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发表于 2011-4-5 12:05:52
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第二部分 本质
第六章 表象与本质
本书的第一部分主要分析了三个方面的内容：房子的数量多不多、卖房人的状态和心理以及买房人的状态，从经济学的角度，这些因素共同构成了房子的供给和需求。
不过，房价高是表象，造成房价高的供给和需求则是表象下的表象，要想分析造成房价高的更深层次的原因，我们就需要深入下去，分析造成现在供给和需求状态背后的原因。
逻辑关系就是，供给和需求是房价高的原因，而我将要分析的原因是造成供给和需求的原因。之所以这样分析，是为了免得层次混乱，以偏概全，因为任何其它我们分析深层次的原因，最终都要归结到供给和需求两个层面上来说。很多人弄不清楚这样的概念，来分析房价，就容易逻辑混乱，把本来不是原因的事情说成了原因。
举个例子，马克思的经济学中，认为价格是由凝结在劳动产品中的社会劳动决定的，可是怎么都解决不了价格决定问题，现代经济学，认为一切价格都是供给和需求决定的，而其它的那些因素都是决定供给和需求的原因，一切问题应刃而解。社会平均劳动本来也是一种决定供给的因素，而且是比较重要的因素，所以大部分情况，用社会平均劳动解释价格确实能说过去，可是因此就用社会平均劳动来直接解释价格，就行不通了。
讲一个房价解释中的错误例子。现在很多人说，房价贵是由于地价贵，因此现在的招拍挂制度是房价贵的一个原因。
这就是大错特错了，地价之所以贵，是由于房价首先贵了，所以房地产商们都去抢着买地，因此导致了地价的上升。如果房价不高，你就是再招拍挂，地价也不能高到哪里去。
从那个另外一个角度讲，即便是降低了地价，通过协议转让给房地产商，只要有需求的支持，人们愿意出高价买房子，房地产商们也绝对不会主动把房价降下来。而这样做的结果，只能使房地产商们得利，因为他们能够低价拿地，然后高价卖房。
持有这种观点的人，实际上是颠倒了逻辑关系，把结果和原因给倒了，不过，如果你能从供给需求的角度去分析，就能避免这种低级错误的出现。
其次，我要提到地方财政这个问题，现在很多人都把地方土地财政问题作为了房价高的原因，其实这里也有很多谬误，跟上面的谬误不同的是，土地财政的问题确实对房价不降有影响，但是跟大家理解的不同。很多人理解土地财政对于房价的影响，和理解招拍挂制度对房价的影响一样，认为是因为地方财政依赖于土地，所以就高价卖地，因此导致了高房价。
现在的地方政府依赖卖地挣钱是没错的，可是同样道理，这不是引起房价高的直接原因。其实，土地高价对于地方政府来说是一个意外的收获，地方政府是房价暴涨的一个被动的受益者，在房价涨了以后，地方政府因为受益了，当然想去维持住这个房价，而不愿意白白失了这到手的好处，不过地方政府却不是最初的推动者。
那么地方政府在维持高房价中起了什么作用呢，确实是起了一些作用的，不过都是侧面的作用。一方面，是对中央政府各种调控房价的政策阳奉阴违，尽可能抵制中央政府的政策，实在不得已才执行，其次，就是在中央政府调控房价时，尽可能从资金角度给房地产商以支持，其实，最重要的是，在中央政府的政策制定过程中，地方政府是有极大的影响力的，地方政府的取向自然不必说了。至于现在人们常说的，地方政府尽可能减少土地供给，从而抬高房价，其实是空穴来风，一方面，地方政府自己也很难确定这种土地收入能够维持多久，落袋为安才是最安全的，另外，地方政府的官员的任期不是终身的，而且往往时间很短。所以从个人利益的角度来说，也是越快卖出，最自己最有利。
其实，考虑到现在中国GDP增长作为政绩的导向，以及房地产商和地方政府以及一些官员之间复杂的关系，即便是没有地方财政这一项，地方政府也是有实施以上行为的激励的。
好了，闲话少说。既然前面一部分已经讲了导致房价高企的一些表面的原因，这一章就谈一谈隐藏在这些表面现象之下的深刻原因。主要会谈及的有以下几个方面：
一、 在第七章中将主要谈论解放以后特别是近三十年来中国的人口问题对于经济和房价的影响。
二、 第八章将对改革开放以来特别是近十年来中国的城市化的进程对于房价的影响做出分析。
三、 在第九章中，则结合国际的经济趋势和国内的经济政策，讨论中国的房价如何在国际和国内的宏观经济的共同作用下，走到今天的局面的。
四、第十章则会对近三十年来，特别是1998年以后的房地产政策进行列举和简单的分析。
五、第十一章准备专门开一章，对于导致房价暴涨的政策中存在的失误进行专门的分析。（这一章原本是没有的，刚刚添加的）
第七章 人口红利、经济增长和房价
现代经济学中被广泛提及的概念有GDP、供给、需求、经济周期、货币等等，可是有一个重要的概念“人口”，却一贯被人们忽视，忽视到在经济学教科书中一般都不会提这个概念，不提的原因很简单，因为对于经济学来说，人口在经济学的各种方程式中，只能作为外生因素分析，就如同技术一般。
然而，人口对于宏观经济的影响，却远远大于现在常被我们提到的大部分因素。
这一章主要分析人口对中国经济和房地产市场的影响，分析中国问题之前，我想先说说日本的问题，因为中国现在的情况和日本当年太一样了，分析日本的情况可以给我们提供最好的经验。
某种程度上说，日本的崛起和衰退，都和人口有着密切的关系。
日本在1920到1940年代，一直维持着比较高的生育率，平均每年的出生人数维持在200万人左右。而在战后的三年，1947年到1949年，出现了一个生育高峰，平均每年出生人数是270万，之后，人口的出生率开始走下坡路，一直到60年代，人口出生数量才又开始持续上升，大概持续到了1970年，又一次达到了高峰，不过也只有200万，之后就一路下滑，到了2000年始每年的新生人口就只有120万了。
日本40年代末生育高峰出生的人成年后，日本也就迎来了劳动力充沛、生产力迅速发展的时代，大家现在都知道日本上世纪90年代经济泡沫破裂之前，国力十分强盛，其实日本经济成长最快的时候是1960、1970年代，正是日本的婴儿潮开始成熟的年代，而到了70年代后期及80年代，则是最后一批婴儿潮时出生的人开始成年的时候，也是日本国力最鼎盛的时候，当时美国恰好在和苏联进行冷战，因此空出了很大的制造业市场，而日本由于有充沛的年轻劳动力的支撑，生产力和购买力都非常旺盛，最高峰时，日本的GDP逼近美国，甚至引起美国的恐慌，当时很多人都说日本很快就会替代美国，日经指数最高时曾经飙升到三万九千点，而房地产市场也从1985年开始疯狂飙升，最高时号称一个京都的地价就相当于美国全国的土地价格！！而东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，比美国整个加利福尼亚州的土地价值还高。
可是到了1989年之后日本股市就开始下跌，1991年开始，日本的房市也进入衰退。股市暴跌了70%以上，到2003年时，日本股市跌倒了7000多点，不到高峰时的四分之一。房价也是一泻千里。人们把日本的九十年代称为“失去的十年”，其实，何止是十年，日本从九十年代到现在整整二十年经济都一直萎靡不振。
发生这样的情况并非偶然，日本在20~40年代经历了一次婴儿潮，这些人在婴幼儿时代可能是日本的负担，可是当他们进入成年后，就为日本提供了充沛的生产能力和消费能力，成为日本的人口红利，也拉高了日本的股市和房市，所以股市房市纷纷创出天价，房市尤其突出。可是由于房价的攀升，生活成本也不断上升，生活成本和工作压力使日本人的生育意愿一再降低，所以从那之后生育率就一直在降低，目前日本每年的出生人数是120万左右，死亡人口也差不多是这个数字，日本人口连续多年出现负增长。
当房价和股市没有了人口的支撑，也就成了空中楼阁，下跌是迟早的事情，日本九十年代经济停滞不前，一直没有起色，很多人都在分析原因，其实最重要的原因就是日本婴儿潮出生的人们开始在90年代逐渐老化，日本以制造业为主的经济增长也就失去了支撑。
日本的生育高峰出现在1949年，而日本的股市高点则是1989年，日本房市的高点出现在1991年，前者的时间差是40年，后者是42年。
其实，何止是日本，欧洲、美国的经济同样受到人口的影响，欧洲的经济很久以来一直低速增长，没有什么活力，根本原因就是欧洲人口多年以来已经没有什么增长了。
只有美国是个例外，虽然也受人口的影响，但是二战以来，经济一直保持着比较高的增长速度，但是这与美国包容的文化态度和移民政策有关，这使美国聚集了世界上各个国家的精英，有大量的外来人口支持着美国经济。
这一点欧洲不具备、日本不具备，中国更不具备。
最后顺便说一点，中国的人口高峰是出现在1970年，2010年和1970年恰好差了40年。接下来就来说一说中国的人口和经济问题吧。
中国从上世纪五十年代到九十年代，除了三年自然灾害期间，由于饥饿导致妇女天然节育外，其余年份每年的出生人口都在2000万以上，其中1963年到1974年12年间，大部分年份人口出生率都在2500万以上，1970年是人口出生的顶峰，这一年的新生人口是2800万。
当六七十年代（确切的说是六十年代后期到七十年代的中期）的婴儿潮出生的人成年后，中国也就引来了劳动力异常充沛的年代，而此时，从国际局势上，正好赶上了美国的海湾战争以及九一一事件，美国又开始在全世界大规模扩张武力，每次美国扩张武力的时候，就要将制造业外移，九十年代之前因为越南战争、美苏冷战造成了日本制造业的崛起，到了九十年代日本不行了，疲软了，这一次恰好赶上了中国正在改革开放，而引入的产业主要是加工贸易等制造业，需要的是大量的初级劳动力，这些人是生逢其时，所以中国也就迎来了生产发展的高峰，经济持续高速增长。
人口这个东西，有生就有死，目前中国正在死去的是哪些人呢，是三十、四十年代出生的人，那个年代中国的出生率是多少呢，六七百万，一直到解放之前，都在一千万以下，2006年、2007年国家统计局统计的死亡人口分别是892万和913万，和那个年代的出生人口非常吻合。可是十年之后，当建国之后的人死去的时候，这个人数就会达到两千万左右，而那时中国六七十年出生的人也开始进入中老年。
可是中国的人口出生率在进入90年代以后，就开始逐年下降，目前的年出生人口是1500万左右，其实这个数字是很好推算出来的，中国从八十年代就开始推行计划生育，而且是比较严厉的一胎制，目前生育的主要人群是七十和八十年代出生的人，这期间的出生人口大约是在2500万左右，按照50%的妇女来计算，不就是1200多万吗，考虑部分家庭会多于一胎，那么与现在的出生人口数据是非常吻合的。
不过十年以后，生育的主力将变成九十年代出生的人，这期间本来的出生人口就只有1500万左右，按照一半是妇女，全部进行生育，并且有部分家庭超过一胎，总的出生人口也不过七八百万而已，可是前面我已经说了，届时中国的死亡人口将会是每年两千万左右，也就是说每年将会减少一千万左右的人口。
由于中国从八十年代就实行计划生育，所以人口模式是四二一的模式，人口会逐渐趋向于老龄化，到了九十年代出生的人成为主力的时候，社会上就会到处都是老年人，劳动力也会面临短缺，近年来，沿海地区已经逐渐开始出现民工荒的问题，九十年代以后出生率的减少，是其中一个重要原因，另外一个原因是城市化，当然出口的过度膨胀，造成对劳动力需求的增加也是一个重要原因，这三个原因合并到了一块，问题就出来了，所以中国依靠低廉劳动力价格维持的高额出口贸易已经不可持续，由此带来的经济高速成长也是不可持续的。
这些因素对于房地产市场会有什么影响呢？随着人口顶峰的到来，房地产也就会见顶，随后到来的时代，人口的增长，人口的城市化进程，以及经济的高速增长都将不可持续，随着城市人口的减少，城市住房就会出现过剩，房子未来面临的将是长期的阴跌。股市也有可能面临如同日本的情况，长期萎靡不振。中国的股市在2007年见了顶，2010年也很可能就是房房市的大顶，因为现在70年（人口出生的最高峰）出生的人正好四十岁，是人的壮年，之后就是走下坡路的时候了。
这对于现在手里已经有储蓄的人来说，也许还算是个好消息，但是对于大部分人来说，绝对不是好消息。在未来，可能房子不再会成为制约大部分城市年轻人的问题，但是多数人却会面临收入微薄，税负很高，生活艰难的局面。
为什么会这样，问题很简单。中国现在虽然已经面临日本八十年代末的问题，可是经济水平却远远未达到发达国家的水平，而我们面临的老龄化问题却比日本严重的多，就是我前面说的人口的四二一的结构。可是我们并没有建立完善的社会养老体系，我们现在虽然弄了一套养老保险制度，可是本质上就是年轻人交钱养活老年人，也就是说我们现在交的钱大部分并没有存起来进行投资，等到我们老了来用，都已经养活了现在的老年人了，剩余的一点也可能被某些人群贪污了，那我们将来怎么办呢，当然是靠将来的年轻人养活我们了。
可是，现在是年轻人多、老年人少的时候，所以现在的老年人们生活的很好，房子以前早就有了，不必为了这个操心，退休金能够又能维持很不错的生活。所以你看现在城市的老年人们，生活的还是很不错的，因为养活他们的年轻人的数量大于他们本身。
可是等到七十年代的人们老去时，就是年轻人少老年人多了，那个时候怎么办呢，一个办法就是向年轻人征收更多的税，另外就是给老年人尽可能的少发退休金。
所以未来的老年人们，肯定不会像今天生活的这么舒服，会艰难的多。
不过，注定牺牲的一代可能就是七十年代末八十年代出生的这一批人，比我们早的那些人，虽然年轻时候辛苦了点，但是中年之后呢，由于赶上了经济发展的好时候，而且由于人才的缺口，他们的事业发展都很顺利，也积攒了一定的财富。
而八十年代这一代人，虽然小时候是家里的独生子女，被视为掌上明珠。可是到了大学毕业时不好找工作，找到了工作又因为竞争激烈，事业发展很困难，紧接着面临的是买房难、小孩上学难等各种问题，还有要抚养双方的四个老人，一辈子辛苦。等到退休了，进入老龄化社会了，社会保障是个大问题，很可能是老景凄凉。
就这一点来说，现在很多人提出要修改目前的计划生育政策，这是很对的。其实，当年马寅初老先生提出计划生育时，说的就是一家人要生育两个孩子，两个孩子和一个孩子虽然一字之别，可是却有天壤之别的效果，如果一个家庭两个小孩，那么人口就恰好维持平衡，可是生一个孩子的话，人口出生率却是呈几何级减少。
回到主题，现在人们总是说刚需，其实从人口角度来看待这个问题，现在的刚需已经到了顶峰了，在未来，从真实需求来说，房地产是肯定要走下坡路的，虽然这个因素可能对近一两年的短期走势不会造成影响，因为一旦投机之风盛行起来，短期走势就从来不受真实需求影响的，可是从长期来说，未来人们确实不用再像今天这样忧虑买房的问题，需要忧虑的倒是很多其它问题。
第八章 中国的城市化与房价
说完人口问题之后，应该说一说城市化的问题了。因为一直以来我们说的高房价问题，其实说的都是城市的房价，与农村无关。中国在过去的二三十年，是城市化进程最快的一段时间，所以城市化对于房价的影响，就是一个不可回避的问题。
由于人口出生问题有铁一样的数据摆在那里，现在很少有人敢出生人口来炒作房价。
不过，城市化却是人们炒作房价的一个理由。对于北京、上海这样的城市，人们就会说这里条件好，人们都会争着抢着进入这些城市，所以房价肯定会不断攀高，对于二三线城市，人们又说小城市的人会进入这些城市，而对于小城镇，人们则说中国的城市化还不高，城市化会抬升房价。
前段时间，金地的老总凌克就说了，中国的城市化要达到65%，还需要一亿套住房，言下之意，是说房价还会继续涨下去。
其实，且不说中国的城市化程度是不是会继续增加，就算继续增加，人们也都想进入北京，也不是都能进的去，进去的人也不是都能买的起房子，买不起房子的人，就形不成需求，所以这根本不能叫什么刚性需求。
同样，我们也可以把这个概念套到二线三线和所有城市中，说到最终，以现在中国的房价，即便是农民继续城市化，他们的购买能力也很难再推动房价继续上升了，推动房价上升的因素早已由最初的真实需求转化为投资和投机性需求了。
更何况，之前的十多年，中国已经经历了最大规模的城市化。婴儿潮、农村人口城市化这两项因素，确实是这一次中国房地产热潮的启动因素，可是那是2006年以前的事情。婴儿潮我已经讲过了，中国最高峰的时期已经过去了，未来将会走下坡路了。这一节我会分析城市化的问题。
