看看溫州人如何炒房

Martin

　　据中国之声《央广新闻》 13 时 09 分报导，从普通工薪阶层到资本运作推手，在温州参与炒房的人遍及社会各个层面。过去十年，中国楼市的疯涨与温州人为代表的炒房客有着扯不清的关系。他们为何炒房、他们如何获利，楼市新政之下，他们选择退出还是继续出手？

　　十多年来，温州活跃着一批最早进入楼市掘金的炒房客，张慧便是其中之一。 1999 年，刚毕业不久的张慧工资只有 2000 块，他却在上海的繁华地段贷款购入一套 60 多万的房子，而他当时的目的仅仅是为了获得上海的户口，以及可观的租金回报。

　　张慧：我根本没想到什么炒房， 6000 多块 ( 一平米 ) 的房子买过来，一套房子 100 平方， 60 多万，首付十几万，贷款 40 几万。租金一个月可以租 3000 多块，还贷款的金额正好可以跟租金对等，我就是抱着这种 ( 目的 ) 根据自己的能力来买房子。

　　而两年后，上海的房价开始迅速上涨，在仲介的鼓动下，张慧以 8800 元一平方的价格卖掉了这套房子，净赚 20 多万让他尝到了甜头。此后，张慧带领亲朋好友多次前往上海北京深圳等地买卖 房产   ，最多时持有 20 多套。数年间，上海买来的房子从 12000 涨到 35000 ，温州买来的房子从 4000 涨到 40000… 亲朋好友无不盆满钵满。楼市的巨大利润让张慧感慨不已。

　　张慧：前面是一千两千的涨，后面是五千一万的涨，涨到你觉得这个房子赚的钱，什么工作都不如这个，打工一辈子都赚不了。你想想看，去买卖个三套房子，什么工作都不用做，房子放在那边还升值。

　　经历过波折，但却从未真正亏损过。这更让张慧他们坚定了买房投资赚钱的信念。张慧告诉记者，他买房从不听专家介绍，也不看楼盘是否热销。在买卖 10 多套房子的实践中，逐渐形成了自己的一套简单而使用的炒房经验。

　　张慧：买房子很简单的，我们只要分析三点，一个觉得 ( 升值 ) 空间有没有，周边市场好不好，还有这个房子社区环境和套型好不好，感觉好的话基本上不用去跟他讲价格，就马上把它买下来。

　　炒房之外，张慧有着自己的工作，并且逐步在国内多个城市开办了餐饮连锁。如果说张慧是把炒房当副业，同样最早进入楼市的黄冬生则发展成为一个专业的炒房大佬。

　　2002 年，温州市大南门地区开发的时候，黄冬生用 100 万买下 10 套住宅，短短的 6 个月里出手卖掉，净赚 400 多万。捞到 “ 第一桶金 ” 的黄冬生开始走出温州到全国各地炒房。由于善于利用贷款，黄冬生可以大批量炒房，最多的时候利用贷款一下吃进 60 套，他参与的楼盘遍及国内外各大城市。

　　黄冬生：我也不知道我有多少套房子，一线二线三线我都有，包括美国纽约、伦敦、包括旧金山。我们的房子， 悄悄的进，悄悄的退，我们是以资本市场为目的。我有用不完的钱，也有还不完的债 。

　　黄冬生不但自己全职炒房，周围还形成了一个大约由 50 人组成的炒房团。团队的优势让黄冬生们从开发商那里最低能拿到市场价的七折，而后高价卖出，按照出资比例分配利润。

　　黄冬生：比如我们 10 个人去买楼，每个人出 100 万，每个人有一套房子，但房子不是属于你的，房子买过来是平均分的，这个房子可能卖掉是 200 万， ( 赚的 )100 万要 10 个人来分。就是团购批发形式。

　　随着楼市泡沫的积聚和国家调控政策的密集出台，许多早年就进入楼市的温州炒房客纷纷选择了观望。

　　张慧说：现在我个人认为空间是有，但完全没有以前那种空间了。现在 1000 万的房子，最低要 500 万投进去，没有以前那种空间了。 300 万如果我去温州民间吃利息的话，我一个月可以拿到九万块的利息，你房子再涨还不如我这个。

