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算是年终总结,算是年初展望,算是房事笔记,也算是心情日记……
201314——我的字典里没有遗憾二字
【序章】2013
散漫着度过了两个散漫悠闲的周末……终于在愧疚和安定交错的奇怪情绪里,静下心来,听着豆瓣,喝着茶,码起这篇想了很久的文章。
作为一个记性很差很差……很差,又不会拍照的人,码字是……保留记忆的唯一方式。
看着以前的文字,常常像是看别人的故事……但总好过,没有故事。
情节有多坏,都不肯醒来。——丁当《我爱他》
我曾拥有你,真叫我心酸。——林宥嘉《心酸》
【财务】
如果说2012是正现金流的启蒙年……那么2013则是对“资产”二字加深理解,并做了大量准备工作的重要年份。每五套小房子的现金流,支撑一套以增值为主的资产——资产组合编队的思路渐渐清晰起来。
房子的定投,即每年购入一套房,即“1N”……其实是投资里很保守,很稳健……且讲求复利的手段。我们是我们每一套房子的唯一股东,而不像股市里,我们只是沧海一粟。
2013年,如果纯粹从数字上看,资产配置上没有任何进项。甚至由于一些不可控因素,去掉了一项正现金流。从2014年2月开始,现金流量表里一条1400/月的现金流将成为历史。经计算,这套持有15个月,早夭的小房子,总收益仅16200元。唯一可圈可点的,就是在Risk Management上,谈判技巧让我将损失(回报率的减少)降到了最低。
从实操角度……同由于没有进项,实战经验为0。
然而准备工作做得精细且稳妥……一步一个脚印。
玩房子的一开始,说做就做,凭借冲动,巅峰时期拿了7套房……而后陆陆续续出掉4套,仅剩3套在手,月现金流仅剩可怜的+4000。
买房,岂是说起来那么简单……仅仅产证去名一件事情,就能废掉你42个工作日,加上各种搞定了房票搞不定首付,搞定了首付贷款政策又变……诸如此类的变故,换来无数个睡不安稳的日日夜夜。熟悉到出一套房看一套的板块,出的好标的都不在预算范围内。出的大佬都说好的笋盘,偏偏生疏得抖着手咬牙跺脚也不敢啃。
YV说——买房二字,说起来都是线,做起来都是泪。
引用一个“长颈鹿”的典故——
一只长颈鹿在趟水过河,只露出个小脑袋在水面上,梅花鹿啊,小松鼠啊看见了问:“那谁,水里的那位小伙伴,请问水深吗,能过去么?”
长颈鹿假装自己是匹马,回答:浅着呢,很容易过去。
于是小动物们奔走相告,纷纷跳水渡河。
总是自称激进派里的保守派……这次拖拖拉拉,进度无限拉长。
如果说2013年有什么大的成果,恐怕就是躺在移动硬盘里一大一小两张表。
我们从不等到一切准备就绪才出手……100%确定的收益,如果有,永远是给99%的人吃的蚊子肉。
我们也不打无准备之仗……在实战筹备过程中慢慢摸索、慢慢修正出这两张表……在累感不爱的时候,看看这恶心到吐的表,一点一点啃掉,一点一点填充数据……慢慢的,觉得底气足了起来。
表一:《房事笔记及实战相关数据》,包含11个附表。
1 标的
1.1 标的下定时间
1.2 贷款总额极值
1.3 标的收益率精算
2 资质清查
2.1清查家庭流动资金总额
2.2清查家庭资产市值
2.3整理租售合同/产证
2.4购房资格准备-产调
2.5现金流安全边际计算-首付/贷款本息+所有收入可能来源
2.6贷款资格准备-工资流水/租金流水/返聘合同/征信记录<人民银行>
3 首付
3.1 现金
3.2 消费贷(产证抵等)
3.3 信用卡
4 标的选择
4.1 标的性质
4.2 标的区域
4.3 扫盘流程
4.4 御用中介
4.5 看盘记录
5 信用卡
5.1 办卡
5.2 资金池——储值卡刷星/代办卡代刷代养卡-列表
5.3 养卡
6 下定谈判
7 融资贷款
7.1 房贷对比表