城市化的方法很多，一种是英国早期的形式，我们在政治课上都学过，“圈地运动”，通过剥夺农民的土地，把本来有土地的农民抛向城市，农村变成了城市，小城市变成了大城市，大城市变成了城市群。这样的变动有两个特点：一是变动人群的年龄分布从年轻到年老的都有，二是农村人口变成城市人口的同时，城市面积也在增加。
中国的城市化道路走的是另外一条路。这里首先需要说一个问题，在世界上，大部分国家是不分农村户口和城市户口的，所以其它国家所谓的城市化，不过是地域和从事工作的变化，另外大部分国家户口也没有严格的地域限制，所以你搬到哪里就是哪里人，不会牵扯到上学、福利等因素。
中国的情况是大不相同的，从上世纪五十年代开始，就人为划分了城市户口和农村户口，而且户口的地域限制是很强的。这就导致，中国的城市化牵扯到的因素是非常多的，中国的城市化进程也就别具特色。大致来说，导致中国人口城市化的原因主要有三个：
1. 通过高考，考入普通高等院校，从而正式从农村户口变成城市户口。这是最正式的一条路，因为中国实行的是严格的城乡二元制，对于农村人口来说，现在也只有通过这条路才能名正言顺的进入城市，进入大中型的城市就更是如此了。1998年为了扩大内需，中国高校开始的扩招之路，则使更多的农家子弟成为了城市人。
2. 通过就读民办院校、职业院校等留在城市。我之所以要把这一种方式分开来说，是因为相比于就读正式的普通高校，这种方式通常并不能获得正式的城市户口，所以有点名不正言不顺，但是很多人确实是通过这条路进入城市的。
3. 在城市工厂、企业中务工，从而待在城市，比如我们广泛提到的民工，在统计数据中也是算在城市化人口的，这是城市最底层的一个阶级。
为了扩大内需，1998年政府实施的众多政策中的一个，就是高校扩招，这为后来中国的城市化进程带来了极大的促进作用。下面的表格是我从网上找到的历年高校录取人数统计：
年份 参加高考人数（万人） 录取人数（万人） 录取率（%）
1997 278 100 36
1998 320 108 34
1999 288 160 56
2000 375 221 59
2001 454 268 59
2002 510 320 63
2003 613 382 62
2004 729 447 61
2005 877 504 57
2006 950 546 57
2007 1010 566 56
2008 1050 599 57
2009 1020 629 62
2010 957 657 69
从表中数据可以看出，短短十年间，普通高校的录取人数增加了六倍，因为没有确切的统计数字显示录取人数中农村生源和城市生源的比例，我大致按照40%是农村生源来计算，那么由此导致的城市化人口是2500万。
看起来这个数并不是很大，不过需要注意的一点是，这里统计的数据只是教育部上称为“普通高校”的学校，除此以外，还有无数的民办学校、职业学校，这些学校的人数是没有包含在上述的数据中的，这些学校招收的人数很难统计，不过，就我的观察而言，这部分人数似乎不会少于高校录取的人数，而从这类学校毕业的农村青年，大部分也都会留在城市，而不会回到农村，虽然他们大多数很难获得城市户口。
我的高中同学大部分都上了普通高校，最后留在了城市，但是我的初中同学中，则有大量人是通过就读民办学校进入城市的。
前段时间，我回了一趟老家，在村子里呆了一段时间。我发现，村子里面和我差不多大小的人，留在农村的比例已经非常少了。我老家以前的那些邻居们，他们的小孩大部分现在都在城镇中生活，不过呆在北京、上海这样大城市的人数很少，一般都呆在一些小城镇中，有一些人也曾经在北京、上海等地方打过工，在赚了一笔钱之后，逐渐又回到了老家附近的小城镇和城市中。
不过，即便是把民办高校、职业学校的人数加起来，由此导致的城市化人口，最多也就是三、四千万。
可是根据统计数据，截止2008年，中国的城镇人口已经超过了六亿，城镇化比率达到了45.7%，与2000年相比，城镇人口增加了1.48亿，城市化比例增加了约10%，在这增加的1.48亿人口中，除了我上面提到的通过读书城市化的人口，还有一个因素是人口自然增长导致的城市人口增加，在最近的十年中，中国每年的人口净增加约为七、八百万，按照人口的比例，假设有40%净人口增加是城市净增加造成的，那么大约是三千万，这样扣除之后，还有将近八千万的城镇增加人口。
这一部分增加的人口，就是由于农村人口到城市的公司、工厂务工造成的。
我们要知道的一个事实是，虽然这些人并没有城市户口，他们在城市里一般也没有自己的家，经常居住在工棚，地下室等地方，是城市的最底层，可是在人口统计的时候，却是将他们作为城镇人口统计的。
三种城市化的途径我已经说完了，这三种途径有一个共同特点，那就是城市化基本上是从年轻人开始的，所以，十年下来，城市化的结果，是大量的年轻人进入了城市，而留在农村的多数是中老年人。
这一轮全国性的房地产泡沫肇始于2003年初，其中首要推动因素就是人口出生，而第二个因素就是这一轮的城市化过程。在城市化的过程中，主要是哪一类人群推动了房价的上涨了呢？当然不会是第三类人群，主要是我上面提到的第一类人群和第二类人群，而且以第一类人群为主。
这么一算，对于中国城市整体房价上涨来说，城市化过程起的推动作用其实并不大，因为能够推动房价上涨的城市化人群人数是十分有限的，况且这部分人群的购买力是远远不能与原来的城市人口相比的。
不过，对于个别城市而言，如北京、上海这样的一线城市，如深圳、广州、南京这样的省会城市，由于高考扩招造成的推动还是很大的，因为高考扩招，使大量小城镇和农村人口都涌入了这些城市，对全中国来说，这个数字也许并不惊人，可是对于有数的几个城市，那就是个大数目了，而这些进入大城市的年轻人，往往是举三家之力置业，因此最初的一二线城市的房价泡沫的启动，这一因素还是起了大作用的。
那么如何看待未来中国的城市化问题，会在5年10年内增加到65%吗，我觉得不会。欧洲、美国的城市化都是用了上百年的时间，可是中国用了差不多20年的时间，就达到了今天这样的比例，已经是“大跃进”了，这本来就是存在问题的。而未来由于人口结构分布的影响，中国的城市化进程想继续跃进将是很难的。
前面我提到过，中国的城市化途径有个特点，就是从年轻人城市化做起，这些人要么通过读书进入城市，要么作为壮劳力进入城市，而中老年人却留在了农村，这些人也许当年也在城市打过工，不过由于根本无法在城市中安家立业，所以最终还是不得不回到农村。
由于城市高昂的生活成本，未来这些中老年人是不会进入城市的。未来能够从农村进入城市的，还将是现在呆在农村的青少年，由于农村剩余的年轻人比率已经很低，所以未来能够进入城市的人数量会不断减少。
未来的城市化比率还会缓慢增加，可是不会出现过去二十年的大跃进式的增长，而是由于农村老年人逐渐去世，从而导致城市人口比率更大。
所以说未来中国城市化会继续推高房价，只是房地产商们的一厢情愿或者说为了炒作的说法，因为：
第一， 中国未来的城市化不会再向过去那样，农村人口大规模进入城市。
第二， 即便是还有一部分人从农村进入城市，这部分人也不会成为推动房价的源头，因为现在的房价早已经是以投资和投机需求为主，这些新进来的年轻人，现在就是想举三家之力买个房子，也是不可能的了。
第三， 本身留在城市中的人群，有两三亿是底层的民工人群，以现在的房价，他们根本不具备推高房价的能力，所以虽然是城市化进程的主力，他们却从来没有推高过城市房价。
上述三个理由中，最后一个理由是让我感到最悲哀的，每当我们谈论房价的时候，其实我们针对的对象都是城市的白领们，国家经常说要保障城市居民的住房，先不说他做到没有，这个说法本身针对的也是有城市户口的人，在我们的潜意识中，就从来没有想过，现在生活在城市的最大的一个人群，他们也应该需要在这里安家立业，在我们的意识里，他们没有住房似乎是理所当然的。可是，世界上大部分国家，在讨论保障或者住房的时候，是包含城市中的所有人群的，而不是像我们这样，首先排除了在城市中生活的最大的一个人群，我们以为再正常不过的想法，在其他国家人的眼里，恐怕是无法想象的。只有有一天，当城市的民工、保安、服务员们也开始谈论房价的高低，准备在城市安家立业的时候，我们的社会才算是正常的。
第九章 美元与中国房价
很多人将中国改革开放以来的经济增长称为奇迹，中国人这样说我们可以理解为自我安慰或官方授意，但是持这样的论调的人，其中不乏黄头发、蓝眼睛的外国人，可以想见，除了个别心怀叵测的人，很多人确实是这样想的。别人说的多了，再加上这些年中国确实发生了不少变化，以及中国人固有的自尊心，所以国人们也就逐渐开始相信“中国奇迹”论了。
然而，如果仔细研究一下数据，你就会发现，中国近三十年来的经济增长速度，实在算不上“前无古人”。
早在战后的二十世纪五十年代，我们还在百废待兴的时候，日本就已经开始了经济高速增长的黄金时代，根据统计数字，日本在1956年到1970年，年平均经济增长率为9.7%，而1966年到1970年间，其实际经济增长率都在两位数以上的。这样的成绩，丝毫不输于中国改革开放以来的“经济奇迹”。
要说经济奇迹，最值得一提的可能是纳粹时期的德国，1933年希特勒上台时，德国尚有600万失业者，相当于劳动力人口的一半，希特勒上台后仅仅三年，就把之前全世界赤字和失业率最高的，实质上已经破产的国家改造成了世界名列前茅的经济强国，而且是完全没有依靠外国投资和援助取得的。更加惊人的是，希特勒兑现了他竞选时的诺言，为德国人民实现了共同富裕，绝对不是让少部分人富裕起来，而是让广大工薪阶层和管理阶层一起富裕起来，工资速度增加的是如此之快，以至于管理阶层发现，他们找不到什么东西，是他们买得起而工薪阶层买不起的了。
我这里没有当时的经济增长数据，但是其经济增长率无疑远远超过100%。虽然能够取得这一成绩，得益于大量停工工厂重新开工、世界经济复苏等原因，但是即便如此，当时德国在经济上取得的成绩，也是前无古人，后无来者的了。
如果说近一点的国家，在所谓“中国奇迹”出现之前，亚洲四小龙的经济增长速度就已经让西方人侧目而视，而黄金时代的亚洲四小龙，其平均经济增长速度一直都在10%以上，和现在中国的经济增长速度相当。
近些年来，阿根廷、巴西、印度等国家的经济增长速度也一直都保持在10%以上，甚至经常超过中国。
横向比较完了，我们还可以纵向比较一下，现在人们一直谈论改革开放以来的经济增长，很容易给人们造成一种假象，那就是改革开放前中国的经济增长是很慢的，其实这是一种误解。一直到文革之前，中国的经济增长一直保持着非常高的速度，从1953年到1981年，中国的平均增长速度是6.7%，这个速度是全球第一，而且我们要注意1979年到1981年三年的经济增长速度，是低于文革期间的经济增长的。如果分段来看，从1950年到1960年，中国经济都一直保持着非常高的增长速度，最高的1958年达到了21.3%。
因此，无论是从横向还是纵向比，改革开放以来的经济增长虽然令人瞩目，但也绝非像很多人想的那样“前无古人，后无来者”，和上面这些国家的成绩比，甚至算不上多突出。
这么说并没有其它的意思，只是想要表明一个观点，中国改革开放以来的经济成就，并非是有什么特殊的法宝，而是种种客观条件所造成的，这样的成就其它国家取得过，我们国家过去也取得过，不必过分惊异。
我为什么在这里特别强调这一点，因为现在很多人有点把中国“神化”，开始盲目的自信，认为我们现在的经济增长速度是理所当然的，而且会一直持续下去，直到超英赶美，即便是英美都出现了严重的经济萧条，我们也一定能一如既往，维持高速的经济增长速度。我指出过去三十年来的经济增长是由内部和外部种种客观条件共同导致的，也就是要告诉各位，客观条件既然能够促使现在的经济高增长，未来也就能像导致日本、东南亚衰退那样，导致中国经济的大衰退。
现在中国房价的高企，和中国宏观经济局势以及种种经济政策有着密切的关系，如果宏观经济的高速增长不再持续，那么房价泡沫也就是破的时候了。而且房价本身也是支撑现在中国宏观经济表面繁荣的最后一根稻草，所以中国宏观经济正式进入衰退，很可能会由房价崩溃而起
下面就开始分析中国宏观经济形势以及房价问题。先说说导致改革开放以来经济增长的客观条件，做为分析的铺垫。
一、 1978年以后，中国从过去十年的混乱局面开始恢复正常生产，人们的实际就业率大大增加，因而导致了生产能力的增加。这个原因是大家比较熟悉的，也是被大力宣传的原因。
二、 1949年以后，中国出现了一个人口出生的高峰，高峰阶段出生的人口到八十年代以后开始成年，而中国改革开放的经济增长，又主要是靠制造业带动，婴儿潮出生的人正好为中国的制造业提供了充足的劳动力。
三、 国际经济局势对于中国经济的影响。其实，中国八十年代企业的改革是有限的，真正的发展是在九十年代以后。九十年代以后，美国正在搞海湾战争，并且在世界各地扩张武力，因此就空出了制造业的市场，而日本经济低迷，东南亚在97年以后更是一蹶不振，中国的改革可谓恰逢其时，所以在九十年代以后，一跃成为了制造业大国，
以上三个原因，第一个原因是现在常被人提及和强调的，而后面两个原因却一直被人所忽视，原因其实很简单，第一条最能显示改革开放的成就，而后两条则是外力作用，不仅不能在歌颂改革开放的成绩上锦上添花，而且还有负面作用的嫌疑，尤其是这第二条，还有悖于现在的计划生育政策，更是不能提了。
关于人口问题在第七章已经提过了，这里不再赘述。这一章主要讨论一下国际局势对于中国宏观经济的影响，同时顺带也会提到这期间中国的一些经济政策。现在的房价问题，是目前中国经济的重要一环，所以理解中国的宏观经济局势，对于理解中国的房价问题尤为重要。
前面提到的各个国家的经济奇迹，其实和国际经济的局势都有密切的关系，除了德国希特勒时期的经济腾飞，实在是匪夷所思，而且时间离现在也比较远，我没有详细研究它的起源和发展。离现在较近的这些国家的经济奇迹，都和美国脱离不了关系。
其实只要观察一下就会发现，最近几十年所有出现奇迹的国家，有一个共同的特点，都是外贸导向型经济，之前领头的是日本，随后有亚洲四小龙，东南亚等国家，这中间还出现了很多新兴经济国家，不过都前仆后继的倒掉了。到了2000年以后，中国则开始独占鳌头，开始成为最大的出口国。
而另外一方面，则是美国长期面临财政和贸易的双赤字，成为全球贸易逆差最大的国家。
所以，当前的国际经济的架构实际上是处于一种畸形的均衡之中的：即以中国、日本和中东石油国家为主构成的一方，他们长期以来一直具有高额的贸易顺差，而美国则构成了另外一方，长期以来一直处于高度的贸易赤字。
接触过现代经济学的人知道，现代经济与过去的小农经济不同，在小农经济时代，人与人之间的经济关系不大，基本上是自给自足，而现代经济则是由一环扣一环的工商业链条构成的。在小农经济时代，人们只要注意生产就够了，生产的越多越好，生产者不必操心其它的事情。可是到了现代经济就不一样了，除了生产，有一样东西也十分重要，那就是需求，一旦人们的需求意愿萎缩，生产的东西卖不出去，就会对社会生产造成严重的打击。工商业经济出现以后，人们一直解决不了的一个问题就是“需求”，所以资本主义社会刚出现时，每隔那么十年左右就会来一次“经济危机”，这种经济危机都是以产品卖不出去为特点的，所以常常被人们称为“过剩危机”。现代西方的宏观经济学，基本上都是围绕着如何解决需求问题展开的，比如那位伟大的经济学家凯恩斯写的《通论》，通篇都是讨论为什么会出现需求不足，如何解决需求的问题。跟随凯恩斯，西方出现了各种各样的经济流派，提出了五花八门的观点，可是没有那种理论真正解决了这个经济难题。
不过，从上个世纪七十年代以后到2007年，全球经济却似乎进入了一段黄金时代，这段世界，虽然小的问题不断，但是却没有爆发什么大的经济危机，全球经济一直保持着非常不错的经济增长势头。美国经济一直保持着非常稳定的增长，德国、日本前后实现经济腾飞，之后更有亚洲四小龙、东南亚、金砖四国等，而进入21世纪以来，中国的经济增长尤其因人瞩目。
