业余套利：命运逆袭之路 献给广大的草根和屌丝

Martin

06年之前，只是个租住在28平单身公寓的标准屌丝，挤公交上班。终因受不了隔壁每天晚上的嘿嘿声，于05年中首付3成买了第一套自住房。06年房价开始上涨，为保证自己的一点血汗钱在房产上涨中不受损而开始房产投资。

那会穷得叮当响，买下第一套投资房产时，21万首付还没着落，用自住房加按才解决。从这套房开始，所有的房都会全新装修或翻新一下。第一套投资房3个月赚了34万，投资回报率50%+。尝此甜头，一发不可收拾。

从那时就深知：要想保证自己的购买力不缩水，惟有占有尽量多的优质资源。为加快资金周转和利用率，迅速把精心装修3个月的自住房也套现抛售，迅速贷款换成4套。二三个月后，再获利套现换成8套，那时贷款额一度是我年工资收入的100倍。

但从开始炒房起，就始终把风险控制放在第一位：1、手中始终有一两套房的首付配置于股票或现金，以备房价下跌时可用来还房贷。到后期资金量大了以后，在房价爆涨途中，甚至预留40-50%的资金在为房市的下跌准备后事。2、买入任何一套房的底线都是有足够的短线套利空间，任何时候都能保本抛出。买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设，现价就能捡钱。从此可以看出，从一开始，我就是个彻底的套利交易者，或者说彻底的投机份子。

先开个头，后续补充。先小结一下操作心得：

1、在起步阶段，房产浮盈迅速套现卖出变成另一套房的首付，上升趋势增加贷款杠杆，是利润倍增器。

2、买入房产全部重新装修，不需要装修的房产，不是我的菜。通常只有价值回归空间，而没有价值创造空间。

3、除1套用来试验投资滋味的，所有房产无一出租。相反带租约的出租房因看房不方便，出售时经常折价，这种看房不方便的经常是我的菜。感谢这批房东。

4、周转是生命，快速周转。从买进办手续到卖出收到全款，80%以上房产的周转时间在3个月内，3个月通常把半年上涨的利润拿到手。

5、60%的房产单次搬运利润在15-25%之间，部分周转时间半年的在50%以上。

6、80%的房产装修工期1个月以内，50%的简单翻新不需动水电的工期15天内。

7、07年之前所有房产全部贷款，用足杠杆；09年后受08年下跌影响和限贷影响，基本没再贷款。

8、所有房产都是一次标价，到价就卖，从不返价。所有标价都高于市场价10%甚至30%以上，还价即成。

9、从不买新房，买入的所有周转性房产全是2手房。

10、不熟不做。从没买卖过关外房产，基本集中在自己熟悉的片区。会买的房基本不需要看，要看的房基本不会买。

06年刚入市，影帝调控声不断，刚入市的我战战兢兢诚惶诚恐。那时经常上房地产论坛，看到无房者即所谓的空军天天恐吓：看这帮炒房者如何跳楼！那时空军著名的口头蝉是：房价不可能总涨，没有只涨不跌的市场，有他们哭的一天！心里做好了最坏的打算，那就是为房价下跌预留的葬礼钱全搭进去，大不了从头再来。没什么，老光棍一人吃饱全家不饿。正因为决策链简单，没有七大姑八大姨作参谋，才可以让我得以胡作非为。

那段时间，要说苦真苦，既当爹又当妈。白天在单位窜个小领导，装模作样坐在那里，晚上跑盘看房忙装修，所有事务全部一人打理。看房、买房、办手续、装修成样板房、卖房、办手续全部一脚踢。没有周末，没有晚上。别人在淫荡的时候，我一个人在工地干活。一个小白领毫无房产经验，在前途末卜的市场，扛着数千万的贷款压力，顶着无数烦人烦神的繁杂事务。简直不是人过的日子，精神和肉体的双重折磨。一年多时间，光是接听和打出的电话就几万分钟，以至于有段时间听到电话铃声就恐惧。电话一响，准是水管破裂之类的破事。可我人又走不开，这边在开会还要装成啥事也没发生。对于那段现在只想说一个字：日！