7.2 消费贷列表及渠道
8 装修
8.1 设计改造
8.2 施工建设
8.3 家具家电
9 出租
9.1 御用中介
9.2 外籍网站
10 现金流
10.1 TX渠道
10.2流动资金
10.3 资产负债表
10.4 现金流量表
11 资源池
11.1 房票池
11.2 前辈池
表二:《融资贷款任务表V1》,即表一的附表7,感谢小伙伴们,帮我分担了这块工作,建立了较为详实强大的数据库……这个数据库也会不断更新,具备极强的实战用途。
目前已经收到部分小伙伴们的功课,在此鞠躬以谢:
郭敏,小璇子,Leo,Shally,小胖,徐瑛,dosmy。
谁会不厌其烦地安慰那无知的少年。——宋冬野《董小姐》
【工作】
2013进入了喜欢的行业……地产咨询五大行,写字楼部,客户代表……与最想要的,分毫不差。
为此也付出了很多代价,承受了很多压力。
空窗的几个月,争取面试机会时费尽的心思,以及真正进入后面对的勾心斗角、办公室政治……以及一些曾经在我眼里,只存在于小说里的黑暗地带。
什么是压力?给你10件事,需要你一周加班20个小时,算压力么?
我觉得不能算……压力所对应的一定是“不确定”。
在不确定面前,我们挣扎,我们纠结,我们寝食难安,期待着,又恐惧着。
我们不知道自己付出的够不够多,不知道对手付出了多少,不知道我们的战利品最后花落谁家……这才是压力。
从未为一份工作如此挖空心思……以后可能也很难再有了。如果写成故事,这个开端,一定是个DS逆袭的励志故事。21杯8:55的神秘咖啡,长长的掩去联系方式的客户名单,快递的U盘,甚至朋友圈每天3公里的跑步痕迹……谁又能猜到,这痕迹的真正目的。
不是五大行不想去,不是写字楼部不想去……目标定的很窄,为此挣扎了许久许久。我很庆幸,自己没有听从这样的话——放宽目标,提高成功率。
我想要的,就是我只要的。
确立目标,然后呢?办法总比困难多。
如果有一个世界混浊的不像话,我会疯狂地爱上。——陈绮贞《鱼》
【人】
“看不懂的书,没必要自己装作庸俗风雅地去读,尽可束之高阁。某一天,你会突然想起这本书,从书架上取下,觉得醍醐灌顶字字珠玑。我想这就是人跟书的缘分吧。人与人又何尝不是如此,不到那个时间,你怎么爱我,我很感激,却无法爱上你。其实,我想告诉你,不是你不好,而是我没准备好。”@琢磨先生
我常常想……到底什么是原则。多少好又能抵消掉多少糟糕。
每一次伤害,回过头,却竟然还能够觉得是暖的。
可最终,+100分的好,-100分的糟糕;+20分的冷淡,-20的报复……我们竟都成了0分的人。
一年6次旅行的奢侈,无数温柔的片段,无数争吵的画面。这些最终没能镌刻在青石板上的,好的坏的……我现在竟然只希望从未有过。
人与人之间,可以很像。
可人与人之间,真的相差很远。
相爱的纯粹落得如此下场 你满意吗 我们都别 说谎 ——张惠妹《人质》
Sometimes it lasts in love But sometimes it hurts instead ——Adele <Someone Like You>
【续章】2014
悠闲又散漫地度过了两个周末……再一次delay了和一位重要人士的约,所有进度为此往后平移了两个礼拜……甚至也许不能完成自己定下的重要目标。终于在今晚提起笔。
懒散又如何呢……新的一年不想逼自己那么紧了。
2月去海螺沟、泸沽湖的往返机票已经买好……
什么都能委屈,不能委屈自己想看世界的眼睛。
新年愿望:1人,2N,3块世界拼图。
这个世界,随时都要崩塌,我没有其他的愿望。
假如明天将消失了,趁现在我爱着,只想记得,被你抱着,温柔的感受。
——蔡健雅《beautiful love》
【财务】
融资贷款任务组是个很好的开端……2014年的数据更过后,就可以进入数据维护阶段。
而后呢?