如果没有美国2007年的次贷危机，大概人们还会沉浸在经济繁荣的美梦中。可是2007年美国突然爆发了次贷危机，之后就迅速演变成为影响全球的金融危机，前后引发了迪拜危机、冰岛危机、希腊危机，日本经济本来刚刚走出“失落十年”的低潮，马上又被打回了原形。在人们眼里，中国似乎是唯一幸免于难的经济体，而且指望着中国能够带领世界经济走出现在的萧条。然而，在我看来，中国现在的增长实在是“虚有其表”，它只是靠这两年政府的大额信贷和基础设施的巨额投入所维持。从几个方面可以看出现在中国经济的艰难：
一、 一直以来中国实行的外贸拉动经济的方式已经很难继续维持下去，即便不考虑西方国家由于金融危机导致的需求减少，现在中国由于生产成本的增加，过往在外贸产品上的成本优势已经逐渐失去，未来已经很难维持像过去那样高额的外贸顺差。
二、 虽然现在从统计数字上来看，中国经济还维持着比较高的经济增长率。可是人们的收入多年以来一直没有实质性的增长，甚至还由于房价等原因导致大部分人们的收入实际购买力大大下降，人们的生活相对艰难，在外贸顺差不再能拉动经济时，中国人的内需是很难增加的，仅靠国家财政投入拉动经济不可能长期维持。
三、 现在毕业生就业难，城市务工人员返乡，实际上反映除了一个事实，现在企业的状况非常差。其实很多人自己也有亲身的感受，现在除了房地产企业之外，大部分企业的效益都非常差，日子过的很难。笔者一直在一家从事对外工程承包的企业工作，对于近几年来的世道艰难深有体会。实际上笔者所在公司从事的对外工程承包业务好几年以来，都一直是处于整体亏损的状态，近年来更是各种问题频频爆发，虽然笔者公司是一个国有企业，可是过去的两年中，已经变相辞退了很多职员，这在过去是不多见的。
所以，虽然目前从表面来看，中国的经济情况还是好于西方，可是中国经济隐藏的问题要比西方国家严重的多，现在靠的是国家的巨额信贷以及基础建设投入在勉强维持，可是这样的措施不能长久持续。所以，当这些政策全部使用完以后，而房价泡沫的破裂也是迟早的事情，这样支撑宏观经济数据的另外一个要素也会失去，中国经济的问题就会全面暴露，届时将面临的是比日本九十年代更加严重的长期衰退，而且情况只可能比日本更严重。
所以，直到美国2007年的次贷危机之前，人们一直没有清楚的认识到现在的经济局势，即我之前已经提到过的美国的过度需求，因而导致的连年的贸易赤字和日本、中国以及中东国家的过度供给构成的不稳定的平衡
因为在过去几十年中，由于美国过度需求的拉动，使得全球经济维持了多年的连续繁荣，所以人们一直没有觉得这样的局面没有什么不好，而且还希望这样的局面能够持续下去。可是这样的均衡是极度不稳定的，是无法长期维持的，原因有以下几个。
第一个原因，现在日本、中国、中东等很多国家的过度供给，主要是依靠美国的过度消费来维持的，而这又是依靠美国政府和人民举债来维持的，结果导致了美国的政府连年的赤字，而美国人也几乎没有什么储蓄。因此，这样的需求就是非常脆弱的，一旦美国由于种种原因需求不能维持，那么美国以外依靠美国的需求维持其过度供给的国家的经济就会陷入萧条。上世纪九十年初，美国在1987年发生了一次小危机，结果就导致了日本随后经济的萎靡不振。而2007年美国的次贷危机，更是导致了全球的经济危机，至今全球经济仍然未走出萧条的阴霾。
第二个原因，美国政府和人民长期的过度需求之所以能够维持，原因在于现在全球事实上实施的是美元本位制。因此，美国只要开动印钞机，就能拿美钞换回世界各地的物品，供美国人消费。可是对于其它国家来说，在与美国做交易的时候，却一直存在着巨大的损失和风险。
一是美国通过不断将美元贬值，就相当于美国人从全世界各国人民手中征收了一笔税，这一点已经被很多人认识到了。
二是为了维持现在贸易顺差，日本、中国等国家，就不能将现在手中持有的美元换成实物，而只能重新投资到美国，以美国债券等形式持有。这就是说，中国两万多亿美元的外汇储备，只能永远是作为一堆废纸放在那里，而没有办法变为实物，因为你一旦变为实物，那就意味着巨大的贸易逆差啊，而且美国也没法支付这么多的实物给你啊，而且，中国的外汇储备还在不断的增加，这就意味着我们持有的废纸也越来越多。所有人都注意到了美元贬值造成的损失，可是去忽略了，本身持有的那些外汇储备，在没有变现前，本身就是一种损失，可是要都变现，其实是不可能的。
对于美国通过发行货币，从而对全球各个国家进行隐性的剥削，欧洲人心里是明白的，这就是欧洲之所以要建立欧元与美元抗衡的原因所在，可是欧洲现在的经济力量太弱，不足以与美国抗衡，不过，欧洲现在偏安于世界的一角，没有过大的贸易顺差，所以人家本身说不上有多大的损失。
曾经能够与美国抗衡的经济体是日本，日本当年有足够强的经济实力，而且其货币是自由兑换的，所以如果能够认清局势，建立日元区，那么对于日本是非常有利的，不至于被美国玩弄于股掌之间，不过日本人虽然阴险，可是金融上的认识还是比不上美国，所以错过了良好的时机，现在已经是明日黄花。
现在的中国经济总量已经赶上日本，不过因为人民币不能自由兑换，所以一时很难形成个人民币区，自然是无法和美元抗衡的。况且，即便是有这个实力，现在的政府官员也没有这样的认识。从九十年代初以来，我们的政府就开始过度重视维持经济增长数据，所有的政策几乎都是维持着这个目标的，而且，由于在改革开放初期，我们受到外汇量的限制，很多事情都做不成，1997年东南亚金融危机，更给中国政府造成了一种感觉，那就是外汇储备越多越好，所以这些年来，不遗余力的维持经济增长率，维持对外贸易顺差，维持外汇储备。
然而，我们的贸易顺差，是靠着低廉的人工工资，长期压低汇率，以及巨额的出口退税等政策维持的，这就相当于通过给美国人补贴，将东西廉价卖给美国人，而且收到的还只是不知道什么时候能够兑现的美元借条。也就是说，我们相当于每年将大量物品送给了美国等国家，换取的不过是几个点的经济增长率，以及中国人十年来几乎没有增长的工资水平。
可是，即便是如此，现在的对外贸易也很难维持了，第一是现在廉价的人工工资已经很难维持了，本人从2003年开始做海外工程建设，当年在国外的中国工人工资是三千人民币，目前已经涨到了六千人民币，相比于周围的国家，印度、巴基斯坦、孟加拉、尼泊尔等国家，我们的人工工资已经没有任何优势，虽然由于惯性的作用，我们还维持了一定的海外业务额，可是收益非常的不理想，未来海外业务不断萎缩已经是不可避免的。
所以，从供给层面来看，类似中国、日本这些国家，也无法维持长期超额顺差。一方面，一些国家可能会意识到美国这种做法的剥削性，从而设法改变他们的局面，虽然这种改变暂时可能会对经济数据造成冲击，但是从长期来说，却有利于经济的健康发展，还能避免本国人白白养活美国人，改善本国人民的生活。即便是像中国这样一心追求漂亮的经济数据的国家，试图继续维持高额的贸易顺差，但随着贸易顺差增大，由于对于人工等资源的需求的增加，导致人工等资源成本不断推高，从而也会不断推高生产厂家的成本，这样也无法继续维持高额的对外贸易。
第三个原因，由于金本位制废除以后，现在世界上各个国家都是信用本位制的。这样，日本和中国这些国家对美国的贸易顺差就会同时造成美国和其它国家的泡沫。特别是对于日本和中东国家，这些国家的人们获得的美元，大量都掌握在私人的手中，如果这些人将他们手中的货币换成本国货币，本国货币就会升值，从而无法继续维持贸易顺差，如果他们讲手中的货币从美国换成实物，则贸易顺差就不存在了，实际上，他们一直在做的事情，就是将美元重新投资回流到美国，这样做的结果，无疑会催化美国的资产泡沫，实际上，美国次贷危机之前的泡沫，与这些国家的投资很有关系。中国的情况有所不同，厂家在获得了美元以后，必须兑换给银行，银行再上交给国库，就变成了我们的外汇储备，这些外汇储备主要是以美国国债的形式存在，当然也包括其它投资方式，比如当年美国两房的债券，其实也是投资回了美国。
但是，相对于对顺差国的影响，对于美国的影响其实算不得什么，因为即使有回流到美国的投资，也只是顺差的一部分而已，换句话说，是美国印出来的钞票的一部分而已。所以美国的泡沫，最终是因为他多印了钞票，咎由自取罢了。
可是对于顺差国的影响，就严重的多了，因为对于任何一个顺差国，当人们将手中的美元换成本国货币时，都意味着市场长增加了本国货币。最明显的是中国，因为过去中国规定，厂家取得了美元，必须强制兑换给银行，现在虽然取消了这个规定了，可是由于升值的原因，人们取得了美元，还是会很快兑换给银行，从而上交给国家，可是当人们将美元兑换给国家的时候，就意味着多发了相应的钞票，这些可都是高能货币啊，过去十年间，除了2009年和2010年，中国发行货币的主要方式就是兑换外汇，虽然中央银行也进行了一些对冲，但相比这些年增发的货币实在是微不足道。
日本与中国不同，他们的人民如果想持有美元，可以一直放在手里，所以将手里美元换成日元的，只是一小部分人，但即便是如此，在上世纪九十年代时，已经造成了本国的严重泡沫。
说完了这些，我们就来说说经济形势影响房价的途径。
第一阶段，由于房地产政策改革，完全停止福利分房政策。促使第一批自主需求的人开始在城市购买房屋，这一阶段大约发生在1998年到2003年间。这一阶段的特点是自主需求和投资需求皆有，前者多数是大学毕业，由农村或者其它城市进入本城市的白领，一般在相对较为偏远的区域，比如在北京，普遍都在四环、五环以外，后者是由于改革先富起来的一批人，如私营企业主、明星、有灰色收入的官员等。
这一阶段，中国经济开始从衰退走出，逐步走向繁荣，企业改革开始初步见了成效，对外贸易也开始逐年增长。不过一切都还处于正常的范围之内，虽然由于外汇储备的增加，人民币发行的增长速度已经加快，可是还没到了过分的地步。在购买房子的人群中，虽然已经有不少是投资需求，但主要是一些富人们多买几套房子，改善下居住需要，或者放在那里收收租子，规模相对还算有限。
第二阶段，从2003年到2005年，这一阶段中国对外贸易的总额开始不断增加，外汇储备也就随着水涨船高，一个结果就是中国的钞票越发越多。
本来钞票发的多了，应该是各种产品的价格都开始上涨，可是中国长期以来在分配领域中，工资所占比例一直偏低，再加上贫富差距的拉大，大家会注意到，从1998年到现在的12年，人们的工资收入的增加幅度是非常小的，很多行业可以说这十年来一直没有增长。
因此，实际上这一阶段过量发行的人民币，并不是平均的分配到每个人的手中，而是进入了一部分机构和个人手中。两种分配的区别就在于，前者会推高各种商品的价格，而后一种方式，不会推高普通消费品的价格，而只能推高投资品的价格。由于之前的实际需求已经推动了房价的上升，所以理所当然成了这些资金的首选，在这一阶段的初期，真实的居住需求还是占主流，可是在这个阶段中，投资需求已经逐渐开始成为主要力量，房价上涨的速度也开始加速。
第三阶段，从2005年到2008年，我划了个比较长的时间段。这个阶段是投资投机需求全面入场，翻云覆雨的阶段。这个阶段，宏观经济的特点是中国的对外贸易顺差加速增长，外汇储备及人民币发行也相应加速增加，所以国内的流动性越来越大，投机氛围也越来越浓。由于对外贸易顺差增加的过快，以及中国过去有意的压低人民币的汇率，所以其它国家特别是美国开始不依不饶，人民币开始升值。可是另外一方面，由于人成本越来越高，人民币升值，以及其它种种原因，包括地价的上升、资源紧缺，以及大型国有企业的挤压，大部分中小型的民营企业生存环境越来越难。
在房地产市场上表现出来的是投机性的氛围越来越重，主要投资或者投机房产的资金有三个方面，一是一部分有较大的资金的个人，看到房地产市场有利可图，开始进入房产市场投机，这部分人多数都是职业的炒房者。二是外资因为人民币升值的预期，在这一阶段开始涌入国内，由于人民币利率很低，所以购买房屋就成了最好的投资，股市也是一个选择。不过外资在房市上，主要还是集中在高档住宅和写字楼上，进入普通住宅的资金并不算很多。三是一些小企业主，由于企业生存困难，开始转向炒房，典型的如温州炒房团、山西煤老板等。
第四个阶段，从2008年到现在，这是房价涨的最疯狂的一轮。这个阶段，实际上是资金由集中转向分散的阶段，也就是职业炒房者离场，而个人投资者大规模进场的阶段。而炒房者们退场的时间，基本上是在2009年下半年到2010年3、4月份这个阶段，这是房价涨的最疯狂的阶段，其实也是职业投机者们大量出货的阶段，而外资投资者们，实际上上退场的时间可能更早，早在2008年我就曾经看到很多新闻提到国内的职业炒房人接手外资高档楼盘的新闻，实际上就是外资在逐渐退场的信号。
说完了已经过去的，就说说未来的经济趋势吧。现在大家经常提到的会导致房价继续上涨的原因，一个就是人民币还会继续升值。不错，人民币现在确实在升值，可是这基本上是惯性的作用以及迫于美国的压力。在这之前，我承认人民币相对于美元等货币确实是低估了的，可是这几年，人民币已经大幅度升值，再加上十年来，人民币对内实际上一直在贬值，这两个原因综合起来，目前人民币的估值已经不再偏低，甚至我觉得都有些偏高了，我在国外工作过很多年，现在一个明显的感觉就是，国外的很多东西都比国内便宜，这就是说，人民币的价格已经不低了，再升值可能就高了。当然，由于我前面说的原因，人民币可能还会继续升一些，可是接下来之后，情况就会反过来，会变成人民币贬值，特别是当中国的出口越来越不景气的时候，中国政府也会转而实行贬值的政策，网上有个人叫做刘军洛，他的眼光很好，提出的很多观点都很不错，他多次提到人民币会先升而后贬，类似于当年日本的情况，只是他写的东西，分析过程的跳跃性过大，所以很多人不理解原因。所以，人们说由于人民币升值，外资会进入国内继续炒作房产，从而继续推高房价，是站不住脚的，正如我前面说的，其实外资之前已经在逐步退出中国的房地产市场了，整栋的出售高档物业就是明显的例子。其实，现在人们也逐渐意识到了这个问题，所以现在提升值导致房价上涨的言论已经越来越少了。
所以人们又开始炒作另外一个理由，通货膨胀。不错，如果把货币超发作为通货膨胀的话，那么2003年之后，人民币的发行量一直很大，但是之所以大部分商品价格并没有大幅度上涨，就是因为增发这部分货币的分配问题，因为大部分人的收入并没有增加，资金集中到了少量人的手中，所以就推动了房价和股市的上涨，后来因为股市被打压下去了，资金的去向就更少了，所以房价就更加疯狂上涨了。由于这些年出口贸易过大，政府又通过基础建设拉动经济，所以就导致对于体力劳动者需求的增加，因而不断推高体力劳动者的价格，就是这样，还经常出现用工荒之类的问题。人工工资一上涨，一个主要影响就是日常用品的生产成本增加了，因为这一类产品的主要成本就是人工工资。所以从去年以来，日常生活用品的价格就开始上涨了。
不过，日常用品价格的上涨真的是很有限的，虽然今年以来，CPI的数字一直高居不下，可是涨价的主要是基本生活用品，米面、蔬菜、水果、肉、油等这些东西，由于中国在制定CPI时，这些产品的价格影响占的比例特别大，典型的如猪肉，所以就导致人们觉得近一段时间物价突然开始飞涨。其实除了这些产品，稍微工业化一点的产品，家电、电脑、汽车等等，价格一直都是在往下走。
所以所谓的通货膨胀，虽然这些一直有，而且幅度也还不小，可是和房价比较起来，那就差的远了。
我前面分析时说，未来房价可能会由于普遍的恶性通货膨胀而上升。我现在也不排除这种可能性，但是如果往深分析，其实可能性比较小。因为要发生普遍的恶性通货膨胀，要同时具备两个条件，一个是政府疯狂发行货币，另外一个条件是人们的工资普遍上涨，也就是政府发的货币比较平均的发到每个人手中，可是目前中国不太可能发生这种情况，所以政府即使想通过不断地货币贬值，从而使住房不断回到正常的位置也很难。因为政府只要多发钞票，就会集中到少部分机构和人群手中，在房价疯狂上涨阶段，这些人只能是大幅度推动房价上涨，而无法将房价稳住，反之，其它产品的价格上涨却是有限的。
有人说了，如果按照我这种说法，那么接下来政府还继续大规模发钞票，房价不是还像前几年一样，继续向上涨。其实不然，2009年之前，中国发钞票多，还主要是因为外汇进来的太多了，被动发了很多钞票，可是在2009年、2010年却是政府为了刺激经济，主动增加了巨额的信贷。
