如何对房地产，尤其是住宅房地产进行估值?我觉得房价房租比是一个很好的工具，因为房租是真实的需求，泡沫很少。

1.中国或者各具体城市、社区到底应该取多少房价房租比合适?

2.你做房产投资会考虑用什么方法来估值?

这是希望各位读者读完之后在下面踊跃回答的问题，谢谢支持。

话说，我最近发现房产投资的原理，与股票投资原理基本一样。

一、2011年全国重点城市房价房租比

数据如下：(这里的房价房租比是房价/年租金，一般使用的是房价/月租金，大家可以自己换算下)    

我把房价/年租金<25的用红色标示。

序号     城市名称 平   均房价(元/㎡)   平均租金(元/月/㎡) 房价/年租金       房价同比上年     租金同比上涨
1       温州        24,821            37.2        55.6             -10.9%        -8.8%
2       上海        24,052            50.4        39.8             -3.9%        6.0%
3       北京        24,003            52.1        38.4             7.6%        14.1%
4       三亚        19,648            51.2        32.0             2.9%        23.6%
5       杭州        18,059            36.1        41.7             -8.7%        4.9% (昨天我在杭州看到一个房价/年租金=23的)
6       深圳        17,845            42.0        35.4             2.7%        0.1%
7       宁波        14,991            29.1        43.0             -4.3%        0.3%
8       广州        14,950            35.1        35.5             12.0%        3.8%
9       厦门        14,564            32.0        38.0             14.3%        13.1%
10     南京        13,725            28.7        39.9             -2.6%        4.2%
11     天津        12,976            27.0        40.1             -0.9%        -6.0%
12     青岛        11,888            23.8        41.7             6.8%        2.0%
13     金华        11,621            18.3        52.8             3.6%        13.8%
14     大连        11,059            33.4        27.6             -4.3%        -2.0%
15     福州        11,031            25.5        36.0             -1.5%        7.7%
16     台州        10,754            19.9        45.1             2.6%        11.3%
17     珠海        10,452            26.8        32.5             -0.4%        1.5%
18     绍兴        10,397            20.6        42.1             11.9%        22.3%
19     苏州        9,456             24.2        32.5             -5.4%        3.9%
20     南通        9,229             18.1        42.6             6.4%        5.0%
21     昆明        9,192             22.2        34.4             6.5%        2.4%
22     成都        8,696             24.1        30.0             3.8%        6.4%
23     无锡        8,231             21.2        32.3             -8.9%        -5.2%
24     济南        8,217             20.6        33.3             0.5%        11.9%
25     佛山        8,041             24.1        27.8             -1.3%        1.1%
26     南昌        7,947             16.9        39.2             14.7%        1.5%
27     武汉        7,902             22.6        29.1             4.8%        10.0%
28     西安        7,710             22.2        29.0             9.5%        5.3%
29     哈尔滨       7,689             27.6        23.2             3.1%        3.8%
30     沈阳        7,646             20.2        31.5             17.9%        -8.4%
31     兰州        7,601             18.1        35.0             5.8%        18.1%
32     常州        7,459             18.7        33.2             12.2%        -0.2%
33     泉州        7,451             23.0        27.0             -5.9%        3.8%
34     扬州        7,364             16.5        37.2             -2.8%        5.9%
35     秦皇岛       7,360             15.6        39.4             5.9%        0.8%
36     郑州        7,258             17.7        34.1             3.8%        9.3%
37     嘉兴        7,205             18.1        33.2             2.8%        7.6%
38     海口        7,167             24.8        24.1             -10.5%        7.3%
39     烟台        7,097             15.7        37.6             7.9%        -5.8%
40     徐州        7,090             15.4        38.5             14.2%        13.3%
41     南宁        7,049             21.7        27.0             2.7%        -4.2%
42     重庆        7,007             19.8        29.5             -2.5%        -0.1%
43     唐山        6,960             20.6        28.1             -2.8%        -11.1%
44     东莞        6,845             22.7        25.2             6.7%        4.8%
45     太原        6,785             20.2        28.0             7.9%        7.5%
46     石家庄       6,611             15.4        35.8             8.4%        1.1%
47     长沙        6,556             19.2        28.5             5.9%        1.8%
48     呼和浩特    6,385             16.1        33.1             26.7%        -25.1%
49     长春        6,381             20.6        25.8             9.3%        11.9%
50     芜湖        6,376             17.4        30.5             -- --       
51     合肥        6,336             15.6        33.8             3.4%        4.4%
52     乌鲁木齐    6,202             15.6        33.1             17.4%        19.3%
53     汕头        5,995             22.9        21.8             5.5%        4.0%
54     桂林        5,958             14.3        34.7             18.2%        2.5%
55     赣州        5,919             17.2        28.7             11.9%        23.2%
56     铜陵        5,872             15.8        31.0             -- --       
57     盐城        5,790             14.1        34.1             0.2%        5.5%
58     泰安        5,757             10.6        45.1             7.4%        13.0%
59     日照        5,729             10.7        44.5             11.9%        -8.1%
60     贵阳        5,608             19.0        24.6             -0.9%        0.1%
61     惠州        5,606             19.0        24.6             10.8%        2.1%
62     宜昌        5,580             14.3        32.5             11.8%        -2.0%
63     安庆        5,510             10.2        45.2              4.0%        16.3%
64     银川        5,493             16.6        27.5              8.2%        19.4%
65     济宁        5,492             12.7        36.1              13.5%        10.1%
66     包头        5,485             16.2        28.2              7.5%        11.9%
67     九江        5,438             13.0        34.8              5.8%        11.4%
68     蚌埠        5,317             13.2        33.5              14.4%        29.3%
69     淄博        5,279             12.5        35.3              11.7%        5.4%
70     锦州        5,231             12.3        35.4              10.1%        1.2%
71     中山        5,175             19.8        21.7              --           --       
72     威海        5,021             11.3        36.9              4.7%        -24.5%
73     吉林        4,952             13.9        29.6              6.7%        0.6%
74     西宁        4,896             16.3        25.1              17.8%        21.9%
75     潍坊        4,795             10.9        36.7              19.1%        -9.4%
76     洛阳        4,757             14.3        27.7              15.7%        31.3%
77     泸州        4,617             13.7        28.2              9.5%        13.1%
78     南充        4,431             11.0        33.6              11.5%        -7.5%
79     北海        4,430             16.6        22.3              -5.0%        16.5%
80     遵义        4,426             13.1        28.1              26.0%        20.6%
81     牡丹江       4,179             13.5        25.7              7.9%        7.4%
82     枣庄        4,014             9.9        33.9              --           --       
83     临沂        3,957             12.5        26.4              15.3%        7.4%
84     佳木斯       3,548             13.1        22.6              --           --       
85     岳阳        3,493             12.4        23.4              18.7%        23.2%
86     喀什        3,145             12.1        21.7              -2.2%        -13.5%

