日志
《逃不开的经济周期》19-29章读书笔记
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一、印象最深刻的部分
霍伊特的房地产经济周期
1，总租金开始快速上涨
2，净租金上涨得更快
3，房屋销售价格大幅上涨
4，为新建房屋支出
5，新建房屋数量增加
6，廉价信贷刺激新建房屋数量
7，小额融资扩大新建房屋数量
8，新建房屋吸收闲置土地
9，繁荣时期的乐观人口预测
10，麦田里的新城愿望：土地细分的方法
11，大笔花费用于改善公共条件
12，所有类型的房地产达到顶峰
13，开始出现逆转的变动：间歇期
14，房屋抵押赎回权丧失的增加
15，股市崩溃以及普遍的商业萧条
16，损耗的过程
17，银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策
18，停滞与房屋抵押赎回权丧失
19，残局清理完成
20，为另一次繁荣做准备，但是不会自动到来
抄底的艺术
赚钱最多的人是在危机期间以特别低的价格买入，但这些人通常并不是那些取得成功的房地产专家，因为当房地产价格真的变得很低廉的时候，他们自己也可能赶上了低迷时期，手中的流动资金极为缺乏。
房地产市场的分类
在富裕国家，房地产市场在GDP构成中的比例要高于贫穷国家，这就意味着房地产市场的增长和国民收入的增长是不相称的。
如何判断繁荣或者萧条？
对住宅房地产来说：
支付能力，指每月支付按揭可支配收入的部分
房价与雇员的收入之比
房价与GDP的比率
对商业性房地产来说：
ROIC和资本化率分别于利率之比
租金成本与抵押成本的比率
经济周期的七个驱动因素
货币加速器。当实际利率低于资料利率或者货币供给增长超过趋势水平时，就会发生货币扩张。这导致了乐观主义、经济活跃，资产升值，因此在稍后的阶段还会导致货币流转速度的加快。
存货加速器。低存货量会诱使公司增加订购量。
资本性支出加速器。在扩张成熟期间出现瓶颈将迫使公司扩建产能。
抵押加速器。资产价格上涨造成资产抵押价值的增长。
情绪加速器。资产价格的上涨在一定阶段会俘获哪些不成熟的投资者的想象力，从而导致大量的投资和泡沫。
耗竭现象。经济繁荣造成了劳动力、事物资源和信贷出现瓶颈，这最终导致私人花费不可能进一步增加，新的商业机遇也变得无利可图。
信用崩塌。信用显著收缩可能导致债务紧缩或者流动性陷阱。
经济周期长度
每一次和每一个存货周期持续4.5年。
每一次资本性支出周期持续9年。
每一次完成的房地产周期会持续18年。
这些周期同步时表现出一整齐的模式，即每个房地产周期包含4个存货周期和2个资本性支出周期。
利率的作用
利率下降和较低的实际利率对各种类型的资产定价具有很强的正面影响。货币利率和债券收益率会驱动住宅房地产市场繁荣发展，因为低利率使人们具有支付能力，而这又导致了个人财富的增值，个人财富的增值又会驱动珠宝和收藏品的价格上涨。此外，债券能够驱动股票市场，因为利率是未来收益的贴现因素。
新的佛晓
在经济扩张之前，实际上已经出现了早起的警示信号。债券价格、实际货币供给、新屋开工量以及价格与单位劳动成本的比率，大约在GDP开始上升之前的8个月，这些指标就开始出现了上涨。
二、与现实生活中的联系
1、为什么巴菲特愿意持有现金，就是为了在最低的时候买入股票。
2、房地产市场的增长和国民收入的增长是不相称的。那么再不买房就更买不起了。09年的时候，隔壁邻居说要买房子，但是成都某地区的房价是5000多，觉得比较贵，买不起再等等。之后房价涨到了7000多，现在已经到了12000。再不买房这个不相称就会越来越不相称了。
3、判断繁荣和萧条，和利率的比率是多少？
三、行动力和改变