但是，这样的局势很难再持续，一是政府也明白贷款发的太多了，开始有所收敛了，现在也开始加息，控制信贷了，类似过去两年的海量信贷不会继续加码了。其次，即便是政府继续增加信贷，推动房价上涨的力量也不会太大了。这是因为，要想推动泡沫的继续上涨，除了货币之外，还要有一定的因素支撑人们的信心，而随着价格的不断攀升，人们的信心也就会不断动摇，尤其是当真实的居住需求已经无法支撑房价时，当只剩下投资需求时，房价继续上涨的支撑也就非常弱了，要知道投资房子的人，虽然自己买了不住的，但是都是觉得还有居住需求要买房子，将来能够高价卖出去，否则的话，现在房租那么低，房子放在那里还要折旧，投资房子的人何苦呢。因为这样，其实这些人的心理是很脆弱的，一旦逐渐对房价失去信心的时候，房价的上涨也就到头了。
在这种情况下，如果政府正好又出台了政策，并且收紧了贷款的话，无疑房价很快会下来。如果信贷依然比较宽松，人们手里的钱比较多呢，是不是一定涨呢，也未必。货币主义者们说，通货膨胀是由于政府多发钞票导致的，其实只说对了一半，我们都知道马克思的货币等式：
货币总量×流通速度=产品总量×产品价格
货币主义在分析货币和价格时，一般认为货币的流通速度变化不大，产品总量变化当然也不大，所以实际上产品价格和货币总量就是正比例的关系。
大部分情况下，货币流通速度确实是比较稳定的，但是在特殊时期，一个泡沫经济特别厉害的时候，通常货币流通速度也会加快，表现就是人们的交易比平时频繁，比如股市在极度疯狂的时候。
这时一般政府就会出面控制了，开始收紧货币，泡沫就会破裂，泡沫破裂之后呢，一般的情况是货币总量和货币流通速度同时都下降，表现就是各种物价都降，经济开始步入萧条。
当经济不景气的时候，政府通常又会增发货币来拉动经济，可是往往是发了很多货币，但是就是不见转机，经济学上讲这种现象叫做“流动性陷阱”，就是多发了货币，都被人们藏起来了，持币观望，不愿意买东西，实际上这就是货币流通速度降低了。日本在上世纪九十年代之后，整整刺激了二十年的经济，可就是不见起色，好容易在2006年左右有些好转了，还赶上美国的次贷危机了。
不过，并非每一个泡沫都是政府主动刺破的，也有很多泡沫，由于泡泡吹的太大了，最后人们开始逐渐丧失信心，泡沫也就因此而破了。这时虽然政府没有紧缩货币和信贷，可是由于人们的信心崩溃，持币观望，也会降低货币的流通速度，从而使资产价格走上下行的趋势。
前面已经说过，这一次中国的房价，最初是由于人口出生率、城市化等原因，正好又遇上了房地产政策改革，所以开始上涨了，之后转入了投资和投机为主，而从货币角度来说，关键的原因就在于中国巨额的对外贸易换回了巨额的外汇，从而又导致了人民币的泛滥，由于大部分人的工资收入并没有太多增长，所以意味着这些人民币到了少部分人的手里，这样就不会推动整体物价上升，而是推动了房屋等投资品的价格，由于房价关系到很多人的生活，所以大家比较注意，其实大家如果注意一下其它一些市场，典型的如古董市场，其价格上涨的程度可能远远超过房市，大家就会明白我这里所解释的逻辑了。
不过到了目前的阶段，投资品的市场中可以说是泡沫遍地，完全是靠信心来撑着了，这个不用多说，大家比一比房租和房价之间的差距，就能理解真实需求和投机价格之间的差距了。那么下面一步会是什么呢，一种可能性是政府主动给把泡沫刺破了，这样可能结果还好点，还有一种可能是，泡沫涨的太高了，人们逐渐开始失去信心，最终崩溃。总之，最终的结果是差不多的，但中间的过程会有所差别，也许会上涨一些，然后转入下行趋势，这涉及到政府政策和人们的心理，很难预测了，要随时观察。
我曾经说过，也许有一种可能，由于普遍物价的上涨，从而使房价比较起来也不那么高了，从而维持住现在的房价。不过，这种情况要基于一个条件，那就是人们的工资水平普遍上涨，但就目前中国的分配体制来说，做到这一点比较难。前一段时间有留言说，政府计划在几年内将普遍人群的工资翻一番，如果政府真的开始这么做了，那大家就要留心了，因为当人们的普遍收入翻了一倍的话，现在的房价看起来就如同2009年初的价格了。
第十章 政策八误
因为现在房价涨的太厉害，所以各种各样的言论也就出来了，比如有人说，还是福利分房时代好，不用这么费劲买房子。平心而论，我们都知道现在的政策确实有很多不得力的地方，很多地方本来能做的更好。但心平气和的说，1998年的房地产改革虽然来的急了一点，很多细节考虑的不够周全，2003年更是火上浇油，将1998年房地产政策中以保障房为主改写成了以商品房为主，但不可否认的是，房地产政策改革以后，人们的住房条件确实比改革前好了很多。很多人大概不知道福利分房时代是什么样的状况，多少人为了分一个筒子楼而挤破了脑袋，在领导面前低声下气，多少人家七八口人挤在一个筒子楼里面。
如果大家有兴趣，可以看一看《贫嘴张大民的幸福生活》，就能深刻的体会一下那个时代的情况。
我这一章是打算批评一下政策中的失误，在批评之前，之所以罗嗦了这么一段，是因为现在过激的、不理性的说法太多。我虽然爱批判，但是一向坚持，凡事要客观对待。
在我看来，我们现在房地产的问题在于，在推行房地产市场化的同时，没有及时推行相应的保障房措施（现在我们虽然有保障房的政策，可是第一数量太少，第二内部操作太厉害，对于解决现在的问题根本是杯水车薪），这是我们政府将来应该改变的一个方向，但绝对不能回到福利分房的时代。
我这一章的目的主要是分析改革开放以来一些政策中存在的不足，这些政策包括直接针对房地产行业的政策，但是更多的可能是宏观经济政策，因为现在房价高企的问题，绝对不只是房地产行业本身的单一问题，而是由国际形势、经济政策、政治制度等多方面的原因造成的。上一章算是结合国际形势以及宏观经济发展形势做的分析，这一章则专门针对国内的经济政策、政治制度等做分析。
分析之前，我想先说说改革以来政府实施政策的思路。我个人认为，我们从1978年以来的经济改革，可以概括的分为两个阶段，邓小平的改革阶段和朱镕基改革阶段。
在邓小平阶段，掌管政府各个部门的还是老一辈的无产阶级革命家，他们对于西方的经济理论和思想并不熟悉，所以他们那个时代基于的都是比较朴素和实用主义的经济思想。
到了朱镕基时代，熟悉西方主流经济学的人越来越多，而且他们年轻时学习西方经济学的时候，正值西方贩卖凯恩斯主义的时代，所以当这一代人掌握中国的经济大权之后，就开始有意识的利用西方的经济学理论和思想。表现有几个方面：
一、从经济的表现上，把GDP增长率看成是最重要的考核数据，并且划定了不能跨越的8%的杠杠（虽然这个杠杠是邓小平说的，可是真正看得比较重，则是在朱镕基主管经济以后）。
二、从手段上说，开始广泛采用凯恩斯主义者和货币主义者提出的各种手段，财政刺激经济，货币刺激经济等手段无所不用。而且还创造出了很多新的手段，第一个是房地产政策改革，第二个是教育改革，第三个医疗改革。这些政策基本上都在九十年代末出台，目的都是为了刺激当年萎靡不振的宏观经济，也给后来留下了很多后患。
三、在外贸政策上，从刚刚改革时懵懂的赚取外汇、吸引外资的政策，逐渐转换为清晰的出口拉动经济的政策，这也是国际上比较流行的政策导向。除了美国、欧洲不太用这样的政策，剩下的国家，包括日本、亚洲四小龙以及曾经前仆后继的新型国家，都把这一条奉为圣经。可以说从2003年左右开始，对中国宏观经济拉动最厉害的就是外贸了，可是也给中国经济带来了最大的隐患，包括房价的高企其中一个重要因素也是高额顺差的副作用。
改革三十年，大方向是邓小平一举确定的，包括朱镕基时代能够推行各种改革政策，也都靠邓小平的有力支持，如果不是1992年邓小平南巡，今天的中国是什么样子，我们还不得而知呢。农村政策的改革，也是邓小平时代奠定的，后来基本没有大的改变。但是城市中的改革，包括国有企业改革、价格改革、金融改革等具体的实施，则基本是朱镕基具体操作的，而且主要发生在他任副总理的时代。温家宝掌管经济后，对于经济政策基本没有做太大的改革，都是在维持以前定下来的政策。
我先列举一下从邓的时代到朱主管经济的时代，我们主要实施过的改革措施。
一、1978年在农村恢复1962年实施的包产到户，取消公社制度。但土地制度和户籍制度至今没有恢复到1950年代以前和民国时的制度。
二、从八十年代开始推行价格改革制度，到九十年代中期以后，基本实现了产品的市场定价。这是1998年能够实施房地产改革的一个重要前提。
三、在城市中推行国有企业的放权让利，最初采用的是承包制，不过并没有取得成功。到了九十年代初，国有企业的亏损达到最严重的地步，在朱镕基主管经济之后，开始对国有企业减负，将大量国企都转制，主要保留核心部门的大型国有企业，比如电信、电力、石油等垄断型国企。
四、引进外资，推动对外贸易的发展。在引进外资上，给予外资企业超国民待遇。实行外贸拉动经济的方式，主要是在九十年代以后，先是将汇率一次性降低了接近50%，然后是通过对出口产品给予高额的退税。
五、分税制改革。在1993年之前，实行的是财政包干制度，地方政府每年向中央提交固定数额的收入，当时中央财政一直十分困难。1993年开始推行分税制，即将不同税种化为国税和地税，前者交给国家，后者交给地方。结果立即反转过来，中央政府的财政收入逐年增加，可是地方政府的日子又难过了。
六、汇率改革，其中对后来影响最大的一个措施是1993年将人民币兑美元的汇率一次性从1：5.7贬值到了1：8.7。这是随后中国出口开始告诉增长的一个直接原因。
七、1998年，由于中国本身刚刚从过热的经济软着陆，又赶上上了东南亚的金融危机，为了启动内需，中国政府开始推动房地产改革、教育改革和医疗改革。
以上政策列举的可能并不是很全，我主要是列举了对社会影响比较大的以及和房地产有直接关系的一些政策。可以说，现在社会上的种种问题，都和这些政策有着直接的关系。
当然，我绝非像网络上一些人，因为某些政策导致了一些负面的效果，就认为改革措施是错误的，人非圣贤，孰能无过，改革初期，头绪繁多，所以在改革过程中考虑不足或者有些失误的地方，是在所难免的。实际上我上面列举的这些改革措施，都对当时的经济发展有过不小的推动作用。不过，进入21世纪以来，我们政府没有抓住机会，继续深化以前没有完成的社会体制改革，反而在原来的政策基础上踏步不前，甚至现在执行的一些政策还有所倒退，反而是政府应该要检讨的了。
下面我就逐一的列举一下政策中存在的一些不足和有待于进一步深化的政策：
一误，
没有抓住机会，进一步深化农村的土地产权改革。大家现在已经对目前的农村土地所有制度和城乡二元制户籍制度习以为常了，这是在1950年以后才逐渐形成的，在全世界可能也是独一无二的。1978年的农村改革实质上是回复了1962年的包产到户政策，在当时取得了巨大的成功。可是到了九十年代末期，这种制度的弊端就逐渐显现出来了。因为在这种制度的安排下，土地不可以自由转让，人们就只能是进行小规模的家庭经营，而不能实施大规模的产业化经营。这样的安排，在刚刚改革的时候，人们生活水平普遍低的情况下还可以，可是到了二十年以后的就没法适应形势的改变了。
这是九十年代末农民问题激化，各地普遍出现农田抛荒问题的根源所在。2000年以后，由于几个原因，使农民问题有所改善，第一是政府通过财政拨款，给农民减免税收，同时给予补贴，农民的生活有所改善。第二是由于出口额的逐年增加，农民在城市务工的机会增加，工资也不断增加。第三，最近今年城市由于房价、医疗和教育等问题导致的矛盾更加突出，从而转移了人们的矛盾。
其实，农民生活水平与城市人的生活水平依然在不断拉大，如果不从根本上改变土地制度问题，农村问题迟早还是要爆发的。现在的解决办法，也不过是一种权宜之计而已。
那么农村土地改革对于房地产会有什么影响呢，其实道理很简单，现在房地产中被人广泛诟病的一个问题就是土地财政的问题，很多人觉得是由于地方政府收取了高额的土地转让金才导致了现在的高房价，所以有人提出废除现在土地转让的招拍挂的方式，还有人进而提出，地方政府依靠土地财政，是由于地方财政收入不足，根源在于1993年的分税制，中央政府拿走了大部分税收，所以应该改变现在的分税制。
其实这种说法存在逻辑错误。对于第一种说法，即便地方政府低价把土地卖给房产商，房子如果能高价卖出，房产商们也不会低价卖出的，逐利是人的本性。
对于第二种说法，即便是取消了分税制，地方政府如果能高价卖出土地，照样也不会低价卖出土地，没有谁会嫌钱多的。我前面提到地方政府在推高房价上起到了一些侧面作用，比如舆论支持，信贷支持等，很多人认为只有分税制下，地方政府才会有激励，其实即便没有分税制，即便地方政府有足够的财政收入，如果卖地的钱归了地方政府，地方政府仍然有推高房价的激励。
不过，土地制度改革却绝对有助于改变现在的房市。我们知道，如果要控制现在房地产泡沫，其实就两个办法，一是增加供给，一是控制需求，控制需求的招数现在政府使了很多，可是增加供给的措施，却一点没见。
其实增加供给，最重要的措施就是增加土地供给，现在政府虽然天天强调保证土地的供应，可是基本没有什么实质性的行为，而且人为加了很多的限制，比如我们都知道现在的房子有70年产权、50年产权、40年产权，后两者是商用水电，没有煤气，而且不能落户口，如果把那些所谓商住楼改成一般的住宅，你看市场会有什么样的表现。
而能真正能够釜底抽薪的措施，恐怕就是改革农村的土地制度，将现在农民的宅基地和耕田的长期使用权划给农民，让他们自由转让，那不用出什么政策，房价自己就跌下来了。因为在这种情况下，农民可以名正言顺的将土地转让，土地供应会大大增加，房屋供应量也就会大大增加了，房地产泡沫的心理支撑也就没了。
我们都知道现在房地产市场上有一种小产权房，其实这就是乡镇或村里将集体土地出让给房地产商，或者是自行开发的房子，可是由于现在中国的土地政策，这样的房子不能取得房产证，也不能落城市户口，所以也就无法冲击现有房子的价格。
如果土地制度改革了，像小产权房这样的事情也就不存在了。因为土地制度一旦改革，乡村拥有的集体土地也就不存在了，或者分给农民，或者上收到县一级政府统一管理。
不过，土地改革是个复杂的事情，解放时虽然大刀阔斧的改成现在的格局，可是要改回去，却不是个容易的事情。如果从10年20年前就开始布局改革，那么现在还有希望，可是时至今日，想要通过土改的方法解决房地产的问题，已经是远水解不了近渴了。
所以我这里提土地改革，也不过是空发牢骚而已，并不指望真的能够通过这一途径解决房地产的问题。但是，即便剔除了房地产问题之后，对于中国经济而言，土地改革也是迟早要进行的，很多应该还记得上世纪九十年代末农民问题的严重，现在虽然是缓和了，可是并没有从本质上解决问题，如果继续拖延，将来迟早还是要爆发问题。而要一劳永逸的解决这个问题，只有土地改革一途，将土地分给农民。因为现在农村实行的包产到户，土地无法转让，就注定了人们只能进行一家一户的小规模生产，这样的方式在改革初期还是可以的，可是随着生产力的不断提高，就没法适应社会的需要了。把土地分给农民，人们就能通过土地买卖，逐渐将土地集中起来，进行规模化生产，而一直外出打工的农民们，就能将土地变卖换成资金，而不必像现在出现很多抛荒等情况。
二误：
没有及时改革现有的户口制度。中国现在的户口制度可能是世界上最奇特的一种户口制度了，第一是实行城乡二元制的户口，分为城镇户口和农村户口。第二是户口的区域限制，在不同区域之间，不能够随意变更户籍。
上面这两点是大家都很熟悉的，然而户口的限制还远不至于此。首先，城市的户口是和房子挂钩的，我2003年毕业进入北京，户口转入了北京，因为没有住房，所以是落在公司的集体户口上，相信很多人都会有这样的经历。集体户口有很多限制，最大的一个问题是你生了孩子之后，孩子的落户将会非常困难，继而就会影响到孩子的入学问题。其次，户口跟入学相关，最重要的一点是高考分数线是按省划分的，所以学生是不能跨省高考的，这是大家都很熟悉的一点。不过，相比现在的高考的限制，现在城市中幼儿园、小学和中学的区域限制就更严重了，其区域划分之多，限制之细，是没有经历过的人简直无法理解的。
再次，户口也和社会保障、医疗、工作等相关，不过相比上面一些限制，这几点的影响，现在已经弱化了很多了。
如果说中国的土地制度大大限制了房子的供应，那么户籍制度的限制，则是大大促使了人们对于住房的需求，特别是上面提到的城市户籍和住房相关，而家庭户籍又和小孩落户、入托和入学直接相关，这一点是很多年轻人购房的直接原因。
