北京二手房整体价格下行趋势已现 通州月降6%居首

Martin

　　调控已过半年，一线城市房价已在天花板边缘徘徊，房价摇摇欲坠，北京作为一线城市，自然也不例外。据21世纪不动产指数显示，7月北京二手房挂牌价格上升0.84%，显示出业主预期仍然较为稳定，而7月成交价格为25164元每平方米，环比下降了0.76%。这反映出当前北京二手房市场的普遍情况，记者多方调查得知，现在业主一般将挂牌价稍稍定高，但实际心理底线要低于挂牌价格，以至现实中成交价与之产生一定距离。尽管北京市二手房成交价格“稳中有降”，但各区域表现截然不同，区域分化现象也较为明显。
　　降价以郊区为主 通州月降6%
　　实际上，就7月而言，北京二手房价格下滑的区域多集中在郊区，城区相对平稳。据21世纪不动产数据显示，7月份，根据21世纪不动产主营楼盘分布的区域来看，北京共有14个区域二手房成交价格出现下降，包括CBD中区，朝东，朝青，劲松，双井，海淀中心区，亚奥，通州，回龙观，天通苑，大兴，海淀南区，石景山，西城，亦庄等区域。CBD中区以10.37%的降幅位列第一，而通州以6.24%的环比降幅位列第二。
　　如果以行政区为单位计算的话，通州仍是北京市降幅最大的区域。据了解，通州由于泡沫较多而成为受本轮行政调控冲击最大的牺牲品，再者，通州的价格下降预期已经形成，业主心理预期受到影响，在成交的现实压力下，降价楼盘较多。而CBD中区则主要是受到中低端楼盘大量供应的拉动，由于低端楼盘供应与成交占比较多，导致该区域成交价格大幅下降。此外，亦庄区域环比3.05%的环比降幅也居于前列，在亦庄，除了一些高端楼盘价格能保持平稳外，其他楼盘价格均有不同程度的下降。
　　成交量止跌回升 源于城区拉动
　　北京二手房成交量在连续4个月平稳下跌之后，终于止跌回升。早在6月份，二手房成交量跌幅就已大幅收窄， 6月跌幅已减至1.6%左右。据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手房所有物业网签量为8579套，环比6月回升了7.91%，同时，7月北京二手住宅成交量为7670套，环比上升7.6%，同比仍下跌19.5%， 总体仍然保持低位运行状态。
　　北京市二手房成交量止跌回升情况并不均衡。据21世纪不动产监测数据显示，7月成交量主要是由城市近郊区域拉动，其中朝阳、昌平、海淀、丰台是拉动成交量上涨的主要区域，形成市场外部拉动的格局。仅朝阳、昌平、海淀、丰台四区域的成交量占比就达全市的60%以上，其中朝阳单个区域的成交量占到全市的30.6%，其他三个区域分别占10%左右，这些区域的成交环比涨幅也较大。
　　21世纪不动产分析树粟日认为，7月市场止跌回升是预料中的事情，各主要城市，除上海外，今年的成交走势都很相似。其他城市早在5、6月份就进入企稳回升阶段，只是程度上有差别，北京不过是比其他城市稍晚。北京市场企稳之所以姗姗来迟，可能与北京更加严厉的政策有关。预计未来北京二手房成交量将缓缓回升，升幅不会太大。
　　城区高端楼盘与学区房价格仍坚挺
　　这种区域之间的差异是普遍的，北京二手房价格也并不是朝下降一边倒，据21世纪不动产主营楼盘统计数据显示，7月北京有7个区域价格上升，这些区域包括，CBD南区，望京，海淀东区，上地，西直门，东城，丰台等。其中西直门区域以8.96%的涨幅位列第一，这主要是由于西直门区域供应量较少造成，且地理位置极为优越，紧邻西北二环，价格如此坚挺甚至逆势上扬也是符合逻辑的事情。此外，望京以7.52%的涨幅位列第二，丰台涨幅为6.43%，上地，海淀东区也有一定程度的涨幅。整体而言，望京本月由于高端楼盘成交上扬，拉动区域价格上涨，与之相对，普通楼盘却在下降。实际上，望京别墅成交价格波动幅度并不大，但由于成交量上涨，价格上行便难以避免。上地和海淀东区由于具备产业优势和学区房优势，因此价格依然能保持坚挺。
　　21世纪不动产分析师粟日认为，如果以区域划分来观察的话，总体而言，北京市二手楼盘降多涨少，整体成交价格下行趋势已经出现。与上海、深圳相比的话，北京二手房价格下降是稍微慢一些，但房价“稳中有降”已经在进行中，预计未来降幅仍有加大的可能。

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