一、2N计划的理解与阐述

年会上听业胜主席分享的财富自由之路，2N计划（10年投资20套房产，平均每年2套房）；今天重读《不公平的优势》，看到了主席2N计划的出处，即清崎夫妇的第一个资产计划。两个2N计划看似相同，都是10年买入20套房，也是各自家庭实现财富自由的第一个计划。但是，两者间也有以下几点区别：

一是理论基础不同。清崎计划的公式：总收益=（租金回报率-融资成本）*融资总额。因此，清崎夫妇投资的重点是找到租金回报率高且稳定的房子，他们每看大约100套房子才会购入1套。主席计划的公式：总收益=(资产回报率-融资成本)*融资总额。我理解，资产回报率包括租金回报率+资本利得平均回报率，因此这个模式更侧重寻找房价持续稳步上涨的房子。

二是适用前提不一样。清崎夫妇制定2N计划是在1989年，那时美国房地产还不景气，按照神的说法，越是萧条越是容易找到正现金流的房子，清崎夫妇比较轻松实现目标。2013年上海地产热度不减，平均租售比仅在2%左右，而市场利率在7%以上，清崎计划至少无法适用现阶段的上海。因此，在“白银十年”的基本判断下，主席提出了2N计划。

三是对现金流影响不同。清崎计划的特点，就是非常重视正向现金流，造成的结果就是手里房子越多，现金流越多。主席计划的核心是资产回报率，有可能造成一个结果：手里房子越多，家庭现金流越紧张，至少在一个比较短的时期内是这样的。

 

二、对我的启发与指引

今天也跟内人聊了一会家庭投资计划，谈到2013年未买了一套400万的房子，贷款245万，经计算每月租金收入尚不足以偿还银行贷款，可预期的将来家庭现金流会紧张。这套房子，不仅消耗了宝贵自有资金，也减少家庭可支配收入。当然我们一开始就意识到这一点，但出于感情因素，我们依然会决定买的。

然而，接下去购买房子可纯粹是投资了，这个时候是不是仍然持续购买这类房产。我的回答是问号，有三点理由：

一是从中长期看，资金利率会走高。这种大背景下，资产价格，包括房产持续走强的可能性在变小，相反调整下跌的可能性在加大。

二是无论从租售比看，还是住宅的绝对价格看，住宅地产的可投资性都不强。《不公平优势》提到，清崎夫妇也不是每个阶段都会买房，至少在06年-08年他们没有买房。

三是家庭可承受力。如按照现有模式投资房产,很快就会把自有资金消耗殆尽,家庭现金流也会绷得非常紧,可能经受不住任何风暴。

 

三、我的建议

对于上海地产的未来走势也是众说纷纭，在此情况下为尽快创造条件实现财富自由，在家庭财力可承受的范围实施2N计划，我个人认为也是可以的，但是同时需兼顾现金流，努力追求正现金流的房产，至少要争取减少负现金流的数额。在此大背景下，我提两点建议，抛砖引玉供小伙伴参考。

一是保持对住宅地产的关注。尽可能通过各种手段提升本领，提高房屋的租金回报率，鼓励有闲余时间的小伙伴继续做包租、转租生意；同时，建议小伙伴通过各自途径多结交一些银行信贷员，尝试建立途径可获得较便宜的银行资金，为下一次历史性机会做好准备，届时就可像清崎夫妇那样18个月吃进20套房。

二是加大对其他地产类型的研究。在现阶段住宅地产回报率有限的情况，我们是不是可以加大对商业地产投资、废旧工厂改造、农村房产租赁等方面的研究。仔细观察，我们身边都有人在做这方面生意，但是我们却有意无意忽视，仅盯着住宅。据我了解，这些项目现在的收益率可能就已超过融资成本，假设我们有能力操作这样的项目，现在就可进行清崎式正现金流的投资。举例说，上次我与晓峰看到的带租约商铺的拍卖是不是机会，是否可实现正现金流？谁可回答。