现在很多经济学家批判年轻人购房年纪早，甚至有人劝说人们现在可以把房子卖了去租房从经济上说更划算。这是这些人没有设身处地的站在人们的角度考虑问题，为什么很多年轻人到了结婚的时候就急着买房，剔除现在国内租房市场的混乱不说，一结婚很快就涉及到生孩子、落户口、入幼儿园的问题，某种程度上说，是政府通过种种限制在逼着年轻人们买房子，人们买房子，不只是找一个居住的地方，更和很多附加的东西相关，这是中国的国情。
诚然，我前面已经说过，现在推动房价的已经不是居住需求了，而是很多有闲钱的人的投资需求造成的，但这不是因为人们不想买房子，而是因为价格太高买不起。但是，最初启动房价的，却是真实的需求，现在这些真实的需求虽然已经负担不起房价了，但是仍然是支撑房价的最有力的心理因素。而这某种程度上都是现在的纷繁复杂的户口制度给造成的。
说完了土地和户口制度，我想说一个热门话题，那就是现在的春运，这是历年大家最感兴趣，也让大多数人头疼的一个问题，虽然铁道部每年都叫嚣说要改善春运，可是至今毫无起色，而且情况还越来越严重了，最近弄的铁道部部长都给下台了。
其实春运这个事情还真不能完全怪铁道部，虽然我对铁道部一向没有什么好感，当然也不能完全怪黄牛们，就是他们不折腾，火车上的人也绝对少不了。根源还是每年回家的人太多了，而回家人太多，一是因为这些年的城市化和人口的地域大迁移，但由于户口的限制和高房价，这些人并不能在工作的地方安家落户，所以到了春节的时候，就会出现大规模的回乡潮，看看北京春节期间的地铁上的人和平时人口的对比，就知道这一影响有多厉害。
如果土地制度和户籍制度改革了，不仅房价问题不再是问题，就连春运问题可能也附带解决了。也许有人说，现在城市的房价这么高，即便是改革了土地制度和户籍制度，就能降到那么多人能够承受的地步吗。其实，现在的房价中本身就包含了大量的泡沫因素，如果去掉这个泡沫因素，房价本来就能降下一大截子，如果土地制度改革了，则土地供应会大大增加，房价又能下降一大截。
不过，户口改革比土地制度更难，牵扯的因素和利益更多，因此遇到的阻力会更大，不过以下一些因素可能会使户籍的改革变的越来越容易：
1.随着社会保障制度的改变，户籍和社会保障的关系会越来越淡化，因此在这方面的阻力会越来越小。
2.对于户籍改革阻力最大的是教育问题。但随着未来出身人口的减少，现在入托难、入学难的形式都会发生逆转，十年之后入托、入学可能都会变得越来越容易，户口的作用也就会越来越小了。随着人口出生数量的减少，高考的录取比例也会越来越大，户口在这方面的额作用也会变小。
3.这一轮的房地产热潮事实已经导致了大量城镇过量开发房地产，现在由于大量人投资房子，所以这一现象还没有被人发现，但是随着泡沫的褪去，这个问题就会爆发，到时候可能会出现大量房屋廉价卖出，很多农村人口可以由此进入城镇，甚至很多城市会采取措施鼓励农村人口进入城镇，给予城镇户口。
三误：
没有及时控制地方割据局面的出现。中国的中央政府和地方政府之间的关系也很奇特，一方面，中央政府严格掌握地方的人事权和军权，省一级的政府首脑都是由中央政府任命的，军队更是由中央政府直接管理，从这个角度来说，中国是个高度集权的国家。
但另外一方面，从毛泽东时代，中国一直实行的都是中央政府和地方政府的行政分权制度，地方政府有着极大的自治权利，首先，中央政府和地方政府在财权上一直实行的是按一定规则划分的方式，在邓小平时代，早期地方政府是将固定数量的收入交给中央政府，后期是地方政府将固定比例的收入交给中央政府。到了朱镕基时代，在世界银行的帮助下，对地方政府和中央政府的税收种类和征收机构进行了划分，这也就是著名的“分税制”，虽然这一举措大大增强了中央政府的财政实力，但是本质上还是中央政府与地方政府的一种分权。其次是政治权利的自治，宪法从1954年就赋予地方政府制定地方法规和制度的权利，其实只要看房地产调控就明白，每次中央政府出了政策之后，还都需要各个地方政府发布执行的细则，不同地方的具体规则也总是不同的。再次，地方政府拥有对经济的计划管理权和地方国有企业的管理权，这就造成了各个地方政府都照顾自己的企业，造成市场割据。比如上海不准使用湖北制造的汽车作计程车。湖北不准使用上海制造的汽车作计程车。最后，中国现在的户籍制度是按照区域划分的，基本上是按照市县来划分的，而土地的权利也是掌握在市县一级，在大城市没有户口的“移民”，其受到的待遇甚至比不上到美国取得绿卡的移民。
我本人一向反对集权，提倡分权，但是对地方政府不加限制的分权，就会造成地方政府的割据，而地方政府相比中央政府，通常会更加注重自身利益，尤其现在掌握着经济大权的市县区一级的政府。
实际上，在房地产调控中，由于地方政府的权力过大，中央政府的历次调控，都总是受到地方政府的掣肘。而地方政府与房地产企业的暗中联合，对于房地产企业的暗中支持也不是什么稀奇的事实，2008年的房地产调控，房地产企业能够支撑那么长时间才开始降价，正是地方政府给予了房地产企业信贷的支持以及其它方式的资金支持。另外，地方政府在舆论上对房地产企业的支持，所起到的作用也不可小视。
虽然我前面提到，地方政府对于房价的增加，往往起到的都是侧面的作用，但是无疑对于房地产市场的高涨是起到了推波助澜的作用的。
四误：
以GDP为纲，过度信奉统计数据，强调经济增长率。其实GDP这个东西对于中国人来说是个舶来品，过去人们也并不熟悉这个东西。在毛泽东时代，对于这些数据也不是那么看重，那个时代人们重视的还是真正的实体经济，比如我们那个时候说要超英赶美，说的都是要一年大炼多少吨钢铁，大跃进的时候，说的是亩产几万斤粮食。由此可见，那个时候大家还是比较重视实际产品的，而不是虚无缥缈的数字。
改革开放以后，特别是到了九十年代以后，熟知西方经济学的人逐渐成为政府官员和智囊，西方经济学理论也越来越被国人重视。
西方经济学确实创造很多有用的理论，这些理论对于齐家平天下都很有用，GDP也是其中一个很好的工具，对于分析问题、制定政策有重大的参考意义。
但是，现在国内的很多政策制定者们过分重视这个数据了，而忽略以下一些问题：
第一、GDP并不完全等同于实际产品总量，而仅仅算是反应社会实际产品总量的一个模型，模型并不完全等同于实际，在中国尤其是如此。举一个简单的例子，假设你雇佣了一个保姆，每个月给他一千块钱来做饭、打扫屋子，这一千块钱是计入GDP，如果你不雇佣保姆了，而是自己做饭、打扫卫生，那么按照统计社会的GDP每个月就少了一千，可是从产出角度来说，社会的产出并没有真的减少。
再如中国的农村，现在基本上还处于小农经济的生产模式，很多东西还是自给自足的，比如自己养鸡，养猪，自己在地里种菜吃，他们自己生产自己消费的那部分产品也统计不到GDP中。可是有一天，这些农民到城里打工了，他们要买鸡蛋、买菜吃时，这些东西可是要统计到GDP中的，这样当农民到城市中打工，GDP无形之中就先增加了不少，可是他们消费的这部分东西，相比以前可并没有增加。
第二、GDP中统计的产值，包含很多对人们没有实际用处甚至是有害的内容。关于这一点，经济学家们经常举的一个例子就是，你粉刷了一面墙，结果不满意或者质量不好，雇人铲除了重新再刷，结果GDP显示的数字包括了粉刷两面墙和铲除一面墙的产值，但实际上你只享受到一面墙的功用。
现实生活中有很多这样的例子。我常常想起但是一直不敢说的一个例子时，由于意识形态的要求，我们从中学到大学，在课程都必然要包含政治课程，这些课程对我们没有任何好处，而且让我们很厌烦，还要费时费力的去应付考试，这是有副作用的了，可是在GDP的统计中，政治课老师的工资、政治课本的费用等等，都是算在GDP中的，全国上下，统计起来，这可是一笔不小的费用啊。所以，每当我想起这个例子时，都很替那些大学里面教政治的老师悲哀。
再如，每次经济不景气时，国家就要拨付资金，在全国大搞基础建设，这些基础建设中很多最后可能都排不上什么实际的用场，同样对人们没有什么实际的用处，可是在GDP中可是一笔不小的数字啊，经济不景气时，宏观经济增长还能保八、保十，往往都是靠这些撑着呢。最近几年，房地产大热，各个地方就大搞房地产建设，结果全国各地先后爆出空置房没人住，鬼城之类的事情，比如鄂尔多斯的新区、郑州郑东新区等，而全国各地更有无数的小县城，人去城空，可房地产仍然热闹非凡，这里拆那里建，这些都是GDP中没有实际用处的产出。
第三、在经济过热时，由于产品价格的上涨的影响，会对GDP统计造成影响，造成统计的GDP偏大。大家可能都会注意到，在通货膨胀比较严重的时候，GDP增长率往往也很高，而到了通货紧缩的时候，GDP的增长率通常也低。大部分说这是因为通货膨胀时候一般也是经济繁荣的时候，所以经济增长率高。其实事实并非完全如此，其中很大一部分GDP增长率是由于价格上涨的原因，我们国家公布GDP时，公布的是名义GDP，这时本来就没有剔除通货膨胀的因素的，GDP增长虽然说是实际增长率，可是由于物价上涨系数的统计本身就不是那么科学的，那么剔除物价因素之后的经济增长率，有多大的准确，也就可想而知了。
以上我的分析还都是假设政府完全是本着客观的态度去做统计的，其中没有任何故意弄虚作假的成分在内。不过具体情况如何，我还真不敢保证。
所以GDP增长率终究只能作为一个模型、一个参考，我们最终的目的，应该是增加真实的生产力，让人们真正过上幸福的生活，而不只是追求那个虚有其表的数字。GDP增长率是个手段，而不是目的，如果把这个手段看得至高至上，那就是舍本求末了。
可是反观现在的政府，却在这个数据上硬画了一个杠杠，然后把这个杠杠做为了硬指标，为了达到这个目标几乎不惜一切代价。
如果不是政府过分重视这个目标，那么房价是绝对不会走到今日的境地的。先不说1998年一下子完全停止福利分房来的太快，2003年时，房地产在当时已经开始萌发过热的态势，而且央行还提出加息来控制房地产过热，然而，当时为了保证经济的增长率，竟然再一次推出更加极端的政策，将1998年的以保障房为主的政策改为了以商品房为主的政策。
之后的数次调控，中央政府都一直犹豫不决，根本的原因除了顾忌一部分既得利益阶层的利益，另外一个重要的原因就是怕影响了GDP增长率，最典型的是2008年的调控，本来已经见了成果，如果不是政府的态度来了个180度转弯，今天的房市本来不应该如此，而且，由于政府态度的不稳定，给人们的心理造成了很大的影响，以至于人们对于政府的任何行为都极度不信任，甚至一出调控，很多人就会觉得房价又要大涨了。
在对待GDP增长率这件事情上，其实我们应该好好学习一下美国，相比于其它各个国家，美国的经济几乎没有出现过太大的所谓奇迹，每年就是那么百分之三百分之四，然后它这么稳稳定定的增长了两百多年，结果成了独一无二的世界强国，反观世界上其他各个曾经被称为奇迹的国家，往往在一阵猛然的增长之后，就陷入了经济的停顿，甚至是国家的混乱之中。
从长期来说，能让一个国家的生产力保持稳定的增长，让人们过上幸福的生活，依靠的是一个国家生产率和科技水平的增长，以及良好的社会制度，是人们能够真正的安心工作。一段时间内的过度凶猛的经济增长，特别是依靠过分偏激的政策刺激的经济增长，往往会给一个国家的经济埋下隐患，这些因素有时甚至是毁灭性的。
今天中国的房地产局势，实在是中国政府一系列错误的举措导致的，而这不蒂于给自己的经济埋下了个定时炸弹，追究其源头，则是政府官员和智囊们过分重视GDP，一切以经济增长率为纲的思想造成的。
五误：
过分强调外贸顺差和外汇储备。现在政府重视外贸顺差和外汇储备，是很多原因综合造成的。首先是由于中国经济的历史原因造成的，中国从上个世纪的五十年代一直八十年代的改革开放，一直是出于闭关锁国的状态，外汇储备常年不足一亿美元，而最惨的是在1980年，当时中国刚刚改革开放，这一年中国的外汇储备是负的12.96亿美元，没钱买国外先进的设备，没钱引进新技术，真是苦不堪言，正是由于这段历史的艰辛，让国家领导人们意识到了外汇储备的重要性，开始有意识的积累外汇储备了，不过，当时人们的想法还很朴素，无非就是觉得只有有了美元才能购买外国人的设备，才能引进外国人的技术，当时人们也没有多注重外贸拉动经济，提的更多的是引进外资。
中国真正开始有意识的注重贸易顺差，有意识的实行外贸拉动经济的措施，是在就是年代以后，有两个方面的原因促成了这个事情，第一是人们对西方的经济学理论越来越熟悉，而外贸拉动经济是国际上一种流行的做法，第二是受周围国家的影响，中国的改革之路，很多方面一直都是和周围的国家和地区学习的，如日本、香港、台湾、新加坡、韩国等等学习的，而外贸拉动经济是这些国家流行的国家，也是经济取得高速发展的重要原因，中国自然也深受其影响。进入九十年代以后，开始逐步有意识的推动外贸立国的政策，其中最重要的一步就是1993年的汇率改革，将人民币一次性大规模贬值，同时，从九十年代初期开始，开始对外贸出口实行大幅度的退税政策，这些都促使了后来中国对外贸易的发展。
让中国政府过分重视外汇作用的另外一个事件，就是1997年的东南亚金融危机，当年以索罗斯抛售泰铢为导火索，导致了东南亚灾难性的金融危机，东南亚很多国家，耗尽了国家的外汇储备，也没有挽回外汇出逃，货币大幅贬值的局面。这一件事情一定让当时的中国政府官员印象深刻，一度十分担心将来中国也可能面对这样的问题，而中国政府联通香港政府守住了港币的汇率，更让中国政府觉得，手里多一点外汇是有用的。之后很多年，还有很多人写文章，担心中国出现类似东南亚金融危机似的问题。
然而，中国所出现的问题，并非东南亚似的危机，而是类似于日本当年的问题。中国和东南亚危机不同之处在于，当年东南亚经济一片火热，其实并没有太多实质性的内容，主要是因为大量外资进入这些国家，把他们的地产和股票给炒热了，所以，外资一出逃，就给他们带来了灾难性的后果。
中国和东南亚的情况不同，相比东南亚当年的情况，中国的经济是实实在在的，确实生产了大量的产品，这一点只要到国外市场上看看数不胜数的Made in China就明白了。然而，中国却走入了另外一个歧途。
第一，为了维持高额的贸易顺差，中国实际一直有意压低人民币的汇率，同时给予出口以高额的退税补贴，在分配体制上，也一直压低人工工资的收入。所有这些举措，实际上是通过给予外国人巨大的补贴才维持住了表面的外贸的繁荣。而这就相当于在中国人身上征收重税补贴外国人，从而严重限制了国内人的消费需求。于是就把中国经济拖入一个怪圈，通过对外贸易拉动宏观经济，从而压制了国内的消费需求，由于内需启动不了，只得进一步寄希望于外贸拉动经济，就如一个死循环一般。
第二，由于我们过去一直不让企业自己保留外汇，企业在赚取了外汇以后，必须通过结汇的方式上交给国家，从银行手中换回人民币。由于过去十年间中国对外贸易的飞速增长，由于结汇的方式导致了人民币发行的泛滥。由于流动性的泛滥，从而也就导致了投资品价格的飞速增长，这是房价在2005年以后疯狂上涨的根本原因。2007年之后，虽然不再要求必须结汇，可是由于人民币升值的预期，人们一拿到美元，还是赶快到银行换成人民币，所以流动性依然泛滥。
第三，由于对外贸易的飞速增长，人工需求越来越大，人工工资开始逐年增加，由于需求的增加，各种资源的价格也有不断攀升，再加上人民币升值又加重了外贸企业的成本，而且近年来，政府的政策一直偏向于国企，而挤压民企的生存空间，大型国企更是掌握国家的主要资源，如此种种，都让小型民企的生存越来越困难。而这却又导致很多民企从生产领域转向了资产投资，炒房炒股，更进一步推动了房地产市场的上涨。
反观今天中国的情况，与东南亚的情况并不相像，但与当年日本的情况简直是如出一辙，但是中国今日的情况要比当年日本的情况更严重的多。
由于日本的经济萧条发生在1990年前后，而东南亚金融危机则是在1997年，所以中国人对于东南亚危机的熟悉要远过于日本的经济萧条，某种程度上，这也让中国在错误的道路上越走越远，今天反观过去，房价的疯狂上涨，国际刺激出口的政策，是最主要的原因之一。
六误：
在经济措施上，过度信奉凯恩斯主义和货币主义理论。中国近年来的各种过激的经济政策，其真正的根源有一个，就是我上面说的一切以GDP为纲，把8%这个数字看的比一切重要。而在具体的手段上，则可以分为两个方面来看，第一个是推动出口经济模式，今天中国经济的进退两难，一个主要的原因就是中国在这条路上走得太远了。