话说06年很苦很累，但收益也不含糊，年底一盘算，净资产收益率700%。07年股票火房产火，自己也随着影帝屡次调控屡次被市场调戏，而渐渐地自大，07年中仍在买房。07年9月底开始重磅调控，市场在12月突然冷下来。07年最高峰时净资产收益率175%。相比06年初，增长22倍。

08年后面的事情大家现在都清楚了，房股双杀！可怕的跌停板，房产成交清淡，非一般地清淡。你想卖出，除非比市场价便宜10%。下一个想卖出的业主，再跌10%！每月一个跌停板的速度，房产迅速贬值。那会每卖一套房，都要喘口粗气。08年初8套房在手，三四五月纷纷砸跌停板出货。最后2套于7月从每套盈利40万到割肉30万仓惶出掉。没信心，彻底没信心，所有资产市场都跟疯了一样，下跌下跌！没房事的日子，头脑继续发热，股票权证什么的，一通乱炒，天天全仓等暴跌。哎，血与泪的日子。。年底一盘算，净资产亏损27.3%

小结：不明不白赚来的钱，迟早会连本带利还回去。当初股票暴涨，自信心爆棚，人人都把自己当股神。一旦失去对市场的敬畏之心，灾难也不远了。。

08年11月，经济危机最恐慌的时候，也是房产和股票价格最低的时候。房价最低的时候跟最高峰比起来，平均跌幅40-50%。那时候真应了那句话，越下跌越没人买，所有的购买力在一夜之间消失得无影无踪。恐慌，死一般地恐慌！前海的沙发开盘价7K多，此时谁能想到它的下一期1年多后开盘价达到3万多。11月下旬，国家发布了一系列恢复市场信心和鼓励房地产的政策。此时房市成交日益活跃，但价格持平。事后看来，那时是买入房产的最佳时机。先知先觉者在此后的半年时间内，吃够了割肉盘。

那时，我手中已无余货，从12月起，尝试性买入2套小房子，在09年初获利抛出。于是在2月迅速买入数套房产，160万买进后一整容，立即挂238万价格，218万出手。但08年的暴跌，对信心打击实在太大。一朝被蛇咬，十年怕井绳。在此后的操作中，更加谨慎和保守。以更快的速度卖出，买入到卖出时间通常是2个月内。但那会利润确实不错，搬运一趟20-30%到手。为了周转快和担心房价再次下跌，很少再使用杠杆。这是近几年操作最大的败笔，也是从早期炒家沦为市场无名之辈的原因所在。

想当年，被市场称为投资客的人屈指可数，看现在，满城全是投资客！我在获得了一定原始资金积累，并且积累了一定的经验后，仍然单枪匹马满足于原来的小打小闹。没有从家庭小作坊升级为流水化工厂，是最近几年收益率低下的原因。与之相反的是南山的陆海空，09年前后，经常在市场和他过手。那时的他就带领一帮团队，全力抢房子。不管大小不管区位不管价格，只要有差价就全部吃下。而我因处理能力有限，放弃了N多捡钱机会。印象最深的是09年4月在宝安中心区天悦龙庭116平140万和好旺角101平带100平花园90万，看完房回来就在群里说，明知道每套买进就捡二三十万，但我实在没精力去捣腾。

FK保守、FK懒惰，以至于09年这样的捡钱年份，收益率不到06年的零头。06年700%，09年可怜的60%。接下来的10年更杯具，仅仅19%。

如此低收益的原因在于，08年底就开始喝第一碗汤，那会的价格确实够便宜。而到了10年，很多小区的涨幅接近80%甚至100%，涨得心里实在有些害怕。因此到了后期，出于安全性考虑，只敢买一些单价低总价低的房产。也是从那段时间起，开始了我的搞破鞋生涯。专门找一些楼龄长户型烂，但单价低总价低的房源。现在看来，这是败笔3。从活跃于中心区的投资客，沦落于平民区的垃圾淘金者，投资效率大打折扣。本来精力就有限，单位产出太低。迷迷糊糊的2010年，现在想起来就火大！

