张道航：从美国的次贷危机看中国的住房政策

Martin

　　美国次贷危机已经演化成一场波及全球的金融危机。细究这场危机的发生，不难发现它与美国近些年的住房政策有着直接联系，可以说是美国失败的住房政策把这个国家乃至全世界都拖入了一场灾难深重的危机之中。

　　作为正致力于解决百姓住房问题和实现住有所居目标的中国来说，应当以美国次贷危机为镜鉴，建立起符合中国国情的住房政策体系，从而解决好我国的住房问题。

　　一、“房产梦”是美国次贷危机的渊薮

　　上世纪30年代的大萧条不仅使美国经济遭受重创，也让许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境里拥有一个家”，成为这个国家住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》序言中。在此后的半个多世纪，美国联邦及州政府不仅通过住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等方式让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和共有住房等途径来解决百姓的住房问题。

　　在这些政策措施的实施过程中，政府所扮演的角色也不尽相同，如公共住房和住房券几乎完全依靠政府，而其它则主要依靠市场调节，或者依靠营利或非营利机构的合作得以实现。尽管直到本世纪初，在美国仍有上千万户家庭依旧面对住房困难，但是通过这些政策措施已经缓解了困难程度。可以说，这一时期美国政府解决住房问题的方向是健康的，政策措施也是可行的。

　　但是进入新世纪尤其是小布什担任总统后，美国政府在解决住房问题上的方向和思路，以及政策选择都发生了变化。这种变化突出地表现在，由以往售、租以及合作和共有住房等多种政策措施并举，转向了以售为主的政策取向。2007年7月美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊来华，在接受记者采访时说： “我就任时布什总统曾让我减少美国的无房人口比例”，还表示他所领导的住房和城市发展部的主要职责就是“让人民有房子住”，并提供“人民买得起的房子”。

　　美国人大多是不攒钱的，为了让那些没有积蓄的人也能有钱买房子，政府不但放任金融机构向他们发放零首付的次级按揭贷款，甚至向全世界发行包括次债在内的高风险债券。那位住房和城市发展部部长当时来华的目的，就是游说中国购买美国的住房债券。凭借发行高风险债券从全世界筹来的资金，一时间在美国起码有220万个家庭圆了他们的“房产梦”。然而当那些原本就充斥着风险的金融工具终于引发了次贷危机，继而又演化成波及全世界的金融危机时，不仅让许多美国人又失去了他们的房产，也让美国和全世界都再次体验了如同上世纪30年代大萧条那样的灾难。

　　面对突如其来的危机，人们多从金融视角查找原因，将其归结为金融过度创新和放弃监管的结果。其实，金融在这场危机中只不过是起到了一种工具的作用，而美国政府鼓励人们买房子、去圆房产梦的住房政策，不但是这场危机的真正渊薮，而且自始至终都起着推波助澜的作用。如果再进一步追问，美国政府为什么要改变以往的住房政策，竭力去鼓励老百姓买房子?答案是为了避免上世纪末的网络泡沫可能带来的经济衰退，而且也正是通过刺激住房消费，一段时间里美国才继续了上个世纪90年代以来的经济增长。

　　可是由于网络泡沫的旧病未除，却又在金融工具的作用下促成了更大的房地产泡沫，当这些泡沫破灭时，就是危机降临之时了。美国的教训再次警告人们，房地产对于医治经济失调和拉动增长，犹如一味治标不治本的止痛药，长时期过度地依赖于它，不但会引致泡沫经济，甚至还会危及经济安全。