第二个就是我这里要说的过度信奉凯恩斯主义和货币主义理论。中国在上个世纪九十年代之前，对于西方的那一套经济学理论还是懵懵懂懂，当然也不明白如何有意识的依靠凯恩斯和货币主义理论来调控宏观经济，更何况那个时候还是计划经济的时代，没有那么市场经济的问题，比如经济周期、经济过热、经济萧条之类的问题。
市场刚放开之后，遇到一些问题，也都是靠一些朴素的经济思想来处理，没有什么太系统的理论依据。不过，那个时候的一些政策举措，有些实在是很天才的。
上个世纪六十年代初期，我们就曾经遇到过一次严重的通货膨胀，当时出现这个问题的原因在于：大跃进之后，国家财政连续四年出现亏空，所以中央政府多印了六十亿的票子弥补财政赤字，由于农业和轻工业减产，印出去的钞票又多，结果就造成了通货膨胀，市场供应紧张。
当时陈云主管中国的财政，他就弄来伊拉克的蜜枣、糖果点心、海产特产、高价奶糖等，给这些产品标上高价卖给人们，“搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了”（陈云原话）。
今天来看，这一招实在是高明，通货膨胀的首要原因，就在于市场上的票子太多了，所以对付这个问题，就要想办法收回票子。陈云这个办法的高明之处，就在于他用的这些东西都不是生活必需品，只有有钱人才会去消费这些东西，所以这种方式剥削的是富人，不会对民生造成太大的影响。
2003年之后的房地产，其实也起了“蜜枣”的作用，否则，央行发了那么多票子，物价就不可能这么多年一直维持的较为稳定了。然而，不同的是，房子可是关系到每个人的生活的，可以说关系国计民生了，所以陈云的“蜜枣效应”，可以说是皆大欢喜，可是现如今这个蜜枣就弄得怨声载道了。
好了，书归正传，我其实多次说过，九十年代以后，中国政府开始逐步采用西方经济学的理论来知道政策的制定。
不过，中国人似乎有个毛病，什么东西要么不信，一旦信了之后，就容易走极端。在宏观经济政策上这件事也是如此，财政刺激和货币政策确实是西方人发明的，而且虽然已经给批的体无完肤，但是至今仍然被政府采用，不过西方人使用毕竟还是很小心的，没人敢用的太过分，因为人们都明白，这些政策虽然可能有短期的疗效，但是却有很大的副作用，很多经济波动本身就是这些政策的遗留效应导致的。
但是中国却是少有的敢于将这些政策用到极致的国家，2009年之后，中国经济有出现萧条的迹象（其实这是必然的），中央政府顷刻间就祭出了四万亿的财政刺激计划，大搞基础建设，其速度之快，简直令人咂舌，这在西方任何一个国家都是不曾出现过的事情。
我本人长期在工程建设类企业中工作，在工程企业中有个国际性的排名ENR排名，中国企业有个长期梦想就是进入这个排名的前十名。可是受中国财政刺激政策的影响，2010年的全球最大承包商中，前十名中有五个席位被中国企业所占领，其中中国铁建排名全球承包商第一名。多年的梦想在一朝就实现了。
不过就在中国铁建刚刚荣登榜首的时候，也爆出了他们在沙特承包的一个项目巨亏41亿人民币。
在基础建设上是大手笔，在信贷上也毫不输人，2009年全国新增信贷额9.59万亿，2010年全国新增信贷额7.95万亿。
而且中国人还发明了很多别人没有使用过的招数来刺激经济，1998年前后推出的房地产改革，教育改革和医疗改革，全部都是为了刺激宏观经济，为了保证宏观经济的增长率的。这些政策无一例外的都给后来遗留下了巨大的问题。
而到2008年，在房地产的形式已经走到了非常严峻的形式，在原来的措施本来已经奏效的情况下，为了刺激宏观经济，保证宏观经济的数字，竟然忽然掉转政策方向，从控制改为了刺激房价。结果，房价在2009年之后经历了房改以后最大的一轮上涨，应该说是暴涨。
而且，政府的这一举措给人们带来了非常不好的心理预期，人们对于政府的政策不再相信，政府行为已经没有任何公信力可言。最具讽刺意义的是，2009年政府的举措和报价的暴涨，竟然成了房地产商、房屋中介和投机得利者们用来嘲笑那些相信政府会控制房价，没有及时买入房子的百姓们的一个笑柄，成了这些人用来唱多的一个唐而皇之的理由。
其实，别说是别人，我也不知道政府到底下一步能够整出什么政策来。
七误：
将房地产市场全盘放开，却没有同时完善保障房市场。1998年中国的房地产改革，完全是为了刺激宏观经济，而采取的权宜之计。当年同时实施的政策还有医疗改革和教育改革，这几项改革无一例外的都给后来带来了无穷的问题，当年房地产、教育和医疗一度并列称为三个难题，不过后来房地产暴涨，使得后两个问题相比，已经不那么严重了，人们的注意力也都集中在了房价上。
我们今天都知道，房地产改革是始于1998年，在这一年正式宣布停止福利分房政策，逐步实现住房分配货币化。
不过，很多人没有注意到的是，这一年下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，其中特别强调的是“同时调整住房结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用房为主的住房供应体系”。
可实际上，以经济适用房为主的住房供应体系从来就没有建立起来，虽然远在房改之前的九十年代中期，政府就已经推出了经济适用房，可是第一，经济适用房的数量太少，远远满足不了人们的需求，第二，对于大部分普通人来说，条件限制太过严格，大部分买不起商品房的人群，却有没资格买保障房，第三，内部操作严重，关于公务员、明星等购买经济适用房的新闻已经是屡见不鲜，我一个同事买的经济适用房，就跟我说，某某国内歌星就在他们小区买的房子。
因此，政府直到现在，似乎就从来没有真正想过要建立以经济适用房为主的住房体系。刚刚房改的时候，可能政府倒是有这样的想法，可是当年房价还不是很高，矛盾也不是很突出，甚至很多人对于经济适用房还不是那么感冒，因为价格差不了多少，还要去弄那么多复杂的手续，房子质量又不敢让人放心。
等到房价渐行渐远，越来越高的时候，地方政府又尝到了土地财政的好处，说什么也不肯卖力建设保障房了。
2003年之前，中央政府好在还在表面上说要实施以经济适用房为主的住房供应体系。到了2003年，因为非典给闹的，中国经济又不景气了，中央政府又想到了房地产这个法宝，再出政策推动房地产市场的发展。
2003年国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例。
这一下中央政府和地方政府皆大欢喜了，前者可以满足其拉动经济的需要，后者可以更好的卖地挣钱了，而中国房价也从此拉起了疯狂上涨的大幕。
2007年之后，由于房价实在是涨的太厉害了，政府在原来的经济适用房的基础之上，又推出了两限房的政策，不过其本质与原来的经济适用房是换汤不换药，而且其很多具体规定尚不如经济适用房，其申请手续之复杂，也是前者所难以比拟的。
比如，北京两限房要求买房人只能在户口所在区申请，对于大学生进入北京的，一些街道一度要求其原来学校腾退宿舍的证明，无论是租房、还是自有住房，都要居住地居委会和街道进行入户检查，等等措施，不一而足，很多措施，并不足以达到辨别申请人已有住房和收入的目的，却给申请人带来了无穷无尽的烦恼。有时候，我们不禁要问，政府出具这些规定，其用意究竟何在。另外，在北京申请两限房的家庭收入的上限8.8万，超过这个收入就意味着失去了购买两限房的资格，可是以现在的房价，即便家庭收入这个数值的两倍，买商品房也不是一件容易的事情。
一方面是大部分普通人民根本无缘保障房，就算够资格，申请过程也是千难万难，很多人到了最后都半途而废了。另外一方面，却屡屡爆出很多部委，很多官员，不经过任何手续，就能够直接购买限价房。
即便时至今日，中国的房价已经严峻到了如此形势，中央政府也已经意识到问题的重大，最新出台的国八条也可谓严厉至极，可是我们注意到，政府依然没有打算大力推行保障房，虽然每次政策中都会提上一提，但基本上都是敷衍了事，其提出的供应目标和数量，也根本不足以解决现在的房价问题。
可以说，政府至今仍然没有诚意真正推出保障房来解决高房价的问题。有一个现象，那就是每次房地产调控政策出台，房屋成交量都会大跌，但是房价却在高位横盘，而一旦措施松动，房价马上报复性上涨，根源就在于政府每一次实施的政策，都是只控制需求，而不增加供应，这一次也不例外。
其实，推行保障房，对于政府来说并不难，而且不需要任何财政投入，所需要的只是限制房价，然后让房地产商在此基础上竞价买地。
只是，政府既想要解决现在的问题，却又不想失去已经和将要得到的利益。
八误：
房地产调控措施摇摆不定，措施有方向性错误。在对待房产调控这件事情上，中央政府和地方政府各有一番心思。
对于中央政府来说，一方面从上世纪九十年代末以来，房地产就开始逐渐成为支柱性产业，这些年宏观经济数据能够那么火热，房地产功不可没。所以中央政府从内心深处来说，绝不想让房地产这杆大旗倒下。而另一方面，这几年房价涨的也实在太猛了，让政府不能不担心，所以又不得不狠下心来对房地产进行调控。所以，中央政府在房地产调控这件事情上，一直是持一种犹豫不决的心态，到今天仍然是如此。
地方政府的心态则完全不同，这几年，地方政府可谓从房地产中尝到了无数甜头。第一，卖地的钱已经是地方财政的主要来源之一，这已经成为世人皆知的一个秘密。第二，由于房价这些年的高歌猛进，房地产行业已经地方经济的重要支柱，是完成GDP指标的主要依靠之一，第三，大量官员本身与房地产行业有着剪不清理还乱的关系，或者自己有大量高档住宅，或者亲戚朋友，兄弟姐妹，儿子女儿本身就是开发商的，不一而足，第四，房地产开发的链条上，有大量供地方官员寻租的空间，看一下新闻就会注意到，近年来因为腐败倒下的官员中，几乎一多半跟房地产有关。所以，地方政府是坚决反对调控房地产的。
所以，其实中国的房地产调控，就是以中央政府态度暧昧，政策犹豫不决，而地方政府坚决反对，极力掣肘，能拖就拖为特点的一场博弈。
中央政府犹豫不决的心态，从历年来的房地产调控政策，可以看的一清二楚。
2003年4月，中国人民银行还下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
可是紧接着在2003年8月份，国务院就发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例。
两个政策，前者是要控制房地产行业过热，而后者则是要进一步拉动房地产的发展，前后发布的时间不过相差4个月而已。
最明显的则是在2007年之后，2007年时，由于房地产价格涨得实在是太快，中央政府终于坐不住了，推出了一系列的房地产调控政策，在土地政策上，对开发商每宗房产交易净收益中征收30%~60%的土地增值税，加强闲置土地处理，单宗土地开发周期不得超过三年对闲置土地征收20%地价的闲置费，开发商必须全款拿地，不得分期付款，土地出让金10%用于廉租房建设，
在保障房措施上，要求加强保障房建设，在原来经济适用房的基础上又推出了两限房，廉租、两限和经济适用房用地不低于整体住宅供地的70%（当然这一条似乎从来没有做到过）。
在金融政策上，央行六次加息，十次上调存款准备金率，提高第二套住房的首付比率，以家庭为单位界定二套房。
然而，仅仅过了不到一年，由于受美国次贷危机的影响，全球经济开始进入衰退，中国政府的房地产政策立即来了个180度的大转弯，改调控为刺激。
从2008年9月16日开始，中国人民银行连续数次降低准备金比率和贷款利率，10月22日，财政部、国家税务总局、央行联合发布政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。
中央政府历次调控房地产成效都不大，可是这一次刺激房地产的手段却是立见成效，中国房价从2009年初开始，到2010年4月份，经历了有史以来最大的一次上涨，使得中央政府不得不再次对房地产市场进行调控。
其实，虽然政府在调控房地产上一直犹豫不决，每次调控总是下不了决心，很多政策甚至是药不对症，可是2007年的那一次调控，由于对需求的闲置够大，在经过了几个月的僵持之后，房价已经走上了下行的趋势，房地产调控可以说是初见成效。政府的这一次政策反复，不仅葬送了已经见了效果的房地产调控，把中国经济推向更加困难的境地，而且彻底丧失了在公众间的公信力，使得人们对于政府的任何措施都不再相信，甚至从反方向理解政府政策的意图，这要比经济上的困难来的更加严重，这是政府最需要挽回的一个方面，比房价更重要。
现在，炒作房地产总是说，不管政府发布任何政策，只会使房价上涨，不会降低房价，其实，很大程度上就是2008年之后政府的反复政策给人们造成的影响，我们今天应该记得，政府政策曾经是起到作用的，只是被政府自己又给葬送了，所以我们也有理由相信，只要政府真的下决心控制房价，是一定能够控制住的。
如果关注房地产政策，大家可能会注意到，其实在2007年之前，正在在2004到2006年之间，也曾经发布过很多调控房地产政策的，甚至在2003年前半年央行也发布过调控房地产的政策，但是之所以起效慢，或者没有效果，主要有以下几个方面：
1.对问题认识不足，一直不肯把降低房价作为目标，而是一直坚持要稳定房价，房价5000如此，房价10000时如此，房价到了20000了，政策还是这么提。其实我早已经说过了，现在局势决定了，房价不可能稳定，要么涨，要么跌，绝对没有折中的道路可以走。其实政府的心态我完全明白，一方面房价上涨带来的民怨太大，而且累积的风险也越来越大，所以政府不希望房价再涨了，另外一方面，又不希望房价暴跌导致经济衰退。这种心态和我们普通老百姓处理一些问题的想法是类似的，我们自己遇到一些两难问题时，也总是希望能够折中处理，什么损失都不想有，可是结果却往往更坏。而作为一国政府，在处理涉及国计民生的大事上，心态如此不成熟，对问题的本质视而不见，就大大不应该了。
2.政府前后反复，关于这一点，我在上面已经说的很清楚了。
3.很多政策药不对症，一方面，我已经早就指出，现在房地产调控政策，从来都是限制需求，而几乎没有任何增加供应的政策。另外一方面，在过去几年中，发布的很多政策，往往还有限制供应的效果，这些都对政策起效造成了最大的影响。
4.中央决心不足，地方政府极力掣肘，导致很多政策没有得到实际执行，比如2007年说的保障房政策，从来就没有好好执行过，其他政策也都存在类似的问题。为什么历年调控房地产效果总是很慢，可是2008年刺激房地产就立竿见影，这是因为，各级政府在调控房地产上，都虚与委蛇，而在刺激房地产政策的执行上，却是不遗余力。
第十一章 中国房地产政策编年史（1978～2011）
毫无疑问，房子现在已经成为全中国人民最大的难题，不只是老百姓难，其实国家领导人也难（且不论他们到底是在考虑谁的利益）。
不过，年纪大一点的人应该会意识到，房子对于中国人来说，其实是个由来已久的难题。只是在不同阶段，问题的形式不一样而已，
从五十年代初到九八年房改之前，中国实施的都是福利分房为主的政策。福利分房可不像今天网上一些人说的那么美好。大家可以先看个数据，1949年，中国人均居住面积是4.5平方米，可是到了改革开放前夕的1978年，这个数字降到了人均3.6平方米，这个数字还没有考虑当时一千多万上山下乡的知识青年。
福利分房政策不仅给人们住房带来很多问题，政府的日子同样不好过，一度以来房子都是国家财政最大的难题。
因此，邓小平1978年9月份在全国城市住宅建设工作会议上，就提出要拓宽解决住房问题的路子，譬如允许私人建房、私建公助以及分期付款等等。到了1978年10月20日，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼时，更是进一步提出了房子是否可以作为商品，不过，当时竟然没有一个人敢应答，由此可见意识形态对人们的影响之大。
我们应该明白，当时的领导人们之所以关心住房问题，绝不仅仅是因为人们的住房难，更关键的是国家财政实在是太困难了。
1978年的住房问题本来就很严重了，到了1979年问题就更严峻了，因为这一年发生了一件大事，全国知青大规模返乡。而且这些人大部分都是大龄青年，一回到城市就面临结婚生子的问题，用今天的话来说，这些人是货真价实的“刚需”。
