上海楼市：“金九银十”神话不再

Martin

发表日期：2006年9月20日   出处：国际金融报

　　今年宏观调控政策密集出台以来，沪上房地产市场一直都没有走出降价的阴影。每年9月、10月由于销售旺盛而被称作“金九银十”。开发商视之为救命稻草，而今年“金九银十”并没有改变上海楼市的疲态。虽然开发商抢先开盘、降价销售以求资金回笼，市场也没有达到往年的效果。

　　“去年‘金九银十’，平均房价下跌20％－30％。而今年在连续的宏调之后，市场逐渐适应，虽然房价的下调幅度不会那么大了，但是下跌依然是趋势所在。”汉宇地产总经理施泓睿在接受记者采访时这样表示。

　　上市井喷，成交低迷

　　8月中旬以来，上海楼市新盘就加快了上市的速度。

　　易居（中国）的数据显示：9月4日至9月10日，全市共有49个楼盘有新增供应上市，总供应量达到62.85万平方米。其中，商品住宅新增供应量共2458套，达到29.79万平方米；办公商业类物业的新增供应量为14.73万平方米，较前一周大幅增加61%；动迁配套房新增供应15.93万平方米，较前一周大幅增加74%；商品房新增供应量63.08万平方米，比前一周上涨了21.1%，日均供应量达到9.01万平方米。

　　虽然放量巨大，市场的吸收情况却并不令人满意。

　　在49个新增楼盘中，去化率低于10%的新增楼盘达45个，其中有42个楼盘目前尚未成交。去化率100%的项目仅有位于闵行区的静安艺阁，项目属性为商业，首日推出的3套商铺全部成交完毕。新增销售率在10%-50%之间的新增楼盘有3个，其中安亭俱乐部一条街D地块和江桥镇张掖路商办楼两个项目销售良好，分别销售36套和12套。

　　易居分析师对记者表示，在经历了7、8月份市场的调整期后，市场已进入“金九银十”传统销售旺季，开发商加大推盘力度希望抢占市场先机，期望在9、10月实现楼盘的快速去化。

　　这就是说，被许多业内人士寄予厚望的“金九银十”并没有在上海楼市取得预想的效果，上海楼市“金九”开局不利。

　　中国指数研究院（华东）分析师指出，从统计数据上看，尽管目前成交量仍然低迷，市场销售不尽如人意，但多数开发商仍然对9月寄予厚望。今后几周，市场供应量仍有增加的可能。

　　业内人士对记者表示，前段时间，国家相关部门连续出台一系列的宏观调控政策，提高了购房者的入市门槛，打压了楼市升值的空间，外籍人士和投资客基本被排除在外，而自住性客户对楼市的走势判断不确定性更强，大多数购房者选择观望。

　　二手房亏本销售

　　事实上，销售不利的情形并非仅仅出现在一手房市场。

　　“其实这种现象在很多区域都有。我们公司春申店近期成交的几套春申玫瑰苑，成交价都在7780元/平方米左右，而2005年2月业主的买入价格在7850元/平方米，目前该楼盘剩余的少量一手房平均价在7500元/平方米左右。这就是说，业主已经发生了一定的亏损，再加上现在未满5年全额营业税以及其他的税费，估计这些房子的业主要亏损八九万元，而且这种现象在一些板块已经不是个别现象。”

　　对此，范成章分析，今年的宏观调控以后，不论是政策方面的压力还是累计可售一手房的量都超过去年，这让一些小的投资者终于认识到对住宅的短期投资获利可能性非常小，所以开始抛售自己手中的物业。此外，在房地产领域中，投资商铺、写字楼的行为并不在国家宏观调控范围内，目前和未来一段时间内其租金的收益是可以预期的。熟悉经济学的人都非常清楚，一个行业的利润率大幅降低的时候，资金就会从这个行业中流出，所以小业主亏损抛售手中物业，也可以认为目前投资住宅的利润明显小于投资商业地产或者投资股票所能获得的利润。

　　不过，范成章认为，降价并不会对市场造成很大的影响。他认为，一手房市场进入“金九银十”的传统销售旺季后，开发商加大推盘力度希望抢占市场先机，从而实现楼盘的快速去化。二手房业主不论是信息的掌握数量、还是与其他的价格联盟体系以及卖房策略对市场的影响程度都没有开发商来得大。“所以，是不是降价、什么幅度的降价、在什么时间降价还是开发商起到主导作用。因此小业主相对少量的亏本抛盘并不会引起或者带动房价的整体下滑，关键还是取决于开发商。”范成章表示。

　　相比于8月下旬，9月上半月上海二手房的交易再次大幅下滑，来自汉宇地产对全市50家门店的统计，9月上半月成交在价位没有出现明显变化的背景下成交量出现大幅下滑，与8月上半月相比，成交量下降。

　　自住、高档两极分化

　　虽然今年一、二手房市场的房价都有所下降，然而受政策影响最大的还是二手房中的高档楼盘。施泓睿对记者表示：“今年的连续宏观调控政策主要对高档物业的影响比较大，导致现在市场价格上的两极分化比较明显：自住物业与往年相比差异不大；而高档楼盘由于受到限制外资购房政策的影响，销售量减少，不仅如此，二手房征税又让高档楼盘在二手房市场上越来越不吃香。”

　　泛城租售网古北中央分行马岭也向记者透露：尽管9月至今，古北二期内许多业主都转售为租，目前市场上流通的租赁房源相对较多，租赁成交单数较上月上涨了40%左右，其二房的月租金1500美元，三房的月租金在2000美元，“但这个租金价格已经比前几个月下降了10%左右。”其中古北二期内的嘉年华庭虽然比较便宜，二房的月租金在6000元，三房的月租金为9000元，这一价格也较前几个月下跌了15%左右。“租赁房源多了，使得租客有更大的选择空间，租金也随之有所下降，也有部分房东愿意低于市场价出租自己空置多时的物业。”

　　尽管如此，受婚房、动迁等刚性需求的影响而产生的购房需求，在沪上依然存在，特别是闸北、普陀、杨浦以及虹口等次中心区域表现突出。其中，闸北区二手房买卖交易量增长明显。

　　美联物业闸北区副总监赵加瑞介绍，由于结婚购房、市政动迁等刚性需求的拉动，致使闸北等次中心区域备受关注。作为上海成熟的自住板块，闸北以其相对较低的价格和成熟的生活配套，吸引了很多自住客户的目光，但由于前段时间的政策调控，造成大量客户持币观望，交易受阻。随着“金九银十”阶段的到来，之前受到抑制的购买力逐渐得以释放。“近期不仅上门客户量有明显增长，整体交易速度也较前期快。很多客户看房后，几日内便快速下订，完成交易。”赵加瑞介绍，近期闸北区域成交较多的是房龄10年以内、总价100万-130万、面积100平米左右的房源，客户承受单价在1万-1.3万/平方米左右。

　　“目前我们的客户中，更多的则是询问和带看量，这些的增加意味着自住客户开始试探性入场，所以现在的问题不是价格问题而是心态问题，特别是内环以内，随着房地产价格的继续稳定，更多的自住客户心理上能够接受目前的价格。目前市场的表现让人们相信二手房成交的回暖将缓慢、持续进行，估计11、12月的成交数据要比现在好看得多。”汉宇地产市场研究部分析师邵明浩预计。