2014年成都年会上神的分享,在此做个回顾。虽然大学毕业,但发现小学数学遗忘了,不应该。实操上!
上半年开始看房,达成租房目标吧!一个月内一个地区看房50套以上、5套房照片;包租一套房。
三个价格:
- 市场价:中介或市场报价
- 成交价:靠谈判或内部交易达成的价格
- 评估价:银行认可的评估公司报价(作为房贷基数。贷款额是按照网签价、评估价,两者取最低,乘以0.7)
- 网签价:不得低于区域过户指导价(交易税费根据该价计算)
- 装修协议的应用:房价+装修价=实际成交总价,这样就只有房价这部分去应税(装修是在买卖交易的过程中,是不计税的。在实际的操作中,为了少交税,又不致发生交易双方纠纷)
- 最大银行贷款金额
= 评估价
* 贷款成数(比如70%)
- 首付款
= 成交价
- 最大银行贷款金额
- 利润
= 卖出价
– 成交价
- 利润率
= 利润
/ 首付款
* 100% 【只考虑资本利得部分,正现金流房屋】
- 租售比
= 年租金 / 房子房价 * 100% 【现金流回报】
- 自然租售比
= 将装修(400-600元 /平米)记入首付
- 自然租售比,就是一个简单装修的房子,整租出去的租售比。 判断标准:自然租售比>5年期贷款利率(4.9%)
- 做高的租售比:分割、精装修、租给特定人员例如外国高薪人员。
- 总资产
= 房屋市值之和
- 净资产
= 总资产
– 贷款额
税费
没满5年
= 8%,满5年
= 2.5%
- 契税 = 报税价的 1-1.5%(二套是3%)
- 营业税(满2年不交) = 报税价的 5.6%
- 个人所得税(不唯一住房) = 报税价的 1%
- 个人所得税=(网签价格-原业主购房发票价格-契税-相关税费-合理费用)×20%征收
- 中介费 = 0.5-1.5%(搜房、链家、爱屋及乌)
成都贷款和税费
- 全款有几套都无所谓,只要是第一套贷款,就是首套利率。
- 契税认房。
买卖(首套 + 商贷)
贷款额度评估:
- 房产评估价:商贷 中介可以找他们自己评估公司 好弄的多;公积金 评估公司是公积金中心的合作公司。
- 月还款能力:商贷 看流水、个人所得税额 反推出你的收入;公积金 用公积金缴存情况判断你的收入。 另外有个收入证明,单位开具。
- 商贷额度上限:月供会控制在核准收入的一半。上限就看你能把自己的收入做到多少了,以及房子的评估价。
转租的思考
- 房源:业主群(简装、毛坯房)、租客群体与位置
- 租金:参考中介报价、优客逸家、搜房网
- 房屋改造:装修师傅
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其他同学的总结:
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