总结：房产市场是趋势性非常强的市场，轻易不会涨，也轻易不会跌。一旦开涨，要果断买。只要趋势未发生改变，你尽管大胆跟；一旦开跌，要果断卖。只要实质性下跌，无论亏赚，投机性房产都得卖。赚富人的钱，效率要远高于赚穷人的钱！

09年以前，姑且称之为投资理财的白痴时代吧。那时除了为房价可能的下跌留出棺材钱，将此部分配置在股票市场外。对于资产配置我几乎没有概念，都是东一榔头西一梆子随性而为，更不用提什么资产配置计划和操作规划。要不使用房贷超仓房产，要不满仓股票或权证进出，十足地激进型操作，自诩少壮派。并且在操作完之余，资金全是以活期状态存在。对于银行理财和打新、套利等投资品种，当时的心态是：“哥搞一套房起步就赚三五十万，那三瓜两枣不够塞牙缝吧。哥是来赚大钱的，才不屑于捡这点小肉末”。08年的股票和房产暴跌，上了一场记忆深刻的市场风险教育课，渐渐明白：你天天摇习惯了的摇钱树也不是那么靠谱。它一旦发起疯了，能摇下砸得你浑身伤痕的冰雹来。

从09年起，开始投机投资并举，暂定义为理财投资的苏醒时代。陆续开始使用招行日日金、日日盈等现金管理工具，并开始尝试打新等低风险投资渠道。至今仍记得，09年7月开始打的第一只新股中国建筑，收益近4万。这在曾经炒房和炒股利润面前不值一提，但这为我打开了一扇窗：原来用资本进行低风险投资套利，利润也颇吸引人。慢慢地在资本市场方面，注意力和关注焦点全转到低风险投资品种。偶尔一两次伸手去股票里赌，因操作水平和心态问题，总是赌输。更加让我觉得，低风险投资品种是最适合自己的。

从2011年开始，除自己拿手的房产投机外，其它理财投资全面转向低风险投资。2011年算是我严格意义上的低风险投资元年。当年凭借上半年操作的几套房产和打新，净资产收益率21.2%。在2011年资本市场大幅下跌和房产滞涨的背景下，个人对此非常满意。于是下定决心，从今以后，只做确定性赢利的事情。哪怕只是个蚊子腿，只要确定有肉，也不放过。2012年，凭借08年以来慢慢积累的债券经验，全面进行债券投资。这一年从一个彻底的投机交易者慢慢向专职的价值投资者进行转变，颇有点小型债券基金经理的感觉。当年实现净资产收益率35.3%，这一收益率创下09年以来最高。这一年，房产投资收益只占总盈利的零头，房事消停我就失业的状况得到彻底改变，过去靠房产吃饭的格局被彻底颠覆。积少成多颗粒归仓日复一日地操作，居然比一套房动不动赚四五十万赚得更多。

06年到2012年至今，尝试了超仓操作房产、满仓进出股票和权证、超仓操作债券和坚持易精灵这种一天万分之1收益的现金管理工具。既吃过大肉，也挨过暴打。7年间，净资产收益率50倍。如果以10年时间为一个投资周期，还有宝贵的3年时间。期望在低风险稳健投资的指导思想下，最终完成10年100倍收益的逆袭之梦：即在余下3年时间内实现净资产翻倍，每年需复合增长26%。为梦想加油！

小结：投资的首要原则是保证本金不亏损；长期坚持做确定性盈利的事情；与时间做朋友，投资者的最好朋友是时间；本小利大利不大，本大利小利不小。

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