1、请教、学习方式方法和技巧
2、看房看房
3、准备游说老爸做房屋抵押
4、这书还得看很多遍
霍伊特的房地产经济周期
1，总租金开始快速上涨
2，净租金上涨得更快
3，房屋销售价格大幅上涨
4，为新建房屋支出
5，新建房屋数量增加
6，廉价信贷刺激新建房屋数量
7，小额融资扩大新建房屋数量
8，新建房屋吸收闲置土地
9，繁荣时期的乐观人口预测
10，麦田里的新城愿望：土地细分的方法
11，大笔花费用于改善公共条件
12，所有类型的房地产达到顶峰
13，开始出现逆转的变动：间歇期
14，房屋抵押赎回权丧失的增加
15，股市崩溃以及普遍的商业萧条
16，损耗的过程
17，银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策
18，停滞与房屋抵押赎回权丧失
19，残局清理完成
20，为另一次繁荣做准备，但是不会自动到来
抄底的艺术
赚钱最多的人是在危机期间以特别低的价格买入，但这些人通常并不是那些取得成功的房地产专家，因为当房地产价格真的变得很低廉的时候，他们自己也可能赶上了低迷时期，手中的流动资金极为缺乏。
房地产市场的分类
在富裕国家，房地产市场在GDP构成中的比例要高于贫穷国家，这就意味着房地产市场的增长和国民收入的增长是不相称的。
如何判断繁荣或者萧条？
对住宅房地产来说：
支付能力，指每月支付按揭可支配收入的部分
房价与雇员的收入之比
房价与GDP的比率
对商业性房地产来说：
ROIC和资本化率分别于利率之比
租金成本与抵押成本的比率
经济周期的七个驱动因素
货币加速器。当实际利率低于资料利率或者货币供给增长超过趋势水平时，就会发生货币扩张。这导致了乐观主义、经济活跃，资产升值，因此在稍后的阶段还会导致货币流转速度的加快。
存货加速器。低存货量会诱使公司增加订购量。
资本性支出加速器。在扩张成熟期间出现瓶颈将迫使公司扩建产能。
抵押加速器。资产价格上涨造成资产抵押价值的增长。
情绪加速器。资产价格的上涨在一定阶段会俘获哪些不成熟的投资者的想象力，从而导致大量的投资和泡沫。
耗竭现象。经济繁荣造成了劳动力、事物资源和信贷出现瓶颈，这最终导致私人花费不可能进一步增加，新的商业机遇也变得无利可图。
信用崩塌。信用显著收缩可能导致债务紧缩或者流动性陷阱。
经济周期长度
每一次和每一个存货周期持续4.5年。
每一次资本性支出周期持续9年。
每一次完成的房地产周期会持续18年。
这些周期同步时表现出一整齐的模式，即每个房地产周期包含4个存货周期和2个资本性支出周期。
利率的作用
利率下降和较低的实际利率对各种类型的资产定价具有很强的正面影响。货币利率和债券收益率会驱动住宅房地产市场繁荣发展，因为低利率使人们具有支付能力，而这又导致了个人财富的增值，个人财富的增值又会驱动珠宝和收藏品的价格上涨。此外，债券能够驱动股票市场，因为利率是未来收益的贴现因素。
新的佛晓
在经济扩张之前，实际上已经出现了早起的警示信号。债券价格、实际货币供给、新屋开工量以及价格与单位劳动成本的比率，大约在GDP开始上升之前的8个月，这些指标就开始出现了上涨。
二、与现实生活中的联系
1、为什么巴菲特愿意持有现金，就是为了在最低的时候买入股票。
2、房地产市场的增长和国民收入的增长是不相称的。那么再不买房就更买不起了。09年的时候，隔壁邻居说要买房子，但是成都某地区的房价是5000多，觉得比较贵，买不起再等等。之后房价涨到了7000多，现在已经到了12000。再不买房这个不相称就会越来越不相称了。
3、判断繁荣和萧条，和利率的比率是多少？
三、行动力和改变
1、请教、学习方式方法和技巧
2、看房看房
3、准备游说老爸做房屋抵押
4、这书还得看很多遍
