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11年买房经验多 听听购房达人还贷方法"私房话"

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发表于 2009-2-6 08:08:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
  买房,是我从小的梦想。

  那时,一家三口只有一间西北朝向的小屋,夏天,火辣辣的太阳把屋子烤得无法进门,每天黄昏时分我必须用脸盆盛水泼墙,为墙面降温;冬天,寒冷的西北风呼啸着,终日不见阳光的小屋被冻成冰窖,窗玻璃上可以看见美丽的冰凌花。

  我想住宽敞的房子,有自己的书房,有明亮的客厅,有可以关起门来的杂物间。

  幸运的是,我此生能梦想成真!至今,我已有了两次购房经历。凡事亲历才会学到,回想自己前后时隔11年的两次买房经历,期间的经验教训可以与大家分享。呵呵,但愿你能从傻傻的我这里学到聪明。

  第一套房:买早了

  1996年春天,我们工作稳定,收入逐年上升,女儿已上小学4年级,从小家庭的角度讲,早期白手起家艰苦打拼的阶段已经过去,一切都开始安逸起来。于是,有了十万元积蓄的我们,开始实施置业梦。

  当时上海的房价还没有起来,一路看房,享受着很受尊重的待遇。经过选择,我们在内环线边上、靠近地铁2号线处买了一套3室1厅110平方米的房子,每平方米3620元,总价约39万元。这套房子最让我们心仪的是从客厅能看得到水,每天清晨,太阳透过东面小阳台的玻璃门照进来,一屋的阳光,让人心旷神怡;放眼望去,水波荡漾,水汽缭绕,令人如梦如幻。很多年后,老公谈到这套房,还为这些年享受的阳光水景而得意。

  [学习心得]

  买房除了价位的高低,居住的舒适度是很重要的。好的房子让人久居生情、难以割舍,这种生活的享受,不是金钱所能买得到的。

  我们选择首付3成、8年按揭贷款,采用的是等本还贷法。因为等本还贷的利息支出会少于等额还贷法。首付之后,房子还在施工,我们耐心等待,到第二年才正式乔迁新居。搬新家的感觉,竟像新婚般令人喜不自禁。毕竟,拥有一套心仪的房子,在里面享受生活很邂意。

  但没有想到的是,我的第一套房子买早了。在我买下新居后的一段时间,房价还在往下走,此后政府为了刺激楼市,从1998年起出台了个人购房可享受所得税抵扣政策,而我们就不能享受了。我的同事很聪明,找茬与开发商打官司,将原先已签订的购房合同废除,再重新签约,为的就是享受退税政策。一些在我之后买房的朋友,一年退税就有2万多,真的是很幸福的事。

  [学习心得]

  赶得早不如赶得巧。对于无房或住房过小的人来说,买房是早晚要做的事,要是能搭上政策的便车,享受更多实惠,实在是幸运的事。向朋友借钱是要还的,用政策省钱不用还哦。从这个意义上说,我买得有点早,没能享受到契税减半、买房退税等优惠。尽管如此,我还是很满足,因为事后证明,这套房的房价基本买在了底部价。

  第二套房:买得太晚了

  2003年,我们第一套房的贷款终于还清了,而此时,上海的房价开始上涨。

  第一套房的单价从每平方米3620元上涨到每平方米8000元,这让一家人觉得家庭资产随着房价增值不少。也从2003年开始,家庭负债基本为零,我们过起了"无债一身轻"的悠闲生活。所有的工作收入都可以轻松消费,每年2次的旅行也很尽兴,还有余钱做股票、买债券。

  这段日子,女儿考初中、高中、大学,紧张的学习生活牵动全家人的精力,再加上对已有的居住环境都比较满意,竟没有人想到再购置一套新房产。一家人就这样按部就班地生活着,房价还在悄悄攀升,只是没人在意。

  时间飞快,转眼到了2007年夏天,一天半夜,女儿突然呕吐腹泻不止。我带她连夜去医院挂急诊,打点滴,直到第二天凌晨才回家。一夜折腾下来,我们筋疲力尽,这时,感觉我们7楼没有电梯的房子太高太高,爬楼梯好累好累。从医院回家上楼,看到女儿吃力的样子,我很是心疼,再想到自己也已年过半百,以后养老,这套房显然有致命弱点。就在这一刻,我萌发了购入一套电梯房的想法。

  [学习心得]

  买房的需求会因家庭生活重心或家庭成员年龄的变化而再生。显然,这次买房不是仅仅改善居住条件,而更多的是享受生活,安渡晚年,因此,之前我们会更多关注上班出行是否方便,而此时则以生活方便、安逸、舒适为重。

  值得庆幸的是,2005年至2007年的股市大牛行情,让我们的家庭资产增加了100多万元,所以当买房的念头一起,就再也挥之不去,因为"保卫胜利果实"的强烈意愿增强了我们的买房冲动。

