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对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释

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发表于 2009-4-10 06:35:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最近房地产市场又热闹起来了,主要的原因是官方公布的交易量上升,部分开发商开始借机试探性地涨价,主流新闻舆论又开始力挺房价“见底论”和楼市“回暖论”了,甚至“反转论”也抛出来了。

  对这些观点,不需过多的争论,争论多了,往往容易被别人给绕晕。这时候,我们有必要对自己的思路做个梳理,写这篇小文,就是抱着这么个目的。同时,思路梳理之后,也顺带就当前市场上的一些现象做点解释。

  09年以来的头两个月份,国内的部分城市——特别是几个特大城市,房地产市场新房成交量有所上升。当然,看待这种现象,我们要注意两个问题。

  一个是,这个所谓的“上升”是和08年下半年数据相比较而言的,08年下半年主要城市成交量大幅萎缩,京沪深等城市萎缩幅度甚至高达50%以上。所以,这是大幅下降之后的“上升”;

  二是,我们所看到的、听到的关于上升的数据基本都是官方提供的,或出自官网,或出自官方的权威发布,还有一些媒体报道的数据来源是大型“中介机构”。官方和中介机构发布的数据,到底有多大的可靠性,其所持立场是否客观,会否根据需要弄虚作假,我这里不妄下结论,没有证据不乱讲,诸君可自判而明鉴之。 搜索更多相关主题的帖子: 房产 房价

  一、对当前中国房地产市场基本事实的重述

  当前的房地产市场,可以说是最热闹的,也是最复杂的,乱象横生,乱语横飞,谎言纷纷,趁乱打劫,政策不明,前途未卜,可以说,整个一混沌“乱局”。但如果不被这些乱象所迷,不被谎言所惑,拨云见日,就可以看到一些无法改变、无法轻易掩盖的基本事实,认清这些基本事实,也许有助于我们对形势的判断,和对未来的看法。就我所看到的基本事实,有几个倒是可以一提,随便拉扯拉扯,凑足十个如下。

  其一,金融危机背景下,中国经济增长失速,中国宏观经济遇到了麻烦,房地产投资增速随之大幅下滑。国家启动了数万亿的庞大投资计划,主要投向是“铁公基”,房地产拉动经济的火车头地位受到了冷遇;

  其二,全国主要城市商品住宅存量相当大,即使从现在开始,新上市增量完全停止,一些城市的存量商品房也足够2—3年的消化量(具体是哪些城市,不需多说,google里一搜便知);

  其三,07年全国开发商拿地数量为历年最多,根据一般的开发建设周期,这些土地会集中在09年上市。如果算上故意延迟开发和放慢推盘速度,这部分增量新房会在2009—2010年间逐步释放出来(部分烂尾项目除外);

  其四,对普通消费者而言,默默承受了多年高房价的折磨,很多人已经到了承受的心理界限。如今形势发生了逆转,大多数人遂认为09年并非购房好时机。据央行的调查显示,全国居民购房意愿降至2000年以来的最低点,说明市场观望气氛仍然浓厚;

  其五,对投资(投机)者而言,由于预期资产价格下跌,短期来看,已经失去投资意义,投机者也缺乏短期的炒作机会,于是纷纷离场,或者准备清货。回想07年时,各地有关“炒房团”的新闻曾经铺天盖地,如今一年之后,此类新闻几近销声匿迹,从这个变化里也可窥见端倪;

  其六,对之前东跑西窜、到处兴风作浪的外资力量而言,它们已经敏感地预感到了风险正在逼近。09年以来,京沪等地不断传来外资大手笔抛盘的消息,这和07年前的大手笔吃进正好相反。原因很简单,有人“见好就收”,有人忙着“止损”,有人受惊“逃离”是非之地,外资基金不大干傻事,应该都是深思熟虑的明智之举;

  其七,一边是媒体嘴里交易量的大幅上升,一边却不断听到各地的央行提醒,房地产消费贷款(即住房按揭)新增量在下降。买房子的多了,借银行钱的却少了。如今的买房人应该是所谓的“刚需”为主,刚需们基本就是穷人为主,窃以为,穷人买房应该不会全额付现金吧。这个事实也可以戳穿很多地方在交易量上造假的谎言;

