，但要有固定收入还本付息。此外还有递加付款、分享增值和可变利率等多种形式的住房抵押贷款，这对解决中低收入者购房起到了促进作用。

　　总的来说，美国人购房都申请30年期房屋贷款，因为以后每年的分期付款可以免交所得税。但是，买主若筹措不到足够的首付款或银行贷款，所签合同自动作废，定金还给买主。由于房契抵押在银行，一旦住户无力偿还分期付款，银行马上没收其房地产，择期拍卖还债。

　　那么，美国人贷款购房的具体步骤又是如何呢？一般来说有以下一些步骤：1、资信评估。接受到购房者按揭申请之后，银行通过信用调查公司，对按揭申请人的收入和信用进行调查。信用调查公司一般在接受银行委托之后1至2天可以完成有关调查。银行根据信用公司的信用评估，决定是否满足或者在多大程度上满足申请人的要求。2、信用保险。当银行认为借款人的信用水平不能确保自己贷款安全回收的时候，他们除了降低贷款水平外，还可以接受按揭申请人的按揭保险。对于低收入购房者和军人，在得到政府按揭信用保险后，银行甚至愿意提供与房价相等的贷款金额。3、房屋抵押。同所有的购房按揭一样，银行要求借款人用自己将要购买的房屋，作为贷款的抵押物，并在贷款之前，要对所抵押房屋的价值进行评估。如果评估价高于购买价，则按照购买价提供一定比例的贷款；如果评估价低于购买价，则按照评估价提供贷款比例，贷款比例一般可达到80%左右。如果借款人还不能承受20%的首付款，他就需要有前面讲到的信用保险才能获得高比例的贷款。4、灵活的按揭方式。按揭方式是否灵活，对借款人还款信用有很大的关系。美国银行提供购房按揭品种比较多，有每月还本付息金额固定的按揭，也有偿还金额逐渐增加或减少的按揭；有利率固定的按揭，也有利率浮动的按揭。

　　新加坡：92%成年人有自己住房

　　新加坡是一个基本上实现了“居者有其屋”的国家，约92%的新加坡成年人都有自己的住房。每个新加坡公民的家庭都可以享受一次性的以补贴价购买政府组屋的权利。政府组屋房契的有效期为99年。已婚的新加坡公民须两人联名向建屋发展局申请购买政府组屋，单身男女则要年满35岁以后，才可以申请购买组屋。

　　新加坡人首次购买的政府组屋都是新房。申请人可根据自己的需求和经济能力选择购买2房式、3房式甚至5房或6房式组屋。组屋的首期付款和分期付款自申请人认购组屋的当天开始计算。一般首期付款占房价的10%，其余的90%以预支公积金的贷款方式分期偿还。公积金贷款是有利息的，目前的利率为4%。分期付款最长为25年。购房者根据自己每月公积金数额的偿还能力来决定分期付款的年限。

　　英国：社会帮助形式多样

　　英国有77%的家庭拥有自己的住房，而房屋协会是英国人购房的好帮手。英国房屋协会的特点是“两头在外，借短贷长”。即通过接收存款和股金的方式，从个人那里借入短期资金，然后再以可变利率投资于房屋长期抵押贷款。

　　为吸引股东和储户，房屋协会的做法是，股金和储蓄利息往往高于银行存款，而且股金可以提取和增加。借款人按月偿付利息和分期偿付本金。在抵押贷款的前几年，由于贷款数额比较大，所以只须偿还利息。在这以后，直到抵押贷款期满，则要分期偿还本金和利息。

　　还有一种方式是抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合。借款人在整个抵押期间只是每月偿付利息，但要同时缴纳一种特殊形式的人寿保险费。借款人可用到期的人寿保险收入来偿还抵押贷款。这种方式使借款者既购买了房屋，又享受了人寿保险，可谓一举两得。

　　日本：可以贷款自建住宅

　　日本政府鼓励百姓贷款购房，规定对一次性付清购房款的比贷款买房的所缴纳的税要高得多。因此，在日本贷款购房者居多。在日本买房具有较大的灵活性和选择空间，不仅有期房、现房和二手房出售，还可以贷款在市区内买块地皮自建住宅。所谓自建住宅，就是由业主首先向银行申请贷款，并承诺预付买地皮和建房用款总额的10%，其余的可在三四十年内分期扣还。得到贷款者即可在市区范围内选择自己理想的地段，从中购买一块面积约有百余平方米的地皮，然后自行招标，由建筑承包商按业主对住房的要求进行设计，确定使用建材的数量、品牌和等级等。经过核价后，决定动工和竣工日期，最后签约施工，一般用三个月时间可竣工入住。在整个的施工过程中，工地负责人会经常主动与业主取得联系，时常邀请业主到工地检查施工质量，征求业主的意见，也能根据业主的新要求作适当的修正，直至业主满意为止。