     
数据来源：城市房产网 http://cityhouse.cn

结论：

1、房价/年租金基本都在22-40之间变化，平均33倍，整体还算合理。当前一年期定期存款利率为3.3%。房租的收益正好跟一年期银行利息相当。房价整体无泡沫。

其中，深圳35，上海40，北京38。 超过40倍的城市有温州 金华 安庆 泰安 台州 日照 宁波 南通 绍兴 青岛 杭州 天津。

2、这86个城市去年平均上涨8.6%。房租平均同比上涨5.6%。

二、房价房租比与投资收益率

首先，我们假定一套房子的房价房租比是200：1，月租金为2000元，则该套房子的价值应为2000元x200倍=40万元，年租金24000元÷40万=6%，也就是说，房价房租比200：1，相当于年收益6%，比买保险的年收益（5%左右）还略高一些，这样的房子，当然比较适合去买。而如果房价房租比超过200：1，达到250：1，则年收益只有4.8%，已经低于买保险的年收益，而同时也没有保险的意外赔付功能，自然已经不适宜投资。(朱业胜注:这里用保险收益率比较似乎不妥，用长期国债收益率更佳，不过意思表达清楚就差不多了。)

同理，我们可以计算得到以下结果：

房价房租比80：1时，相当于年收益15%；

房价房租比100：1时，相当于年收益12%；

房价房租比120：1时，相当于年收益10%；

房价房租比150：1时，相当于年收益8%；

房价房租比200：1时，相当于年收益6%；

房价房租比250：1时，相当于年收益4.8%；

房价房租比300：1时，相当于年收益4%；

房价房租比400：1时，相当于年收益3%；