  其八,二套房贷款都说要放开,温家宝在政府报告中也说了要“比照执行”。但底下的商业银行却还犹犹豫豫,遮遮掩掩,以前争相放贷的热情哪里去了呢?原因也很简单,银行家也不傻,当真实的市场风险上升时,它们的放贷热情会降低,贷款就会变得越发困难,毕竟银行行长不想因为按揭坏账增加而被撤职,银监会也不想因为全国坏账失控而背上失职失察之罪。这就是市场调节的力量,并非行政命令所能完全决定的;

  其九,政府保障房的建设虽然没有太多钱,但事关民心工程,中央已经喊出了9000亿的三年计划,下头各地政府再怎么搪塞应付,还是动起来了,而且京沪等大城市动作幅度也不小。估计2009—2011年会有大量政府保障房(经适、廉租)上市,这将让很多刚性需求消费人群离开商品房市场,转而投奔保障房;

  其十,再看看我们周边的世界,全球资产价格泡沫已经破裂,美国、欧洲(尤其是之前几年疯涨的英国)的房地产市场相继进入了长期调整的下行周期。如果中国经济与世界经济“脱钩”的奇谈怪论可以歇息的话,那中国市场无疑也会步美国和欧洲的后尘。

  二、对房地产市场形势和走势的基本判断

  这不是一篇严肃地分析数据、严密地论证观点的文章,因此我不想罗列房地产市场的大量数据,来说明问题,以上所说的几条基本事实,没有复杂的大道理,估计人人都能看懂。如果有人想找其背后的数据,Google就能提供快捷的答案,不用我啰嗦。

  所以,一个最基本的判断是:中国的房地产市场经历了近10年(1998——2007)的高速增长和繁荣后,和当前的中国宏观经济一样,进入了一个调整周期。不管人们愿不愿意看到,愿不愿意承认,有峰必有谷,有高潮的兴奋,也必有低潮的痛苦,房地产市场正在迎来它的波谷段。如果我们公认2007年底到达了顶峰,那么自08年中期以来,它正在缓步走向一段“下坡路”。

  至于调整的周期,有长有短,因各国具体情况的差异而不同,因经济发展所处的阶段也不尽相同。准确地预言何时走出低谷,不是算命先生就是无知无畏的经济学家,或者别有用心的跳梁小丑。但有一点我们应该清楚的是,经济周期的调整不是我们玩的“过山车”游戏,上一个高潮的回味还没过去,下一个就来了。这将是一个较长期的过程,也必将是一个痛苦的过程。没有低潮的痛苦,没有力量的积蓄,怎么会迎来下一个高潮呢。

  所谓的“波谷段”,就是缓慢发展(在成熟的或相对饱和的市场,常常表现为倒退)的时期。对房地产行业来讲,主要的表现无非是行业投资缩减、市场供应减少,预期恶化,交易不活跃,价格下跌,银行坏账上升,等等。当然,这些表现不会一块来,也不会同时出现,它们有内在的逻辑关系,有其先后顺序和因果链条。

  因为中国的房价畸形,所以我们常常只关注房价的涨跌变化,而忽视了其他因素的变化,只关注房价,我们不仅看不到全局,还会被单纯的价格现象所迷惑。所谓“一叶障目,不见泰山”,陷入了无谓的价格论战和多空对骂。其实,比房价指标更重要的,是其他各项因素,房价则更多地是其他因素互相作用的后果,它是个很滞后的指标。

  顺带说一下另一个问题。还有不少人,认为股票和房产都是主要的资产,往往就将其等同看待。当经济周期下行时,“挤泡沫”效应出现,股市的表现常常是应声大跌,那么作为主要资产的房市呢,似乎也应该同步大跌,这实在是个重大误解。

  股票和房产虽然都是重要的资产,都会在经济上行周期内价格上升,都在相继出现价格泡沫,但二者的价格形成机理不同。股票价格主要取决于宏观经济走势,取决于对企业未来赢利前景的预判,是由市场的“普遍预期”决定的,所以它是宏观经济的“先行指标”。经济未好,它就先涨起来了,经济未差,它自个先玩“跳水”了。房产价格则不同,虽受预期影响,但并非市场预期所能决定,它是由市场供求形势决定的,是供求形势发生变化的表现和结果,所以它是宏观经济的“滞后指标”。经济形势好转了,它未必立马就昂头上涨,经济形势变差了,它也未必就亦步亦趋,跟着跳水,因为它的背后有复杂的市场变化和传导过程。总而言之,股票和房产可以一起炒,但两者的价格变化却完全不同。