当年的青年们遇到的问题和今天还不太一样，今天人们结婚生子时需要房子，很大程度上是因为被户口、入学等绑架了，当年的人们，是确确实实需要一块小小的独立空间，好让他们能够“办事”。
回过头来看，整个八十年代房子一直都是让政府惆怅的问题，所以官员们也一直在探讨房改，这不是魄力和眼光，而是时势所迫。今天人们讨论改革，总是强调领导人的能力和魄力，有意无意的把改革描绘成是自上而下的，可是纵观三十年的改革，其实大部分都是自下而上的运动，农村改革如此，房地产改革也同样如此。
由于土地公有这个框框实在是太大了，没人敢贸然突破，所以中国的房改并不痛快，一直到今天，改革也还没有彻底完成
但无论如何，从七十年代末，房改的苗头就已经出现了。1979年国家城建总局就以西安、南宁、柳州、桂林和梧州五个城市作为试点，试行以土建成本价向居民出售新建住房。房价是多少呢，120元/平米到150元/平米。可即便如此，人们还是觉得买房不划算，真正买房的人很少，从1979年到1991年的12年间，中国一共有23个省开展了新建住房的出售工作，但一共不过卖出了36.6万平方米，实在是少的可怜。
在房改这件事情上，珠三角区域是远远领先于其它地区的，1979年广州大沙头就开工建设了中国的第一个商品房小区-东湖新村。这是一个由广州和香港共同开发的住宅小区，小区竣工后在香港和内地各销售一半。大陆销售价格为700人民币/平米，香港销售价格是2300港元/平米（当时汇率约为10港元兑3人民币）。对于香港人来说，这个房价实在是太便宜了，所以很快就销售一空了，而在内地销售的那一部分，则主要是被有海外亲戚的和先富起来的人们购买了，相对内地的试点，这个小区的销售情况算是相当火爆。
实际上，最初内地开发的房地产项目，基本上都是和香港合作的，因为当时内地的人们，对房地产这个东西一还窍不通，一直到九十年代，内地大部分房地产项目，实际上都是香港人操盘做的。
人们都说现在中国的房地产模式，走的是香港的路子，而不是欧美的路子，因此导致了现在房价高企。某种程度上，这种说法是有些道理的，可是也是没有办法的事情，中国内地从开始，就是跟着香港人学做房地产的，从商人到政府，都是如此，走香港路线也是必然。
顺便说一下1979年的另外一件大事，1月份国务院批准袁庚率领招商局开发深圳宝安蛇口工业区，这是深圳作为经济特区的起点。
后来的中国房地产行业，一直到2000年初，珠三角地区的发展都远远领先于其它地区，包括首都北京。按照谢强在《一个文人的地产江湖》中的说法，在上世纪九十年代末，广州的房地产发展至少领先北京十年。北京房地产市场的风起云涌，是进入二十一世纪以后的事情了。但北京房地产的热潮，更多的是价格的疯狂上涨和投机的盛行，在设计理念、操作模式上，很多人依然认为是没法和广州、深圳相比的。
我刚才提到，1978年时邓小平曾经提出房子是否可以作为商品，结果没有人敢回答。到了1980年，邓小平自己回答了这个问题，在80年4月2号，邓小平做了个《关于建筑业和住宅问题的谈话》，在这篇讲话中，邓小平自己说了“房子是可以卖的”。
邓小平讲话的威力是很大的，截止到80年10月份，全中国有26个省128个城市开展了私人房屋购买和建造住宅的工作，111个城市的私人建房面积达到了332万平方米，这个数字要比新建住房的销售面积大的多，由此也可以看出，当年政府是允许私人建房的，禁止私人集资建房，那是土地财政的效力显现以后的事情。
从改革开放的进程上来说，1981年是倒退的一年，近三十年的改革开放史中，有过两次主要的波折，一次是九十年代初的反“和平演变”，另外一次就是八十年初的这一次。1981年，报纸上看到最多的，不是搞经济建设，而是“打击投机倒把”，结果导致这一年的经济大幅度下滑，基础建设投资比前一年减少了250亿。
不过，1981年的政策并没有持续太久，局势很快就被扭转过来了，到了1982年，经济建设又成了人们的共识，房地产改革当然也跟着得到了进一步发展。1982年1月，深圳颁发《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首先开始征收土地使用费。请大家记住这个重要的日子，因为这是后来土地财政的开端。
1982年4月，国务院通过《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》选定常州、郑州、沙市和四平四个城市作为出售住宅的新的试点。
1983年2月，《经济日报》报道了中国人民银行负责人的谈话，鼓励私人购房、修房，要求试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。
1983年5月，城乡建设部发布《城镇个人建造住宅管理办法》，从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。
1983年的另外一件大事，中国各大城市开始发还在五十年代开始强制征收的“经租屋”，并且在12月颁发了《城市私有房屋管理条例》，这是解放以来第一部保护城镇私有房屋所有权的法规。
1983年7月，深圳通过了《深圳经济特区房地产转让条例》，条例对房地产预售做了专门的规定，中国大陆最早的房地产预售首先在深圳出现。
以上提到的这些政策，特别是深圳的两个政策，土地转让费和房地产预售，再一次说明了香港对于内地房地产发展的影响，与香港一水之隔的深圳，之所以能够推出这些政策，基本上都是受到香港的影响，之后又将这些政策与理念推广到全国。
1984年倒是没有太多针对房地产的政策，但有一些事情值得大家记住：
第一，84年5月31日，全国人大六届二次会议决定设立海南行政区，10月1日海南行政区（此时还不叫海南省）正式成立。海南独立是后来闻名天下的海南房地产泡沫的直接诱因。
第二，今天很多在房地产界翻云覆雨的房产大鳄们，万科、招商、保利、天鸿都诞生在这一年，而王石、任志强、潘石屹这些后来的大腕们都跟1984年休戚相关。
今天的人们可能会有疑问，为什么很多今天的知名企业都肇始于1984年，我这里只是提到了房地产的企业，其实还有很多其它行业的企业也都建立在这一年，后来知名的企业家中，很多也是在这一年下海的。
由于缺乏这段时间的详细资料，我很难准确解释这一原因。经济改革的深化和国家政策对于私营经济控制的放松，可能是最重要的原因。1984年之后几年中国宏观经济的高速发展甚至出现过热，虽然给人们的生活带来了不少困难，但是也是中国经济开始走向发展的一个重要表现，而1984年恰恰是这一轮经济热潮的开端。
年纪大一点的人，对于1985年到1989年这段时间，应该还有所记忆，这段时间经历了建国以后第一次比较大的通货膨胀。在此之前也有过两次通货膨胀，分别是在1961年和1980年，但是这两次通货膨胀持续时间都不长，很快就平息下去了，1961年平息通货膨胀的方式尤其值得一提，陈云采用的“伊拉克蜜枣”法堪称神来之笔。
可是1985年的通货膨胀，却持续了长达五年，这五年的通货膨胀分别是8.8％、6.0％、7.3％、18.5％、17.8％。某种程度上说，这些年的高通货膨胀是1989年那次事件的一个重要原因。
由于通货膨胀过高，所以这几年宏观经济政策的主基调一直是紧缩措，在房地产政策上，85年到89年之间，政策目标也以防止过度发展商品住宅，加强住宅建设的计划管理为主。
但相比整个中国经济，珠三角地区的经济发展仍然是领先的，在房地产改革上，值得一提的是1987年深圳进行了第一次土地拍卖，算是一次标志性的时间。一年之后，后来房地产界的第一大佬-万科以黑马姿态杀入房地产界，以2000万的高价拿到了他们的第一块地，之后他们一路攻城掠地，为后来的发展奠定了坚实的基础。
1988年还是海南正式挂牌成为海南省的时间，而且随后就被整体划为经济特区。后来房地产界的重要人物-万通六君子，冯伦、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富也是在这一年到海南岛开始他们的事业的。
1989年之后，通货膨胀虽然是控制住了，但中国经济也受到了不小的打击，加上89年的风波，使得人们在是否继续深化改革的问题上，曾经一度动摇，或许大家还记得，当时主流的宣传，已经不是经济建设，而是防止“和平演变”。之所以经济改革没有停止，要归功于邓小平1992年的南巡，一举确定了政策方向的大基调，这才使中国经济在九十年代之后，进入了又一轮热潮。
伴随中国宏观经济的发展，房地产在1992年也进入了一轮热潮，今天大多数人都以为1992年的房地产过热只是发生在海南，其实这一次的房地产热是全国性的，只是因为当年还在实行福利分房，商品房没有像今天这样关系到每个人的生活，而海南由于建省不久，基础建设的规模较大，再加上媒体的渲染，人们就把注意力都集中在海南岛了。
通过数据我们能够清楚看到这一次房地产泡沫的疯狂。1992年年初，中国房地产公司的数量是3000多家，可是到了年底，这个数字猛增到12000多家，到1993年底，更是增至3万多家。1992年全国商品房销售面积是4288万平方米，比1991年增加了40%，销售额则达到440亿元，比1991年增加了80%。
政府对于房地产业的重视直接推动这一轮房地产泡沫, 1992年6月, 建国以来首次全国房地产工作会议在北京召开，同年9 月全国房地产开发经验交流会议在珠海召开， 10 月又召开了地产工作会议，这一系列事件，足见政府对于房地产业的重视，而政府政策的导向，也是极力鼓励房地产的发展的。而房地产业的高额回报利润, 促使了众多的部门、企事业单位甚至个人投入房地产开发市场。
回头来看这一次房地产泡沫，与当时宏观经济的表现直接相关。由于邓小平的南巡彻底扭转了当时的政策导向，中国经济再一次快速增长，但是这也造成了宏观经济迅速走向过热，而房地产热就是其中重要的一环。
不过，伴随着经济过热，中国也进入了建国后第二次比较严重的通货膨胀时期，这一轮的通货膨胀从1993年持续到1995年，这三年的通货膨胀率分别是13.2%、21.7%、14.8%。
最近一段时间，有人开始提出收入倍增计划，炒的沸沸扬扬，其实在1993年，这个事情就真实的发生过。在1993年中央宣布，所有国有企事业单位职工工资翻番，这可不是宣传，而是真的马上就实施了。结果就是93年到95年之间的高速通货膨胀。
其实要想增加老百姓的真实收入，只有两个办法，第一是提高生产力水平，第二是通过转移收入，将政府收入和富人收入转移到普通百姓手中。在经济步入正规之后，生产力水平的增长基本上是一定的，要想大幅度增加老百姓的收入，就只能是将政府和富人的收入转移给老百姓。如果既不想减少任何人和机构的收入，又要给老百姓增加收入，就只能是印钞票了，结果就是高速通货膨胀，这是一个非常简单的道理，1993年是前车之鉴。
回头来看，1993年的“收入倍增计划”可能是当时高速通货膨胀的根本原因。通货膨胀全面爆发之后，政府宏观经济政策也从刺激经济发展迅速转入紧缩政策。相比以前，这一次是中央政府第一次开始用西方经济学的手段来调整经济，采用的手段主要是利率杠杆和货币政策，这就是当年广泛宣传的“软着陆”。
说是软着陆，可是政策手段可是很厉害的，存款利率最高曾经涨到 12%左右，五年期以上长期储蓄还可以再得到12%左右的保值利息，这就意味着长期存款利率几乎可以达到25%，这在全世界都是闻所未闻的。今天的年轻人们，都已经习惯了中国几乎可以忽略不计的低利率，可能没有意识到，中国也是有过高利率时代的。
除了利率政策，针对过热的股票市场和房地产市场则有专门对策。对于股票市场，主要手段有涨停板、T+1和提高交易税。针对房地产市场，则在1993年6月发布6号文件，规定由建设部牵头，对房地产开发经营机构进行全面检查，重点包括：1. 对注册资金虚假、没有开发能力的公司，吊销营业执照；2. 银行和土地管理部门不得开办房地产公司，已经开办的要限期脱钩；3. 坚决制止炒房地产牟取暴利的行为；4. 凡购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的，收回土地；5. 未完成开发投资总额20%以上的，不得转让。
通货膨胀的根本原因就是钞票印的太多了，在如此严厉的政策之下，货币开始被回笼，通胀消失，中国的经济也迅速从高速增长走向萧条，根据当年的统计数据来看，经济增长率从11%回落到了8%以下。
股票市场从1995年到1996年间两次大跳水，中国股市进入长达数年的熊市。房地产市场开始迅速回落，1994年基本停止增长，1995年开始出现商品房空置难以消化的问题，海南房地产泡沫在1993年就破了。
对于房地产市场而言，到了1995年，就已经从过热转向了萧条，很多城市都已经转向开始救市了。整体宏观经济虽然稍有延迟，可是从1995年之后，也开始转入萧条了。
然而天有不测风云，就在中国为自己经济烦神的时候，领边国家却发生了件大事-1997年的东南亚金融风暴，最终结果是中国周边国家的货币一个个都相继大幅度贬值。香港虽然维护住了联系汇率，保住了面子，但是股市和房市双双崩盘。
1997年的东南亚金融危机对于后来中国经济政策的走向至关重要：
第一，由于周边国家货币相继贬值，给本来就困难的中国经济雪上加霜，最终导致中国为了刺激经济增长，而相继推出了房改、教改和医改三项政策。当年这三项政策，根本目的都是为了拉动内需，却忽略了这些政策本身的其它影响以及它们本该具有的更重要的作用，结果导致了后来的种种社会问题。
第二，东南亚金融危机给中国领导人和经济学家造成了错误的印象，在对外贸易和外汇储备的问题上，中国一直防范自己会出现类似东南亚式的问题，所以有意识的实行高顺差和高储备的政策。然而，后来我们知道，中国的问题不是东南亚式的，而是日本式的，而且是日本问题的加强版，而中国的高顺差和高储备，却直接导致了后来的流动性过剩，这也是房价高企的一个重要原因。
1998年国务院发布《关于进一步深入城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件），这一份文件后来被视为房改的纲领性文件，其核心内容就是取消福利分房，从而实现居民住宅货币化、私有化，不过我们所要注意的是，在这份文件提出的是“同时调整住房结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用房为主的住房供应体系”。
紧接着，在1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，按揭买房开始正式登陆中国。
这两个政策可谓一脉相承，前者从政策上把房子推向了市场，更重要的是断绝了人们福利分房的希望，迫使人们不得不进入房地产市场，形成需求，而按揭政策则使人们具有了买房的可能性。
不过，在23号文件刚刚下发时，却并没有马上给市场带来利好，甚至一度引起了一些混乱。因为在九十年代，房地产市场中的一个主要需求来自于单位集体购房，然后再分给个人。23号文件停止了福利分房，将市场上大部分单位购房需求消灭了，而另一方面，当时个人收入还很低，所以个人购房的总体需求还很少，所以政策刚下发时，还造成了很多公司赶末班车，购房单位赶末班车赶快买房分给职工，房地产企业也着急卖出房子，其情形就如北京限购前的情况。而在末班车之后的1998年，房地产市场也确实有一段时间就如一潭死水，似乎毫无起色。
然而，进入1999年之后，新政开始逐渐显现出效力，主要得益于三个原因：
一、由于住房按揭贷款的推行，大大降低了人们买房的门槛，使没有太多钱的人们有了买房的可能。
二、1999央行连续七次降息，中国从此进入低利率时代，七次降息之后，利率已经仅相当于1996年时的一半了，大大降低了人们买房的成本。除此以外，买房首付款由最初的30%降到了20%，住房贷款利率也进一步下降。
三、几乎所有开发商都是依靠商业贷款进行开发的，连续降息大大降低了开发商的成本，使开发商能够以更低的价格卖房。
前面的章节中我已经说过，从1999年到2003年这一段时间，是这一轮房产热潮的启动期，这一阶段的房屋需求，主要是来自于真实的居住需求。
