上海新房库存超2008年高峰

Martin

　　截至8月14日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，而上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量也只有850万平方米。

　　按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。

　　房地产贷款大幅收缩

　　21世纪区域不动产分析师罗寅申告诉记者，截至8月14日，上海商品住宅库存总量已经达到869万平方米。此外根据该机构的统计，2011年1~7月，上海市推出的71个首次开盘项目中，累计去化率（一定时间段内的销售率）低于30%的项目约占总数的52.1%。

　　再来看中房信的统计数据。8月8日至14日，上海仅成交商品住宅10.1万平方米，环比下降20%，成为自3月中旬以来近5个月的最低水平。而最近20周以来上海商品住宅的周平均成交面积只有16.85万平方米，按这一成交数据，需要51.57周也就是近一年时间才能清除全部库存；而如果按上周的成交量，这一时间则要变成86周。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱此前曾在中国房地产营销变革峰会上发布一组数据，认为下半年上海商品住宅的新增供应会比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根据他所掌握的贷款数据，去年上半年全国房地产贷款达到1.3万亿元，而今年上半年只有7000亿元左右，比去年同期整体减少了约6000亿元，其中按揭贷款减少了3500亿元，开发贷款减少了2500亿元。

　　降价与否令开发商纠结

　　实际上，开发商在促销上并非没有办法。8月13日和14日，上海两个楼盘相继推出销售。根据现场统计，销售率基本都超过80%。市场对此的分析认为，上述楼盘定价相对合理，与周边价格相比存在着一定优势。

　　而在比上海销售情况更加糟糕的杭州，同样是在8月13日和14日，一些楼盘也因为低价开盘而热销，其中一个售价14000元/平方米的楼盘甚至比周边二手房单价还要低。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，只要开发商愿意提供性价比更高的产品，销售率不会很差。“别看目前的库存已经超过了800万平方米，但如果加大促销力度，只要数周时间，库存就会降低至800万平方米以下。”

　　但让开发商降价确实是件很纠结的事。中原地产高级研究经理刘渊告诉记者，目前开发商的资金流和库存情况都好于2008年最危急的时期，而上海、广州、重庆的滞销情况也比北京、深圳、杭州要好些，因此开发商降价促销的情绪并不浓。

　　在资金链不像2008年那样危急的情况下，该不该降价以及库存保持在多少才算合适，或许会成为今年博鳌房地产论坛上最重要的话题。

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