  明白了这一点,我们也就很容易搞明白,为什么08年下半年宏观经济走势开始转向了,仅仅几个月的时间上证综指就跌去了70%,但楼市却反反复复,羞羞答答,到如今连个痛痛快快打九折的都没有。不是没反应,而是反应迟。

  三、“量升价涨”的现象与“去库存化”的本质

  再回头来看最近两个月的楼市现象,成交量上升,价格局部小反弹。有很多人表示不理解,他们的疑问是——在行业大调整的周期中,为何还会“量升价涨”的现象呢?这难道不是与市场规律相悖么,难道是有人在操纵着市场?我的回答是,这一点都不用奇怪,有这样的现象就对了,因为市场本来就应该是这样的。确实有太多人(如贪官与奸商)天天想着去操纵市场,操纵交易价格,但市场的力量很生猛,并不是这么好操纵的。一旦大势形成,它很难在短期内受外力的作用而转向。

  试想,在股市炒作中,大庄家可以拉升或者打压个股,可以操纵个股的价格,使之剧烈震荡,但有谁见过庄家可曾连续数日地拉升过大盘和指数?楼市道理亦同,一个楼盘可以采取多种价格策略影响售价,一个区域可以被投机者集中炒高,但有谁可以决定一个城市、一个地区的价格走势呢?

  要说清楚这个问题,我们先要明白一点,房地产为何会进入调整周期?

  在经济上行周期中,房地产行业投资十分活跃,新开工量很大,这导致供应量不断增大,存货量也在不断增加。但因为全社会的货币供应量也大,信贷增长也快,消费者的口袋很充实,且牛市中大家普遍看好后市,一个个满怀发财憧憬,信心十足,导致总需求也很旺盛,形成了“供需两旺、价格上涨”的双赢局面。这种情况下,投资和投机活动活跃,行业周转率高,不会产生很大的库存量。一旦经济周期转向下行,市场普遍预期看跌,资金避险需求上升,原来活跃在市场中的投资者和投机者就会迅速遁形,真实消费者跟着观望,导致消费急剧萎缩。而行业总产能已经被拉到高位上去了,供应量保持了强大的惯性,难以马上减少,供应大而需求变小,总库存量就一下子上去了,供求平衡形势就被打破了。

  在这种情况下,想要重归平衡,只能消化掉多年积累下来的“库存”,同时逐步缩减行业总投资,以减少产能和新增供应,使之与真实的消费规模相适应。这个过程,我们就称之为“去库存化”,或者就做“行业再平衡”过程,简单地说,出现了整个行业的“周期性调整”。

  由此可见,房地产市场“去库存化”的过程就是楼市成交量从低位起步、不断放大的过程,只有成交量放大了,才会减少总库存量,才有可能完成“去库存化”这个调整过程,才会重新平衡供求比例,重新启动正常的行业投资,重新回到健康发展的轨道上来。

  所以说,“去库存化”乃是行业调整的唯一方式和必经之途。那怎么完成“去库存化”呢?很简单,那些库存大同时资金紧的企业大搞促销,主动或被动地降价,吸引消费者去购买,就可以达到“去库存”的目的。我们08年底以来看到的就是这么个过程,促销和降价,成交量当然会随之放大,不然的话,巨量的库存不消化,新增供应不敢上市,整个行业不敢增加投资,房地产行业是没法走出低迷期的。所以说,交易价格下跌后,成交量的小幅上升,乃是行业调整过程中的必然现象,也是完成调整的唯一手段。

  而且,这种调整不可能一蹴而就,而是要经过多轮次的“梯级”小幅调整,最终才能回归正道。其间,我们将会看到多次“降价波”,成交量会有多次的小幅上升,直到把多余的库存完全消化为止。

  当然,如何看待楼市的“降价”,也要区分开两种情况。

  一种是“被动降价”,主要是那些库存大而实力小的中小型开发企业,它们降价主要是为了资金快速流动,回笼资金,以在危机中求得生存;另一种是“主动降价”,这一般都是实力雄厚的大企业,其降价不仅仅是为了回笼资金,更多地是为了在寒冷的冬天里积蓄能量,在困难情形下给竞争对手以直接打击,最终依靠自己的实力击垮对手,实现在调整中进行“行业洗牌”的目的。它们不单是在“求生存”,更多地是在“谋发展”。这一类的企业典型如万科,通过这一波大规模降价促销,不仅赚取了大量的现金(据08年报,万科手握现金高达200亿元),还把全国市场占有率提高了1个百分点。

