是否需要提前还房贷？

胡斐枫

房贷，是广大工薪阶层都会遇到的问题，房贷批下来后，经过辛辛苦苦的几年奋斗，不少人都会攒出一笔钱，那是否需要拿出去提前还房贷呢？
     我最近也遇上了这样的困扰，度娘的说法是如果投资收益能超过银行利率，那就不需要提前还贷，也有人说房贷利率是按月计算的复利，还是尽早把房贷全部提前还款干掉的好。
     那就来模拟下实际场景，对比来看看吧。
     假设条件        年利率
     房贷利率        6.55%
     投资标的利率        5.00%
      还款月数        360
      欠房贷         1,300,000.00
      还贷3年后手持流动资金         300,000.00
      等额本息月供计算公式        贷款本金*月利率*(1+月利率)^还款月数/((1+月利率)^还款月数-1)
     场景一  流动资金完全提前还贷
     提前还贷后剩余房贷         953,840.29
     每月还款         6,283.43
     房贷还完累计支付(不含首付)         2,633,178.72        
     合计         2,633,178.72
     场景二        流动资金全部投资
    投资收益-单利收益(不含本金)         405,000.00
    投资收益-复利收益(不含本金)         820,036.90
    投资用本金         300,000.00
    房贷还完累计支付(不含首付)         2,973,484.12
   合计(投资收益对冲所支付房贷-单利情况)         2,568,484.12
   合计(投资收益对冲所支付房贷-复利情况)         2,153,447.23
   
   经过对比发现，显然拿来投资比提前还贷划算，当然前提是你要有一定投资收益率，在贷款利率为6.55%的情况下，年化收益达到5%，计算只是简单的计算单利，仍然可以保证你的后续27年累计支付的房贷减去27年合计的投资收益(不含投资用本金) 少于 流动资金全部用来提前还贷的累计房贷支付。而且，如果你善于利用复利，27年下来投资收益更是能翻上一番。
  所以，如果在房贷批复下来后，我们最需要做的是:

• 提高我们的投资能力，至少做到每年投资收益与房贷利率持平
• 善于利用复利来提升投资总收益
  

朱业胜

胡斐枫 发表于 2014-7-30 22:12
有机会去上海当面请教

欢迎前来交流，
不客气

朱业胜

呵呵。
以上观点，没有抓住问题本质

胡斐枫

请望主席指教，问题的本质是什么呢？

胡斐枫

本质是金钱是有时间成本的吗？那就是要考虑加入折现率？

朱业胜

贷款每年付出的成本比如是6.55%，
而这笔贷款每年的房租收益约3-5%，房价上涨收益约10-20%，总收益率约13-25%。
收益率远远超过成本。

可以简单来说：(当然，完整来说没这么简单，但如下90%的情况下都适用，在北上广深一线城市)
房贷越多越好，
房贷年限越长越好，最好是一万万年
永不、永不提前还贷。

朱业胜

想一想，
银行为什么要对你限贷?
银行为什么不愿意贷款年限太长?

胡斐枫

感谢主席的回复，明白了，你这是从定性的角度分析了整个场景，肯定是从银行套取房贷划算。

至于提前还贷的量化分析，
以下是我在豆瓣的原帖，
http://www.douban.com/note/372384985/
一位豆友采用另外一种思路做的量化分析
http://www.douban.com/note/372831233/

我们都没有去考虑房产升值这部门的收益，只是简单的就提前还贷，不还贷两种场景做了比对分析，结论是只要投资收益率能与贷款利率基本持平，两者就能打个平手。

朱业胜

其实你的问题主要在于:
如果不提前还贷，手中多出来的现金该怎么处理?

怎么处理?

胡斐枫

是的，如何投资才能收益最大化，风险最小化？房产投资，债券投资，股票投资？投资真是一门博大精深的学问呢

朱业胜

胡斐枫 发表于 2014-7-21 21:13
是的，如何投资才能收益最大化，风险最小化？房产投资，债券投资，股票投资？投资真是一门博大精深的学问呢

继续买房，追加投资。