1月12日晚上收入倍增计划作业展示的分享结束后，我恰巧坐地铁跟李进老师同路坐地铁。本来听了大家的分享后，感到自己的功课是做得比较水的，没想到李进老师还很赞同我的那段分享，并且感叹说，把我们每个人的作业像一片片拼图拼起来，神的秘密已经呼之欲出！于是，我在李进老师的鼓励下，再次回顾当天匆匆写下的分享要点，重新把这份讲稿整理出来，试图揣摩神的真相……

 

前面自己的做了哪些功课部分略过不再赘述了，经过这一周多的学习和思考，结合原有对金融理财的认识，我发现自己的视界突然拓宽了，思维方式也有了很大的转变。其实很早以前，我就意识到财富的秘密来源于四个要素：第一桶金（也就是要有一定本金）、复利（或者说一定的收益率）、杠杆和时间。这四个要素之间应该是乘数的关系，我反思了一下我们传统给客户做理财规划的流程，一般是这样利用这几个要素的：

 

首先我们要了解客户的资产负债和收入支出状况，这样得知他有多少本金，然后我们根据客户的理财目标，知道他将来需要多少钱，在什么时间要，有了初值、终值和时间，就能算出客户需要多高的收益率，在根据客户的风险偏好为其配置相应的理财产品，并且持续的为客户做跟踪调整，一步步帮助其实现理财目标。

 

在这样一个流程中，我发现本金、收益率、杠杆和时间是被相对孤立看待的，主要取决于客户自身的想法和需求，并且这里几乎不会用到杠杆，因为在一般老百姓的认识中，杠杆会大大增加风险。如果要说杠杆，保障规划中的保险可以算作一种杠杆，运用小额的保费撬动所需的大额应急金准备，从而解放更多的资金可以用于其他投资理财。因此，这样一份规划的效果只能帮助客户达到老有所养，但很难达到财务自由。

 

然而在经过这一周的全方位洗礼后，我忽然发现还是那四个要素，但在高手的股掌之中，完全被玩活了。因此，让我有了下面这些遐想……

 

我们首先来看看本金。玩过现金流的朋友们都知道第一桶金的重要和怎么计算自己需要的第一桶金。问题就是如果目前的本金不够怎么办？你可以等待时间去慢慢积累，那就是凡人的做法。而通过现金流游戏我们深刻学到了另外两种做法：借和拼。借，就是杠杆，杠杆的倍数越高，对本金的需求越低，如果到达了极限，那就是“零首付”。而我们知道收益除以本金等于收益率，如果本金为零，那么哪怕只有一块钱的收益，收益率也会变成无限大。还能不能更极端一点，“负首付”又如何？只要你敢想，也许没有做不到.另一条路，是拼或团，借往往是有成本的，而团的话，则是一种共赢。团的最大问题是如何建立与维系团队之间的信任，以及公平的加入退出机制，这是我们后续要考虑的问题。

 

第二来看看收益率。在玩现实版现金流游戏时，几位高手都说感觉到了地狱，就是因为101版的平均收益率在30%，而现实版是8%。那么你在投资前都了解过所要参与的这个市场的平均收益率是多少吗？也许那根本是个负和游戏！如果市场收益率太低怎么办？可不可以换个市场？房市、股市、黄金、玉石、普洱、大蒜；可不可以换个地域，温州炒房团从国内炒到海外；可不可以通过杠杆放大收益倍数？收益率与本金有什么关系？本金门槛提高收益率会相应提高吗？你知道银行存款、银行理财产品、信托、私募等这些金融产品一般的门槛和收益水平在多少吗？你想过如果你有5000万、一个亿，现在到房产商那里去买房子，能打到几折吗？再来，收益率与时间有没有关系？如果一个收益率不高的项目但可以周转率很快，那年化收益率就提高了若干倍。

 

第三杠杆。神的秘密几乎都在于杠杆的运用！你知道哪些借钱的方式？银行、信用卡、典当、小额信贷、私人高利贷，去了解一下他们各自的借款要求和借款利率吧。此外，我们能不能跟上家借跟下家借，跟卖家借跟买家借，跟中间人借？跟政府借，发行股票、债券、私募，寻找VC、天使基金跟投资人借？除了借钱，还有那些杠杆的方式？能不能借人借力，就像李进老师跟Martin的团队合作；能不能借资源，例如做二房东；能不能借智慧，我们为什么要跟神、李进老师这样的高手学习？能不能借时间，团队分工合作与集思广益……

 

最后是时间。前面我们已经有几个地方讲到了时间的运用，除了提高周转、借时间，还有没有更突破的做法，例如穿越一下，先卖后买？

 

李进老师今天问我：“先卖后买这种模式你是从哪里知道或看到的？”我回答：没有啦，我自己猜的哈哈！确实，这里有些是我通过游戏、两位大神的介绍和各种资料意会到的，有些是我主观推测而后被李进老师证实了的，我想给大家的是一种思考方式，围绕这几个要素，我们还可以继续讨论穷尽各种可能性，并且通过讨论知道我们下一步功课的方向在哪里，我相信，这个讨论不仅仅适用于房地产行业。