到2003年左右，由于刚刚被放开之后的需求确实很大，加上政府的强有力的推动，房地产市场已经开始显示出泡沫的势头了，投资需求也开始逐渐进入，房价不断攀升，北京等部分城市，如果用房价收入比这些参数来衡量，都已经严重超标了，正因为如此，王石在我们学校演讲的时候，提到北京房价已经太高了。
政府显然也注意到有点热的房地产市场，开始了98年房改之后的第一次调控，而且声势浩大。
2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是有名的121号文件。
“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
与现在不同的是，当年人们对于政府的调控政策还是很在乎的，不像今天，由于政府的政策反复无常，信用尽失，人们对于政府政策的信任已经降到了最低，以至于政府发布调控政策，很多人反而会当作利好来看待，开发商也摸准了政府的命门，敢于死扛着不降价，硬等政府改变政策。
当年情况可不是如此，121文件一下，对于开发商来说，其感觉是“这些规定条条如刀，刀刀见血”，很多开发商都以为好日子已经过去了，紧接着而来的将是地产业的冬天。
然而，今天我们知道，这个文件从来没有被真正实施过，在2003年8月份国务院就发布了另外一份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，称为18号文件，在今天的人看来，这份文件除了说要将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例，并且正式在文件中说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，别的也没有什么实质性的内容。
然而，其关键意义在于，18号文件的发布正式宣布了121号文件的流产，对于开发商来说，悬在头顶上的一把刀拿掉了，而且明白无误的表示要推动房地产的发展，给了开发商、投资者们最大的信心。我一直以来都特别强调，在投资品市场上，信心的作用往往大于一切实质性的内容。
政府之所以做出这样的决定，最重要的原因是这一年不期而至的非典，使得本来刚有起色的宏观经济，又开始疲软了，对于刚刚履职的新一届政府，经济增长率是比什么都重要的。
此外，开发商们的活动能力也是一个重要原因，2003年6月份，任志强就代表住宅产业商会针对121号文件写了两个报告，一个报告经中央某部转交中央，一个直接寄递中央，这两个报告显然是起了不小作用的，国务院在制定18号文件之前，还曾经召集过一些开发商们开会，听他们的意见。
由此也可见，任志强确实是很牛的，不仅是在博客上经常发表耸人听闻的言论，在开发商们生死存亡的关头，也是起过关键作用的。
之后就是房价一路高歌猛进的日子，现在来看2003年，其实政府大可不必在年初下那么严厉的政策，只要不是后来过分纵容房地产行行业，火上浇油，那么房价问题可能就到不了今天的地步。而且，2003年也是中央政府在房地产政策上第一次反复，后来的房地产调控，政府一直延续这样的作风，给政府公信力带来了极大的负面作用。
2003年之后，政府开始了一系列的让老百姓眼花缭乱的房地产调控政策，但是房价不仅没有调控回去，反而在各种各样的调控政策中，不断攀升。
2004年，在发布刺激房地产发展的政策后一年左右，央行进行了九年来的首次加息，在这一年更早些，政府就已经开始对协议转让的土地进行盘查，称为“8.31大限”，这算是政府开始调控地产的一点风声。
紧接着在2005年，国务院在3月26日、4月27日前后发布新旧“国八条”，正式开始对房地产进行调控，从政策导向上，也开始多次强调控制过快上涨的房价。2005年3月，央行宣布取消房贷的优惠利率。
2006年4月，房贷利率再次上调。5月16号，出台“国六条”，内容涉及调整供应结构，以及从税收、信贷和土地政策方面对房市进行调控。
5月29日，国务院办公厅又出台“国十五条”，主要对套型面积、小户型所占比率及新房首付款等做出量化规定。
2007年是房产调控最严厉的一年，各种政策层出不穷：
1月份开始，国土资源部开始清查土地增值税。
3月份开始，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率。
8月发布24号文件，提出回归保障、健全廉租住房制度，两限房、廉租房是这个政策的直接产物。
9月份，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，目的在于打击炒房行为。
回顾房价上涨的趋势，房价从99年开始逐渐出现回暖的势头，形成上行通道，2003年先抑后扬的政策进一步推动了房价上涨，并且在2005年之后，随着流动性的泛滥，房价上涨速度逐步加速，2007年达到定点。在严厉的调控政策之下，从2008年初开始，房价开始由上涨转为下跌。这一轮房地产的下跌大潮从深圳开始，并很快蔓延到全国。整个2008年，全中国地产业的各种事件层出不穷，炒房客跳楼、中介倒闭、业主维权退房，全国大部分大中城市的房价跌幅大致有30%左右，而深圳甚至达到40%。
2008年上半年政策仍然以控制房价上涨为目标，1月份国务院打击囤地，3月份发布政策免征廉租房租金收入营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税以及免征廉租房和经济适用房印花税。4月国家税务总局发布通知，提高房地产企业预交的水金额，总税率不变。6月份开始五次上调存款准备金率，存款准备金率从年初的14.5%上调到17.5%。
然而，9月份之后政策突然转向，先是9月份降低贷款利息0.27个百分点。10月份财政部又发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，核心内容是降低真实购房需求的置业门槛，降低贷款利息0.27个百分点，降低准备金率1个百分点。
这个通知的发布，正式宣告政府政策由“控制”转向了“救市”，不过这些政策的发布可没有“解决低收入群众的基本生活”，而是意味着，从这一刻起，穷人再也买不起房子了。
由于2008年后半年政策的转变，到了2009年初，房价开始止跌回升，而且是有史以来最疯狂的上涨，从2009年初到2010年初这段时间，房价上涨的幅度超过以往任何时候，北京、上海等大城市的上涨幅度普遍达到70、80%。
2009年的房地产政策，基本上还在延续2008年刺激房地产的政策，其中比较重要的政策包括，1月份四大商业银行宣布只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。12月份，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
不过，同样是在12月份，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，会议强调“地方政府要切实负起责任”。随后建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。
这是2010年政府开始再次调控房市的前奏，2010年1月份，政府就发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”核心内容主要有：明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求及比较受关注的省级政府问责。
政策发布之后并未马上奏效，而是继续向上攀升，而且随后两个月的涨势凶猛，甚至超过之前。4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，人们称之为“新国十条”，其基本内容与“国十一条”比较类似，不过在住房信贷政策上规定的更加严格，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月18日，国务院又发布通知，房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策一度被认为是截至当时最严厉的政策（2011年“新国八条”之前），在一系列政策之下，房价在四月份终于停止上涨，开始小幅下跌，下跌过程大约持续了六、七个月，11月份左右，由于前期积累的需求，以及地方政府执行政策的消极，房价又开始恢复上涨，到2011年1月底“新国八条”之前，基本上已经收复了4月份之后下跌的失地。
其实，一直以来政府的目的只是让房价稳定下来，并不希望房价大幅度下跌，虽然现在的房价相比以前，早已经高的不可以道里计了。所以，政府的手段一向都是比较温柔的，地方政府更是消极应付，然而市场却并不给政府面子，虽然调控政策频出，但是价格依然疯狂上涨，这让国务院很是担心，所以在2011年1月26号，发布了调控以来最严厉的政策“新国八条”。
“新国八条”的内容包括：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。
其核心内容是住房信贷政策和限购，住房信贷政策规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，比2010年新国十条提出的比例高了10%；限购令则规定对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。从后来的事实可以看出，限购令的是这此次政策中最强的一条。
由于此次中央政府的态度比较坚决，所以国务院政策出了之后不久，各地就开始相应推出地方实施细则，其中尤以北京政策最为强硬。
新国八条之后，市场反应一如以往，成交量立即大跌，但是价格下跌非常有限，又一次进入了买卖双方的僵持状态。不过，这一次市场的反应似乎比2007年的调控政策更快一些，因为1月底出政策，2月份出细则，到了3月份很多开发商就开始纷纷降价，类似2008年的业主维权活动也开始出现，速度要比2008年时快多了，这说明限购对于需求的限制确实是非常强的。
到这里，我基本上将1978年到现在的房地产政策和历史简单的捋了一遍，之所以不厌其烦的说了这么长，主要目的是希望大家能够设身处地的体会一下当时的情形，因为对于多数人来说，对于历史的感受通常比较模糊，尤其是今天的年轻人，这样就很容易被当前的局势所迷惑，以为现在的形势是理所当然的，将来也必然会延续今天的趋势。其实，通过对历史的回忆，我们就会发现，历史的发展是三十年河东，三十年河西，今天看来理所当然的事情，以前未必是如此，以后也并不必然如此。通过对这段历史的回顾，我们至少应该明白以下一些事情：
一、今天拥有房子已经成为财富的象征，其在家庭财富中的构成，是任何其它因素都不能相比的。但这仅仅是最近七八年的事情而已，在此前的历史中并非如此。当然，我隐含的意思是说，以后也未必如此。就如同九十年代拥有轿车一度是财富的象征，可是现在车已经十分普及，其地位远远比不过房子。
二、和所有其它投资一样，房子的价格也并非永远只涨不跌，只不过我们现在正好处于房价上涨的周期中而已。历史经验已经告诉我们，资产价格总是紧随宏观经济，呈周期性运行的。其实，就在这三十年的改革中，房价在94年左右已经经历过一次下跌周期了。
三、房子并非永远都像现在，只要盖好了，不管是什么样子，位于哪里，质量如何，都一样好卖，在历史上，房子也有不好卖和积压的时候。总有一天，房市也还会恢复到正常状态。什么是正常状态，就是如果你设计的不好，地段选择的不好，质量做的不好，营销策划的不好，房子照样会卖不出去，人们买房子，也不会只问几环和价格，而是会看户型、品牌、环境。
四、政府调控政策并非无效，其实房地产政策史已经清楚的显示，政府的政策是绝对有效的。以往的几次大涨，都是政府调控之后，忽然放宽政策“救市”导致的。过往确实有那么几次不痛不痒的政策，对于控制房价没有起到什么实质性的作用，比如2004年和2005年的一些政策，但这一是因为政策本身没有不够到位，二是没有真正贯彻到实际行动中去。政府在2003年和2008年的两次政策反复，也给了人们不好的心理预期，给往后的调控带来负面影响。但即便如此，假如政府真的想要控制房价，也是绝对能做到的。只是，现在连我也担心政府会不会忽然改变政策。
谈完这段历史后，我想总体说一下政府的历次调控政策。关于房价调控，大概所有人都发现了一个有趣的现象，那就是每次调控一来，房价总是呈现同一种景象：调控以来成交量就会马上大跌，但是房价却依然坚挺；随着调控政策的持续，会逐步有一些开发商降价，但是幅度并不算太大；政策一旦转向，或者执行不力，房价就会报复性上涨，势头往往大过之前下跌的趋势。
2008年的情况是最好的例子，2010年的情形也如出一辙，2011年之后，调控政策如此之强，成交量跌了一半还多，可是房价仍然很坚挺，虽然有些开发商已经开始有所动作，可是整体来说，房价依然维持高位。
其实，这和两个因素有关系：
一、政府调控措施的导向。如果观察一下以往历次调控政策，从2003年至今，每次调控都是以控制需求为目的，从来没有增加供应的措施，即便是政策提到过一些增加保障房的措施，也从来没有真正实施过。而且，以往的调控政策中，很多措施都会起到限制供应的结果，比如2003年的121号文件中，对于开发商信贷的控制，如果真的实施了，起到的肯定是控制供应的作用，再如2010年要求央企退出房地产市场，实际上也会减少供应。限制需求的政策能否起到抑制房价的作用呢，能，但需要政策强到足以控制住需求。2004年、2005年实施了很多政策，为什么没有实质作用呢，就是因为这些政策并不能真正控制住需求。
二、目前持有房子以及房子需求主力的结构。关于这一点我前面已经提到过，目前持有房子的主力，其实不是所谓的炒房者，而是“先富起来的人们”投资购买的房子，而且，目前购房的主要需求也来自这一类人群。这一类人群的特点是，资金相对较为充足，购买房子首付比例高，在已经拥有的房子中，贷款的比例很小。这就造成政府通过信贷政策控制需求，很难达到目的，因为这一类人本身对于信贷的需求就不大。而且，由于没有资金压力，这些人在政府调控房价时，不会急于卖出房子。只有当房价开始下跌时，为了避免房价下跌带来的损失，他们才可能卖出房子。
而且，控制需求的调控政策，还有一个最大的副作用，那就是一旦政策放松，就会造成大量的需求入市，带来房价的报复性上涨，这一点已经在2009年被验证过一次了，希望不要在2012年再重复一次。
对于调控房价来说，如果能做到增加供应，其作用一定会比控制需求大的多，增加供应的渠道有两个，一是从一手房市场上，增加保障房的供应比例，这是过去本来该做的一件事情，但是政府没有做，目前政府似乎意识到了这一点，开始提出保障房的供应计划了。
二是在二手房市场上增加供应量，假设我之前的分析是正确的话，那么现在是有大量的二手房被有钱人们持有着的，如果这些房子在空置着，其实是对国家财富的一种浪费，所以采取措施使这些人将房子投入到市场上，就会大大增加房屋的供应，关于措施，我之前提到过，就是对超过一定面积的存量房征收房产税，这必然会导致很多人卖出房子。其实除了这个方法，还可以采用一点更温柔的办法，那就是政府通过舆论，明确现在的房价已经过高，将会采取措施使房价下降，有时候，人民日报的一个社论，比任何政策都是管用的，对于这些房市上的小投资者们，一旦有了下跌预期，不用收税，他们也会卖出房子。
至于政府到底该采用什么样的措施，我觉得首先应该收集数据，做个调查，看看现在的房子的数量有多少，如果是相比人口，房子数量还很缺少的话，那么应该上面两个政策同时推行。但是，假如事实是另外一种情况，相比城市人口，目前的房子数量已经很多了，那我觉得，还是不要盖太多保障房了，将来会出现房子过多的问题，应该主要从我上面提到的第二种方法着手。 |
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发表于 2011-4-5 12:00:34
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