今年2月听了年会王琦课程,今天在王若的讲解下复习和梳理了一遍,解决了之前未理解的部分:会计算,并能弄明白计算题背后的出题逻辑和想说明的问题。10个月,回头看就能看到进步。感恩,感谢!
问题1:房产相对于其他投资品(股票、黄金、大宗商品、期货、P2P)的区别?
【时间、空间】
- 世上无新事:历史上都已发生过,回溯
- 空间:中国、俄罗斯、朝鲜、美国、日本;帝都、上海、成都、10个中心城市;1环、2环、3环、4环。
- 通过时间、空间:定位当下的时空,预测未来的发展。
- 印尼:97年 汇率崩,杀华人
- 日本:89年 泡沫
- 中国:制造业立国,产能出口(汇率),产能>需求
【位置决定脑袋】
- 政体:君主、多党、一党
- 人性:自身利益最大化
- ZF是个系统,统治
【货币】
【经济周期】
- 行业的周期:7-10年
- 危险的年份:97、98,2007,201X
- 对的时间,加杠杆;没机会(租售比基本持平贷款利率),保持杠杆。
【什么是投资】
- 用别人的钱,做自己的事
- 需要:自己的成绩、诚信、别人的信任
- 价值投资:在安全边际、确定性下博概率
【房产投资】
- 大米猪肉看房租(使用性质)
- 吃住是生活必需品,大米猪肉价格与房租成正相关
- 中大型超市促销单上该品类最低价作为依据,观察通胀率
- 如CPI低位,可侧面说明经济形势不好,通缩。
- 租金利率看房价(除北上深)
- 房价调整滞后于利率调整,因为等到人心信心调转、开发商因利率高成本陡增,判断趋同后,房价开始调整
- 详见:http://weibo.com/p/1001603921033731141760
- 房价 = 租金 / 利率,利率下降 -> 房价上涨(根据利率变化,预测房价趋势。讲的是房子投资属性)
- 公式原型:永续债券价格=票面年利息/预期年市场利率
- 套用变形:房产价格=年租金/预期年市场利率
- 一线城市出现的问题:租金上涨没那么快,市场利率不降,为什么房产价格上涨得那么快? (我理解一线房价主要跟 M2流向、费雪2公式 有关)
- 修正公式:房产价格=年实际租金(剔除通胀因素)/年市场实际利率(名义利率-通胀率)
- 欧神提出的问题:利率变化对房价无直接影响,只影响房贷,如何理解?(水库文章讨论内容多数仅限上海地区)
- 张豪的理解:多军一般都是2、3、多套,杠杆率不高或有其他低息融资渠道,所以不敏感。
【ESBI】唐氏主任 雪球
- 勤俭、兴业、再投资——也谈财务自由:xueqiu.com/2054435398/32203647
- 无财作力,少有斗智,既饶争时——再谈E-S-B-I: xueqiu.com/2054435398/32232237
- 无财作力 E -> S
- 少有斗智 S -> B
- 既饶争时 B -> I
- 业胜主席:财富自由的几条路
【中国城市设立与形成】
- 中国城市设立因权利而建
- 再建10个中心城市:http://news.china.com/domestic/945/20151218/20967712_all.html http://t.cn/R4UHgsb http://tieba.baidu.com/p/1925947882
【房产实操】
- 贷款:个人征信、信用卡额度、储蓄卡流水。商贷、公积金规则。评估价:银行、评估公司(中介)。
- 看盘:板块 -> 小区 -> 单套。 打分、比较 升值潜力、租售比。
- 谈判:电话联系中介,摸清市场价。摸清房东情况,进行议价。
- 出租:装修(房屋空间利用、硬装、软装),管理(宣传,带看,敲定,维护)。
- 个人:比较优势
【其他】
- 如果货币崩,定价会回归到物品交换。
- 旧币换新币,出发点是为了控制物价。
- 权利只为其来源负责
- “政治”经济学:经济为政治服务
- 保费是保险公司的融资渠道,成本很低的。
- 计划经济转型:短缺经济 -> 扩大生产
- 供需 -决定-> 价格
- 北平无战事:金圆券崩溃历史。