1.公式
公式一(房价公式):房价=房租/利率(这个公式不解释,有心人请搜索"年金公式"进行学习。)
公式二(房租增速公式):房租增速=M2增速(这个可以解释一下,在金融城市,M2的变动直接对民生消费用品——租房价格产生影响。)
对第一个公式求导之后可得
公式三(金融城市房价增速公式):金融城市房价增速=M2增速+利率增速 (这里的房价增速,不是统计局的房价增速,而是指同一套二手房一年内的价格变动)
金融城市是指哪些:北京、上海、深圳。(金融城市,就是印钱的时候,马上会获利、马上会反应到房价上。其实,它们还有一些隐含的假设条件,对房价也会有影响,例如都是人口导入量大、都是土地供不应求、都是经济持续发展等等。但是为了把公式最简化,把这些因素就直接忽略掉。)
例如,截止2015年10月底,
M2增速:M2从2014年的123万亿增加到136万亿,增速11%。
利率增速:五年期以上贷款利率从2014年的6.15%降低到4.9%,则利率变动为(6.15%-4.9%)/4.9%=25.5%。
则,2015年房价增速=11%+25.5%=36.5%。
2.M2数据
年份 |
M2指标值(亿元) |
M2增速 |
2015年10月 |
1361020.7 |
10.80% |
2014年末 |
1228374.81 |
11.01% |
2013年末 |
1106524.98 |
13.59% |
2012年末 |
974148.8 |
14.39% |
2011年末 |
851590.9 |
17.32% |
2010年末 |
725851.79 |
18.95% |
2009年末 |
610224.52 |
28.42% |
2008年末 |
475166.6 |
17.78% |
2007年末 |
403442.2 |
16.74% |
2006年末 |
345603.6 |
15.68% |
2005年末 |
298755.7 |
17.99% |
2004年末 |
253207.7 |
14.46% |
2003年末 |
221222.8 |
19.58% |
2002年末 |
185007 |
16.87% |
2001年末 |
158301.9 |
17.60% |
2000年末 |
134610.3 |
12.27% |
1999年末 |
119897.9 |
14.74% |
1998年末 |
104498.5 |
14.84% |
1997年末 |
90995.3 |
19.58% |
1996年末 |
76094.9 |
25.26% |
1995年末 |
60750.5 |
29.47% |
1994年末 |
46923.5 |
34.53% |
1993年末 |
34879.8 |
37.31% |
1992年末 |
25402.2 |
31.28% |
1991年末 |
19349.9 |
26.52% |
1990年末 |
15293.4 |
—— |
3.利率数据
日期 |
五年期以上贷款利率 |
15.10.24 |
4.9 |
15.6.28 |
5.15 |
15.5.10 |
5.65 |
15.3.1 |
5.9 |
14.11.22 |
6.15 |
12.7.6 |
6.55 |
12.6.8 |
6.80 |
11.7.7 |
7.05 |
11.4.6 |
6.80 |
11.2.9 |
6.60 |
10.12.26 |
6.40 |
10.10.20 |
6.14 |
08.12.23 |
5.94 |
08.11.27 |
6.12 |
08.10.30 |
7.20 |
08.10.09 |
7.47 |
08.09.16 |
7.74 |
07.12.21 |
7.83 |
07.09.15 |
7.83 |
07.08.22 |
7.56 |
07.07.21 |
7.38 |
07.05.19 |
7.20 |
07.03.18 |
7.11 |
06.08.19 |
6.84 |
06.04.28 |
6.39 |
05.03.17 |
6.12 |
04.10.29 |
6.12 |
02.02.21 |
5.76 |
99.06.10 |
6.21 |
98.12.07 |
7.56 |
98.07.01 |
8.01 |
98.03.25 |
10.35 |
97.10.23 |
10.53 |
96.08.23 |
12.42 |
96.05.01 |
15.12 |
93.07.11 |
14.04 |
93.05.15 |
12.24 |
91.04.21 |
9.72 |
90.08.21 |
11.16 |
4.数据实证
年份 |
M2指标值(亿元) |
M2增速 |
五年期以上贷款利率% |
利率对房价影响 |
M2和利率对房价的综合影响 |
2015年10月 |
1361020.7 |
10.80% |
5.15 |
27.18% |
37.98% |
2014年末 |
1228374.81 |
11.01% |
6.55 |
0.00% |
11.01% |
2013年末 |
1106524.98 |
13.59% |
6.55 |
0.00% |
13.59% |
2012年末 |
974148.8 |
14.39% |
6.55 |
7.63% |
22.03% |
2011年末 |
851590.9 |
17.32% |
7.05 |
-12.91% |
4.42% |
2010年末 |
725851.79 |
18.95% |
6.14 |
-3.26% |
15.69% |
2009年末 |
610224.52 |
28.42% |
5.94 |
30.30% |
58.73% |
2008年末 |
475166.6 |
17.78% |
7.74 |
1.16% |
18.94% |
2007年末 |
403442.2 |
16.74% |
7.83 |
-12.64% |
4.09% |
2006年末 |
345603.6 |
15.68% |
6.84 |
-10.53% |
5.15% |
2005年末 |
298755.7 |
17.99% |
6.12 |
-5.88% |
12.11% |
2004年末 |
253207.7 |
14.46% |
5.76 |
0.00% |
14.46% |
2003年末 |
221222.8 |
19.58% |
5.76 |
0.00% |
19.58% |
2002年末 |
185007 |
16.87% |
5.76 |
7.81% |
24.68% |
2001年末 |
158301.9 |
17.60% |
6.21 |
0.00% |
17.60% |
2000年末 |
134610.3 |
12.27% |
6.21 |
0.00% |
12.27% |
1999年末 |
119897.9 |
14.74% |
6.21 |
28.99% |
43.72% |
1998年末 |
104498.5 |
14.84% |
8.01 |
31.46% |
46.30% |
1997年末 |
90995.3 |
19.58% |
10.53 |
17.95% |
37.53% |
1996年末 |
76094.9 |
25.26% |
12.42 |
13.04% |
38.30% |
1995年末 |
60750.5 |
29.47% |
14.04 |
0.00% |
29.47% |
1994年末 |
46923.5 |
34.53% |
14.04 |
0.00% |
34.53% |
1993年末 |
34879.8 |
37.31% |
14.04 |
-30.77% |
6.54% |
1992年末 |
25402.2 |
31.28% |
9.72 |
0.00% |
31.28% |
1991年末 |
19349.9 |
26.52% |
9.72 |
14.81% |
41.34% |
1990年末 |
15293.4 |
—— |
11.16 |
—— |
—— |
看起来数据马马虎虎,还可以吧。2000年之前的数据不用看,那个时候还没有商品房市场呢。2001-2002的数据似乎不准确,那就假设是商品房市场刚刚起步、房地产在国民经济中的作用还不充分吧。2003年之后至今的数据看起来基本符合情况。
5.预测2016年
预计2016年M2增速13%,降息一次从4.9%到4.65%,则估计2016年上海房价增速18%。
6.预测2017年
预计2017年M2增速11%,加息两次从4.65%到5.15%,则估计2017年上海房价增速-1%。
7.预测2018年
预计2018年M2增速11%,加息4次从5.15%到6.15%,则估计2018年上海房价增速-5%。
……