2014年上半年,目标陆续组建另两个任务组:
1、 扫盘任务组(详见大表的附表4)
2、 资源攻克组(详见大表的附表11)
老样子……我会制作详尽的任务表。
例如列明扫盘需要的十几项参数,每人负责2-3个板块,人不在多,在精,务必做到这个程度:当我们中的任何一个人收到一个板块的房源信息,询问负责的人,可以清晰地得到一连串的分析数据,这个数据甚至是时间动态的。目前我能做到如此的,可能只有法租界。
个人目标……2014 1N。
详细拆分的话……是出掉一套小标的换筹,购入两套标的,第一套500-600区间,自己名下首套。第二套200-300万,家人名下首套。
2-1=1.
如果再有多的子弹,合适的人……
就领个证,跟上大部队的速度,实现2N.
年底冗余的子弹,造5艘小护卫舰,为2015年初的入货做现金流支撑。
突然想起,工作也是财务的一部分……
这块的目标很简单……完成业绩,活下去。
扣除生活开支后,给舰队补充+10K/月的现金流。
【工作】
业绩压力扑面而来……1月-6月,两个Q的指标是原计划的2倍。
而我浑浑噩噩地沉迷在舰队的构造,以及……陷在时好时坏的情绪里。
一抬头,Quata砸在了头顶上。
也许工作能带来的收益永远跑不出复利的力量……可它是basic,再多的plus,没有basic也是空。何况,我从这里能获得的资源,和我要的领域,如此相近相通。
把各路老友,社交圈理一理……开始新一轮为工作业绩的拼搏。
不然怎么好意思休年假出去旅行呢。
【人】
昨夜空调响了一整晚……开着吵得睡不好,关了冷得睡不着。
最终,对温度的渴求,超过了对声音的排斥。
突然觉得……这是个很好的比喻。
有些人让你痛苦但是斗志昂扬,有些人让你安心但是丧失斗志。
资产升值快的房子需要你筋疲力尽财政崩溃地贴现金流,租售比高的房子资产升值慢。
而事实上,两者的IRR,是一样的。
这个世界充满矛盾。我们只需要选择合适自己的……空下来的时候,写写买房的三种流派。
安静的,暖融融的空调……吹着,睡着,根本没有动力起床做事。
折腾得太久太累筋疲力尽……所以得出结论——我要的是安定。
想要睡懒觉的人,因为太想睡懒觉……所以每天早睡晚起,追求一个可以无限睡懒觉的未来。
想要自由的人,因为太想要自由……所以给自己无穷的压力,不严格遵照计划执行就内疚。
曾几何时……我是一个沾床就睡,没有心事的人。
这个世界充满矛盾。
我们不可能回到从前的单纯……因为我们学会了衡量和计算。我们甚至学会了戴面具,打擦边球,对不喜欢的人微笑。
可我们依旧可以变得更好。
返璞归真……一个人可以有心计,但是用不用,怎么用,对谁用……很重要。
看似都是心计……一种睿智,另一种阴暗……天壤之别。
昨天听到最温暖的话——我的心计,不对你用,还告诉你怎么用……你却嫌我烦。
很温暖……但是怎么那么耳熟。有种我说过的话转了一圈又回来的错觉。
学会认真,学会忠诚,适者才能生存。
懂得永恒,得要我们,进化成更好的人。
——蔡健雅《达尔文》
最后,送上我最喜欢的几句话,与各位共勉:
已有迅者,岂敢不攀登。
以大多数人的努力程度之低,根本没资格拼天赋。
命乃弱者借口,运乃强者谦词。
Work Hard.
And get what we deserve.
然后在下一个年终对自己说——我的字典里没有遗憾二字。
GMT+8, 2024-5-15 19:35 , Processed in 0.047746 second(s), 20 queries .