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买异地房:陷阱并不少 摸透底细再掏钱方稳妥

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发表于 2008-6-4 08:28:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  异地房产投资,正在越来越被大家所关注。那么,异地房产投资究竟有没有机会呢?我的体会是:投资异地房产也与谈恋爱差不多,不把对方的底细摸透就结婚,有可能会落个赔了夫人又折兵。

  我有一位朋友从事房地产策划工作多年,比别人更有先天的商业嗅觉。他说现在买房主要是投资理财,而且投资者的步伐早已迈到异地去了。几年前,他抱着试试看的态度跟着开发商去投资,结果赚了不少,现在他已准备转战其他一些中西部地区了。其实这并非是个孤立的个案,现在,房地产投资正受到越来越多人的重视,在一些沿海城市,房地产交易大厅甚至会比证券公司更加热闹,可以毫不夸张地说,房地产投资已经吸引了全社会各个阶层的关心和介入,房地产的投资品种也已经日趋多样化。其中异地房产投资,也正在越来越被大家所关注。

  那么,异地房产投资究竟有没有机会呢?我觉得其中既有馅饼也有陷阱。有一部电影叫《心急吃不了热豆腐》,讲了一个好事多磨的爱情故事。笔者就看过这个电影好几遍,我看这部电影的目的不是为了谈恋爱,而是为了投资异地房。我的体会是:投资异地房产也与谈恋爱差不多,不把对方的底细摸透就结婚,有可能会落个赔了夫人又折兵。

  低价吸引投资者

  许多像上海这样大城市的投资者的确热衷于同异地房产"谈恋爱",异地房之所以能够吸引他们,关键在于异地房的房价低,一般仅有类似上海这样城市房价的1/3或1/4。若是在几年前,到一个遥远而陌生的地方去买一套房子,在多数人心里,这只是一个一闪而过的想法,任你把投资回报说得天花乱坠,但许多人依然会摇头。而如今,随着不少中心城市房价的大幅度上涨以及看到房产投资的丰厚回报,使得人们越来越关注起异地房产来。

  其实,异地置业并不是一个新概念。早在上世纪90年代初期,饱受高房价之苦的香港人,纷纷到地价只有香港1/4的深圳投资置业,从而开创了国内异地置业的先河。近几年来,随着旅游经济的兴起,上海投资者的脚步越走越远,投资者已经跨出"长三角",进入了重庆、海南、广西和山东等地。于是,异地投资房产的概念又逐步趋热。

  我以为,买异地房的目的主要有三种:一为养老,二为保值,三为投资。在异地置业的初期,以养老、度假为目的的投资者占多数,而如今,异地置业多是用来投资的。以前,人们买房子完全是自用的,因此异地购房意义不大。而当房屋流通的门槛和人员流动的门槛降低之后,异地购房就有了广阔的市场,这种购房的目的可以是自住,但更多的是投资。目前,在不少大城市房价高企的情况下,许多投资者把目光转向了其他城市。比如在上海,据悉近几年几乎每月都有上海购房团,从上海出发到外地看楼买楼。"低房价"这三个字的吸引力可真大呀。

  风险不可忽视

  我现在已经积累了多年异地投资经验,其最大的体会就是:异地房产有馅饼,也有陷阱。许多投资者对异地房产市场和楼盘环境缺乏必要的了解,如果盲目投资,会存在较大风险。作为一个成熟的房产投资者,不仅要有投资意识,还要有风险意识。然而,许多投资者只知道比较价格,不知道比较风险,有不少来自中心城市的投资者一到外地就觉得房价低,只要看到"低价格"就会有投资购房冲动,也正是这种冲动,才让个别投资者还没有吃到馅饼,就已经跳进陷阱。可以这么说,凡是吃不到馅饼就跳陷阱的人,都是冲动惹的祸。

  任何投资都是有风险的,但最大的风险不是来自于投资产品,而是来自于投资者本身。投资者失败的原因很多,可以用三个成语概括:

  走马观花:那些闯荡大江南北的购房者,大多是由民间人士组织的,不少人对异地的房产知之不多,投资者大多是一下飞机就走马观花数小时,匆匆签下合同,少则一两套,多则七八套,有的人连楼盘的方位还没有搞清楚,就稀里糊涂地把十几万元、数十万元砸到一个人生地不熟的地方,其风险显而易见。

  偏听偏信:作为异地购房团的组织者中介公司,他们表面上与购房者是"老乡",实际上往往与开发商相串通,竭力推介某个楼盘,从成交额中抽取若干回扣。有些组织者和开发商事先将楼盘价格抬高,这些高出部分就是组织者的利益。如果投资者在这个城市多走走、多看看,再多了解一下,就会了解到真实的房价。

  草率行事:现在房地产是公认不规范操作较多的行业,合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅自改变规划、物业乱收费等等。异地按揭固然便利,但异地维权却不那么简单,购房者对于当地的法律法规也缺少了解,甚至连有关部门的办公地在哪里都不知道,你不把这些问题弄明白,你不跳陷阱才怪呢。

  走马观花、偏听偏信和草率行事,这三个连三岁小孩子都会背诵的成语,竟成了异地房产投资者跳进陷阱的助推器,

  陷阱并不可怕

  如何才能把异地购房的风险降低?我们首先不要盲目跟风,要多听多看;其次,购房时最好聘请专业人士或律师同行,认真考察住房质量、推敲购房合同;其三是委托当地熟人、朋友代为访察,了解具体楼盘的开发状况、信誉程度。

  投资住宅要关注房产所在地的人口情况,人口导入量大的城市,其房价和租金就会有上升空间。酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳,最好该城市的旅游业没有明显的淡季旺季。商铺则需要关注当地的人流量、人均可支配收入、消费能力等。此外,如果当地政府对于城市未来有长远的建设规划,并能够保持持续的投资热度,其房产价格将会上扬,反之投资风险较大。

  我的经验是,投资者防范风险也要靠自己的身心并用:眼睛、头脑和心态,缺一不可。

  首先要有一双明亮的眼睛。俗话说"没有卖错的,只有买错的"。这是千真万确的道理,对于一般商品来说如此,对于投资房产来说更是如此。一般来说,买方和卖方对商品的了解和认知,信息上有着明显的不对称,往往是卖家处于强势,而买家处于劣势。有一句老话叫做"不怕一万,就怕万一"。投资者在亲临房产现场考察之前,可以通过网上了解当地的经济的、文化的、历史的及未来的一切信息。到达现场之后,还可以通过当地的报纸、电台、电视台以及"微服私访",来一一查证信息的真实性。还可以通过与当地人交朋友的方式,借一双慧眼来证明信息的可靠性,这就叫小心驶得万年船啊。

  其次要长一个理财专家的头脑。对于房产投资者来说,最关注的自然是不动产增值潜力。这句话说说简单,其中蕴含的内容可就多了:什么样的不动产容易增值?什么样的不动产只能保值?而什么样的不动产只会贬值?这些答案,只有通过在房产市场里长期的摸爬滚打,才能说出一个子丑寅卯。 因此,如果投资者不是有特别的天赋,那么,你就必须尽快武装自己的头脑,把自己由外行变为内行,进而成为业内专家。即使成不了专家,也要成为"知本家",至少使自己免遭跳陷阱之苦。

  最后要有一个长期投资的心态。在投资领域里,投资与投机是两个完全不同的概念。凡是通过短期投机炒作而获得暴利的行为,其成功的概率如同"抛硬币",靠运气决定成败。凡是通过中长期投资持有而取得投资收益的行为,其成功的概率如同"抛纸币",正面反面都是钱。投资者的心态平和一些,尽可能地实现无风险获利 ,这应该是一个不错的选择吧。
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