  四、“价格反弹”不同于“大势反转”

  那么,还有个问题是,在成交量上升过程中,为何会有局部的“价格反弹”呢?这也是很正常的现象。主要原因有二:

  其一,价格下跌了,部分缺乏耐心的消费者就会进场(这被开发商称之为“解放军”),部分投资者也会按捺不住,抓住机会重新进场投资(这主要是自作聪明的所谓“楼市抄底者”),于是成交量就会上升,如果上升的幅度够大,速度也够快,就会暂时改变局部供求,导致价格回涨,这是简单的道理。实际上,在工业制造领域,这一点最为明显。如在钢铁领域,钢材这几年经历了多次“去库存化”的现象,每次钢厂下调出厂价格清理库存,库存量降低之后,都伴随着钢价的暂时性上涨。

  其二,大部分开发商降价都是形势所迫,企业家不是雷锋,谁都不想放弃高利润,只要有一点点有利时机,都会被抓住和利用,再通过媒体舆论进行放大宣传,以迷惑信息严重不对称的消费者,趁机涨价,大捞一把。这也是当前局部地区、个别板块和楼盘涨价的重要原因。是有人在兴风作浪,有人在为这种技术性回调大力“鼓与呼”。

  但我们要冷静认识到的是,这种价格“反弹”的本质,是楼市成交量的放大在市场价格上的正常反映,而不是总体形势发生了“反转”。而且,这种所谓的“反弹”,有时候更是利益方放出来的“迷魂枪”、“烟幕弹”,很有迷惑作用,消费者要跳出现象看其本质才行,不然很容易着了别人的道。

  在这里也要“含泪奉劝”(此余大师语,吾不敢掠美也)那些轻易相信媒体喉舌的同志们,在听取媒体的积极劝告、相应喉舌的大力号召之前,先想想它们的立场,想想喉舌们到底是谁的“传声筒”,想想媒体们到底是谁的“舆论阵地”和“表演舞台”,想想它们的衣食父母都是谁,它们是在宣传和贯彻哪些人的意志和意图。如果想明白了这些,也许再去读报纸、看电视的时候,态度就会超然许多了,也会更多一些自己的独立判断。

  五、对楼市调整过程的一个形象解释

  总结一下吧,近一两个月中,国内楼市的诸多现象,看似纷乱,其实正常,正是在诠释一个正常调整过程中的规律。这个规律如果写成一个链条,那就是:

  宏观经济下行—市场预期大变——交易急剧萎缩—价格开始下跌—成交量触底反弹—交易阶段性活跃—价格小幅反弹—成交量再次萎缩—价格继续下跌—成交量再次放大—交易又现活跃—价格再次小幅反弹—成交量再次萎缩…………,

  直到最后,成交量到了一定的高位,市场交易基本恢复得和正常状态差不多了,交易价格也基本回归了市场平均价格,这一波调整周期也就基本完成了。

  可见,此过程是个多次循环的“梯级过程”,其间有多次重复,市场成交量在多次反复中逐级上升,重归正常;交易价格在多次反复中逐级下跌,最终回归理性。上升中有下跌,下跌之中亦有上升,这才是辩证法,才是复杂事物的本来面貌。如果一路直跌,或者一路蹿升,没有任何反复,那才是违背市场规律。任何希望这种简单运动出现的人,不是愿望上的善良,就是认识上的幼稚。

  对这个复杂的过程,举个形象一点的例子,也许有助于理解。如同一个乒乓球在一段楼梯上的下跌过程,下面有一段一段的楼梯踏步,乒乓球在下跌中,每遇到一级楼梯,它就会反弹一下,以抵消其高位积蓄的势能,每一次反弹都是对其势能的消解,也让它逐步从较高位置降至较低位置。经过多级楼梯的多次反弹、多次抵消之后,乒乓球势能耗尽,才能安全地着地。

  很明显,这里说的“楼梯踏步”,就是楼市中的梯级“价格平台”,事实上,在每一个既定价位上,都有一批消费者和投机者在那里等着,一旦到了这个价位,他们就会入市交易,使萎缩的交易量迎来回升,也让下跌中的价格得到需求的支撑。对市场中的理性交易者来讲,每一个“现实中的”交易价格都是“理性的”(rational price),也就是说,对交易者而言,都是合理的价格。乒乓球本身积蓄的“势能”,当然就是指房地产市场积累的“总库存”,“势能”消解了,乒乓球就安全了,多余的库存出清了,市场供求重归平衡,楼市也就回归健康轨道了。所以,楼市价格下跌中的多级支撑,就像乒乓球下落中的多级台阶,是导致调整过程较长的直接因素,也是逐步放大市场交易量的原因。

