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变形记之南门老破小

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发表于 2016-5-30 16:35:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年3月刚开始着手包租转租,在第一套简单装修即可涨价出租房子打理完毕后,就遇到了包租生涯的一块硬骨头——这个南门老破小。
在58同城等APP上搜寻地铁1号线与南门2环附近区域的可包租的房子,很多中介比较排斥我,我和他们并不存在竞争关系,相反是可以合作赚钱的伙伴,为什么排斥包租呢?还没想明白这个问题,一个不知名的小中介给我提供了这个房源信息,北临一环,南到领事馆路,东望川大校园,西到人南路的好位置,有个老单位宿舍区的小套三,约70平无公摊,建造于上世纪7-80年代,室内格局很好,南北通透,让人心里舒畅,尤其是看到这个阳台,内心的某种情怀被激起,便忽视了其他的一切签了合同,包括年付的条件。
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房子到手就考虑装修时才发现这个装修改造难度之大,担心自己没有足够的经验来完成凤姐变冰冰的升级。请装修设计的朋友看过,结论是这套房子费时、费力、费钱,没做的必要,做了也不挣钱。
那一刻内心想放弃,逃跑的路有两条:一是找房东退房,自己交了一年房租和押金,此时退出必定要接受苛刻条件;二是清水出租给单位做仓库或员工宿舍。开起来第二条路靠谱些,我找到租房的那个中介,她直言不讳地告诉我:“这套房子那么破,不可能租出去的。除非墙刷了,地板铺了还有可能。”我还是抱着试试的心态挂在她那里,后来直到我们装修好并完成出租,她也没带人来看过房子。
和这中介的老公交流过程中得知,他们收到出租信息也会自己接下来简单装修高价转租,在推荐给我的这套房时,他们自己正在装修包租房,1000入手,最后1800出租的。忽然醒悟,他们为什么不做这套而推荐给我?为什么?为什么!
【启示】
1、挑选房子不能凭个人主观感受,要理性分析装修投入、租客群体接受度;
2、如果中介自己也做包租,她为什么推荐好标的给你?
一周过去了还没有人来看房子,不能坐以待毙,我不得已走了第三条路:装修改造,出租!
对于装修我有足够的资金,有一些工具,很多事情可以自己动手做。我需要一个有装修经验,懂软装,沟通能力不错,可以带人看房谈判的合作伙伴。有了这个清晰的标准,我很快找到了合适的人,就是平台里的土豆。有了两年在平台活动的经验,对于合作、投资理财很容易达成共识,接下来就是动手干活了。

一、硬装
1、墙面处理:找了个游击队把墙面的坑补了,粉刷。由于这套房子从来没人喷过乳胶漆,墙底没做过处理,节约成本,便继续用涂料粉刷。
厨房、卫生间原先有半截墙面有瓷砖,继续贴砖到吊顶处;
厨房卫生间吊顶;
2、地面处理
有了地板,有了现代居室的感觉了。眼里也清静了。
二、软装
1、旧家具翻新:
老式木柜子,擦洗——砂纸打磨——上透明漆,很有质感;
木门,贴纸翻新;
旧电脑桌,扒皮——贴纸翻新,效果很棒,我自己都快爱上它了。在出租的时候,土豆告诉我一个准租客说这个书桌好棒,我忍不住矜持地笑了。
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2、买家电:贵几百块,但品质更有保障,所以空调、冰箱、洗衣机都是全新的。基本都是大神推荐的品牌和型号。
3、细节提升:
逼格闪闪的隔板;
绿色植物;
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文艺的窗帘;
【启示】细节处要舍得花心思,提升逼格,打造情怀,指不定哪个小细节会让租客做出高价租房的决定,比如我是因为这个清新的小阳台。
4、整理清洁:
亲自动手效果更好,最重要是省钱。。。。
强烈推荐清洁神器——纳米海绵,擦千年泥垢超赞
看看前后对比图吧    总体效果如下

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三、出租
平台:58、豆瓣、朋友圈
图片:土豆、娇娇和城市隐者荣誉出品
文字:城市隐者倾情贡献
出租持续了约两周,这两周与租客网络互动交谈,对我们的房子的肯定让人欣慰,遗憾的是价格高。这让我们很是纠结,很多次希望应租客要求降价出手,省得操心,最终大家还是坚持了底价,结果还算理想。
【启发】明确投入、回报的目标,坚持底线。这是赚钱的条件,实现盈利的过程其实更是和租客博弈,内心历练的过程。
装修投入:1.2
回收期:13个月
现金流+1000

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发表于 2016-5-31 07:26:42 | 显示全部楼层
难啃的骨头成为了进步的阶梯!!!
发表于 2016-6-7 05:10:24 | 显示全部楼层
拿房要考虑成本和受众,的确是这样。不过+1000现金流一年合约不是刚好保本么?
发表于 2016-6-9 15:26:54 | 显示全部楼层
哇,好厉害,终于见到传说中的”凤姐变冰冰“了,比我想象得花费要少啊,是因为钱都用到刀刃上了吗?我也对包租很感兴趣,但还是小白,不知道找什么样的房源比较好。请问前辈微信是多少呢,可以请教一下吗?
发表于 2016-8-19 10:16:22 | 显示全部楼层
厨卫的花销是多少啊
最后的效果很赞 还是挺文艺的
这是3个房间吗
发表于 2016-10-27 23:27:39 | 显示全部楼层
楼主 请问如何避免房东不在合约期内收回房子  你签的几年的合同呀
发表于 2016-10-29 11:59:15 | 显示全部楼层
楼主  我也在成都  还需要跑腿的吗
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