楼市崩盘前夜政策拐点呼之欲出

Martin

　　股市崩盘了！楼市正亦步亦趋，没有人希望这个可怕的结局出现。

　　一周前，各地省市主要官员忽然齐聚北京，中央召开了一场特别会议，强调防范金融风险，并首次针对稳定房地产市场立意。

　　此次中央会议内容被市场普遍解读为：美国次贷危机和越南经济危机大背景下，迫于国内楼市危局即将引发金融风险，始自2004年直奔房地产等固定投资过热的这场从紧宏观调控，很可能风向有变。

　　尽管管理层在口风上对于政策从紧至今仍在强调统一性，本周行动上却出现了背离：限外令有松动迹象，商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权；房贷松动出现效仿案例，北京住房公积金管理中心拟定贷款新政，欲降低首付比例。

　　心理预期更可怕

　　什么都在涨价，惟独房子例外。

　　记者近日走访了解到，一向被认为最后坚守地带的京城楼市正大步进入"8折时代"。

　　6月18日，记者在沸城售楼处看到，窗明几净的大厅内访客稀少，一次性付款打8折的广告语格外醒目。而自年初开盘以来，每平米10200元的均价从未出现过上涨。

　　"2月份花110万元订下了一套房子，转眼就损失了20万。"李艾（音）女士在售楼处门口面对记者相当无奈，这已是她第四次来交涉，希望退回订金。

　　事实上，京城楼市打折风正势如潮涌。

　　强佑清河新城目前公寓部分一次性付款可打8折；远洋一方推出特价房8.5折；地处燕郊的夏威夷北岸甚至推出了老客户再次购房可享受7.5折优惠。

　　统计显示，半年来，京城打折促销楼盘已上百个，近一个月来就有40多个项目打折亮相。

　　"除了文物，都是越新越值钱，如今二手房却比新房贵。"2007年年底初涉房地产投资的闻先生最近频繁光顾中介，想把美景东方的两套房子出手，价格却从19500元一直调到了18000元的成本价仍无人问津。市场上美景东方三期的新房价格仅17000元。

　　闻先生表示，已交全款的房子想出手只有继续降价，而只交了订金的，他打算退掉。与闻先生同行，全国多个城市出现了退房潮。

　　已买房子的后悔，没买的却坚定观望。对此，搜房调查，网友7成表示房价再降15%也不买。

　　"整个楼市今年来看是一个险局。"全国工商联房地产商会会长聂梅生称。2008年博鳌房地产论坛几乎达成了共识：楼市正在进入一个下降通道。

　　买房者认为房价还会降，炒房者认为投资没有回报余地。逐渐明朗的心理预期被一一验证，房子卖不动，开发商等不得，楼市崩盘结局不再遥远。

　　楼市潜伏空前风险

　　次贷危机和越南经济危机，冥冥中正警示国内楼市前方的资金链陷阱。

　　房价下跌20%意味着什么？

　　在购房者多以按揭贷款成交的前提下，意味着首付没有了，即便立即卖掉房子都不足以抵偿银行贷款，房子将沦为地地道道的负资产。这给银行的房贷业务敲响了警钟。

　　6月7日，央行两年来第18次宣布上调存款准备金率，之后，银行业的存款准备金率达17.5%的高点。

　　"这对商业银行盈利能力影响严重。"银监会官员告诉记者。工行北京一支行行长直言不讳："居民储蓄存款近几个月的持续回流，加上存贷比连续5个月下降，银行日子越来越难过。"

　　一面是银行钱多，另一面是地产商钱紧。

　　"楼市正潜伏空前风险。"《国房分析咨询报告》首席分析师陈真诚称。

　　5月底，中国房地产及住宅研究会发布报告显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险。

　　扼住开发商资金咽喉的正是从紧的货币政策，连自由的资本市场融资也陷入困境。在暂停房企IPO后，建业地产绕道香港挂牌当天即跌破发行价，一周后股价缩水近1/4。A股地产股更是全盘腰斩。

　　钱多了放，缺钱了贷。这显然只是个简单的逻辑。

　　5月份央行上海总部公布的一季度上海房地产信贷运行分析报告显示，二手房贷款和住房开发贷款中不良贷款占比达55.2％，"高风险点"让银行左右为难。

　　此时，命悬一线的地产商无奈走上了一条借高利贷的险途。

　　明处的是，宁波大红鹰(600830,股吧)集团以18%的年利率向房企放贷，这相当于银行贷款利率的2.4倍。暗处的是越来越多的开发商以更高的利率向私人进行拆借，年利率甚至高达30%。

　　"警惕房地产价格大幅下挫！"清华大学房地产研究所所长刘洪玉近日撰文提示：我们缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临风险。 楼市新政将出

　　买不起房子的希望房价下降，暴涨之后希望理性回归；但人们都明白，楼市崩盘将是一场灾难，金融危机对谁都没有好处。

　　人民大学经济研究所在14日发布分析报告建议：全面调整宏观经济调控政策的战略定位和工具选择，对下半年中国宏观经济政策进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相机决策。

　　"我们希望企业安全第一，及时调整扶持贷款度过当前的政策时期。"聂梅生称。

　　"很可能有好消息要来了。"北京朝越地产董事长齐冀近几天面色好看了许多。

　　13日，中央会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

　　"这显然和正实行的调控思路不一样。"上述接受记者采访的人士普遍认为，在内外交困的情况下，最高层对市场即将重新定位。

　　"尤其要防范私人金融机构兴起可能引发的房地产金融市场混乱。"刘洪玉称。

　　金融危机警报，这显然不是调控的本意。而随着股市楼市资产价格的大幅下滑，实体经济势必受到牵连，这正是高层所担忧的。政策终于理出了防范金融风险思路。

　　"并不意味着还会出现之前的好行情，不必太乐观。"齐冀和闻先生认识一致。市场解读是，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调，具体到楼市，注重的还是稳定。

　　尽管管理层接受采访时仍坚持从紧口吻，四大国有银行甚至进一步强调了严管房贷，近一周来的实际动作却显示了对中央会议精神的领会。

　　近日，北京住房公积金管理中心拟定贷款新政，第一项优惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。这给死守额度的商业银行和销售困难的开发商无限遐想。

　　另一则消息是：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。这项去年11月强化的限外令很可能由此松动。