  六、对当前普遍关心的几个问题的回答

  按照以上所阐释的市场规律和调整过程,我们也就基本可以理清脉络了,甚至可以在现有事实的基础上,进而做一些简单的市场推测,对普遍关心的几个问题,尝试着做些回答。

  比如一,楼市交易量见底了吗?回答是:已经见底了。08年下半年,内外部经济形势突变,楼市交易量突然急剧下跌,几座特大城市(如京沪穗深等)甚至同比大幅跌去了50%以上,这是在最高交易价位下、需求面发生恐惧性萎缩的直接后果。那种极端情况很难同时再现了,因此可以说,如此巨大的跌幅也很难再现了,我们基本可以认为,交易量在08年底的时候见底了。

  比如二,楼市价格见底了吗?回答是:基本没有。应该说,中国房地产已经进入宏观调整周期,真正的调整才开始不久,刚刚经历了第一波价格下跌,所以迎来了09年初的成交量上升,但价格也跟着回涨。所以,以后的价格波动可能还会持续几次。另外,不同地域、城市的情况不同,进度不同,跌幅也不同。总体来看,目前说楼市价格见底,为时尚早。

  比如三,目前成交量上升的趋势会持续吗?回答是:会在较长时期内持续,但不是一路上升,其间会有阶段性的下跌和萎缩。在一个以“去库存化”为主要目标的调整周期里,成交量从暴跌之后逐步回升,再回归到正常状态,这是一个总体趋势,而且也只能是这种趋势。但目前的成交量上升主要是触底之后的回弹,是去年底以来“降价效应”的显现,并不排除未来两、三个月后重新萎缩。

  比如四,目前楼市价格回涨的趋势能持续下去吗?这是否说明了楼市已经“反转”?回答是:不能持续,更不能说明形势发生了“反转”。楼市调整的实质就是对严重失衡的供求关系的“再平衡”过程,是完成“去库存化”的过程,这也同时会发生两个伴生结果,一个是处于顶点的交易价格逐步回落到正常,一个是暴跌到低位的交易量逐步回升到往常。这是一枚硬币的两个面。但需要注意的是,楼市价格的回涨虽然无法持续下去,但并不代表这种现象不会再次发生,相反,随着交易量的上升,回涨现象可能再次发生,而且局部区域在炒作气氛下还可能出现较大的回涨幅度。

  比如五,楼市这样的现象,还要折腾多久才算完?回答是:很难说清还要折腾多久,但鉴于中国的特殊国情(利益集团勾结、贫富差距过大、市场信息严重不对称、城市化的巨大惯性、土地财政依赖性、老百姓太善良容易上当受骗、消费者心理和习惯,等等,兹不赘述,可另文说),这个过程不会太短,保守估计两年的时间是需要。如果08年也算是一年的话,那么09年无疑应该在这个过程中。如果08年下半年起算的话,那么要到2010年的夏天,也许才能折腾完。如果市场再悲观些,某些地区、某些城市,可能要折腾得更久一点。

  比如六,如果楼市要折腾,主要是怎么个折腾法?回答是:这个有很多方面,错综复杂,涨跌互现,不然就不叫“折腾”了。在价格上,肯定是“拉锯战”,卖不动了就下跌,卖得动了就回涨,但总的趋势是“断续性下跌”。在交易量上,肯定也是玩“躲猫猫”,价格下降会引出部分需求,价格回涨又会打击需求,再去寻求其它需求,总体的趋势是“断续性上升”。在买卖双方之间,将是心理战和游击战,消费需求时隐时现,推盘速度有快有慢。在地方政府和开发商集团之间,矛盾会继续凸显,你说我暴利,我说你贪婪,相互指责会越来越多,政府的态度也会游走在买卖双方之间。在中央和地方之间,因为对楼市的态度不同,利益考虑出发点不同,将会出现更多的政策博弈,往大点说,有可能因为这一波房地产行业的调整,影响到目前的国家税收分配体系,进而动摇实行了15年之久的“分税制”,当然,这是后话了,打住。

  如果罗列问题,可能后面还有一长串,还是及时打住吧,话说多了,可能又会成为别人眼里的算命先生了。
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