  由于是今后养老之用,我们便以地段换面积,购入复式房,让生活环境更上一层楼。在相继看了十几套房屋后,终于定下了一套中环附近、周围商业较繁荣的顶层复式房。此时该地段房价已经升到每平方米1.3万元,总价250万元。我们选择了用股市赢利部分100多万元做首付,向银行贷款70%,考虑到通胀因素,采用等额本息还款方法,每月还款额1.3万元,还款期19年。

  当时,对这样的还款计划我们并没有太大的担忧。一是在我和老公退休前,我们的收入水平可以负担;二是当时对股市的前景比较乐观,认为那些投资股票的本金每年赚10%的收益不成问题,这样的收益高于银行给我们的优惠利率(当时还没有加息,也没有第二套房的政策)6.555%,等于是用银行的钱做差价。

  乐观情绪下的决策没料到第一年就遭遇了金融危机,2008年股市暴跌,老公提前退休,我一下子感到1.3万元的还贷额变成了家庭的经济负担。从前的疯狂购物、休闲旅游都遥不可及。我们家从无债的轻松日子,一下子沦落到为还债心烦意乱的地步。现在,我们决定把股市的资金撤出一部分,进行提前还款,以降低月还款额。

  我感到自己的第二套房买得太晚了,不仅错过房产升值的大好时机,还因自己离退休越来越近、收入面临大幅缩水而颇感压力。

  [学习心得]

  还贷压力与家庭的收入水平直接相关,收入越高,还贷压力越轻。家庭收入会变化,面对变化,及时调整贷款余额是必要的。一般来说,月还款额最多只能是家庭收入的一半,这样就不会影响家庭生活质量。

  总体而言,经过两次买房的磕磕碰碰,我要总结的经验教训是--

  第一、买房要乘早,更要跟政策

  年轻的时候,如果有了购房的需求,就趁早出手。

  一是购房会成为年轻人人生奋斗的动力。比如,将要结婚的新人需要为婚房考虑;宝宝即将诞生的家庭可能需要换置大房等等,这些都会促进购房者更努力地工作。二是年轻人处于工作上升期,他们的工资收入会不断上升,开始有些吃力的还款金额,可能几年后就变得轻松不少。而伴随着还款的进行,家庭净资产也在逐步增加。房产成了年轻人多年工作打拼的最好财富积累与体现。而你如果已经决定买房,那一定不要错过政策红包。买在政策鼓励期,可以省下很多钱。

  第二、房贷贷多少早盘算

  要控制每月还贷额度。每月收入不能全部用来还贷款,起码要留出保障基本生活和应急花销的部分。这样,才能在买房的同时不降低生活质量,也不会造成家庭现金流紧张、还款压力巨大的困境。

  另外,在制订还款计划时,不能将不稳定的收入考虑在内。比如股市的收益。虽然投资股市长期看涨,但归还银行贷款是每月定期定额的,一旦股市深跌而还款日来临,会很被动。

  第三,选择等额本息法还是等额本金法因人而异

  前者在还款期间,每月还款总额不变,比较适合成长期家庭。由于通货膨胀及工资收入的上升,开始觉得有些吃力的还款额可能几年后就变得轻松了。而后者的还款金额每月递减,开始可能需要上万元的还款,到最后几期可能只需几千元。这对于50岁以上人情比较适合。由于他们面临退休后收入下降的情况,可以在有工作收入时,归还较多的欠款,而退休后逐渐降低还款额。这样不容易产生经济负担。

  [还贷方法"私房话"]

  从前后两次、时隔11年我的买房经历来看,选择怎样的还款方式也大有讲究。

  第一次,我们选择了等本法,就是每月还相同的本金和越来越少的利息,这样的方法好处是还款压力越来越轻,且总利息支出较少,但一开始的还款压力会较大;第二次,我们选择了等额本息法,这种方法的好处是每月还款额度相等,便于资金安排,但总利息支出较大。

  在实践中,我感觉自己两次的选择都选错了。

  第一次,我们夫妇俩年富力强,工作收入节节上升,我们却选择了等本还贷,使得一开始压力较大。而事实上,因为每年温和通涨的存在,我们在还款早期的钱更值钱啊!所以要我目前做选择,我会建议年轻的、职业生涯稳定的买房人选择等额还贷,可以减轻还款早期压力并更多享受生活;而到后期,随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。

  第二次,我们选择了等额本息法,但目前来看,这一方法不适合行将退休的中老年人,因为退休后,我们的收入水平会大幅度下降,尽管有儿女同时作为还贷人,但在我们传统意识里,其实并不希望将负债传递下去。还不如集中资金加快还本,退休后可以安享轻松生活。
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