　　张慧告诉记者，虽然不看好楼市，但许多温州炒房客并没有选择抛售房产，他自己手中的 8 套房子，也并不打算急着卖出。

　　张慧：如果觉得这个房子差不多了，他会出售。不会因为受政策的原因去出。按照我的话，涨了更高兴，跌了跟我没关系，不缺钱，这种心理很多的。

　　对于黄冬生这样的专业炒房客来说，目前高昂的房价隐含的高风险也让他心生退意，不愿再继续出售。黄冬生说，他已经陆续抛出了手中 80% 的一线城市的房产，正在积极寻找新的投资领域。

　　黄冬生： 楼市打下来，退出来的资金更危险，它炒什么涨什么 。不做楼市了，做什么？国家要引导的，你不可能说让我的钱放在银行里，期待着中央的政策。

　　在炒房客看来，楼市依然是未来比较好的投资领域之一，事实上，现在实业投资的成功率并不比楼市投资要高，这也是游资徘徊的一个重要原因 。

　　他们在等待一个合适的时机卷土重来。 “ 炒房团 ” 游走楼市的新对策是：和开发商的利益捆绑在一起。

　　“ 事实上，这还是开发商想出来的办法。温州人出去买房子，大部分都是第 3 套房了，很多城市的第 3 套房贷都做不出来。 ” 一位温州多年的炒家吴广（化名）向《第一财经日报》记者透露，有开发商向他们提出，是否愿意先付部分房款，其他由开发商垫付。

　　具体的做法是，在预售的时候先付五成的房款，剩余房款在交房之前分期付给开发商，这样留给 “ 炒房客 ” 的时间是一年半左右，全部房款付清后才可以去办 房产   证。

　　还有一种做法是，先付四成的房款，其他的六成和开发商签订还款时间表，在拿到房产证后，把房子拿去作抵押。

　　这些，是楼市低迷时一种 “ 变通 ” 的做法。从今年 5 月上旬开始，温州民间借贷利率就开始一路走低，有的机构月利率一路跌到 1.5 分或者 2 分。而就在 4 月底，月利率还 “ 高高在上 ” 。

　　这一时间节点，和楼市今年调整的时间点暗自吻合， 4 月 17 日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即 “ 新国十条 ” 。

　　“ 此后，就有大量充沛的民间资金都涌入这个市场中来了。 ” 温州方兴担保董事长方培林表示，这些资金很大一部分都是从楼市中撤退出来的。

　　其实，从实业中转型投资楼市的温州人并不甘心于目前的 “ 潜伏 ” ， “ 这些钱从楼市中先 ‘ 抽离 ’ ，并不代表着不会再次进入。 ” 温州百盈房产行销策划公司总经理张和平告诉记者，实际上，哪怕现在温州的楼市行情 “ 打 9 折 ” ，都会有大量的资金涌入。

　　这群 “ 炒房客 ” ，这些年做出最大的 “ 贡献 ” 就是把自己老家温州的房价炒得堪比一线城市北京、上海的房价。

　　“ 其他地方，如果有 8 折的话，我还是会很快进入的。 ” 吴广说，在他看来， 8 折就是一个相当不错的底线。 “8 折的意思是跟现有的周边房价作对比，并不是开发商说 ‘8 折 ’ 。 ”

　　“ 现在面临最大的问题是贷不到钱，而不是炒房客觉得价格太高。 ” 张和平说，这才是温州游资最近偃旗息鼓的最大原因。

　　“ 国内三线城市还是有很大潜力的，现在投资不是风险大，是没有办法去投资。 ” 吴广说，政策刚出来的时候，他们也一度想抛掉手中的房产，在观望中发现房价并没有很大的调整， “ 我们判断楼市不会做太大调整，因为从拿地到开发，现在已经有一条俨然有序的流程，比如土地开拍的成本就很高，开发商开发，还有代理公司介入，包括后期一个楼盘的推广，这些环节一个个下来，导致房价不可能有 ‘ 跳水 ’ 的现象。 ”

　　说通俗了，吴广们判断的标准是，成本太高导致零售价格只能高居不下。

　　但在现有的情况下只能收手，风险太大导致出拳的速度也放慢了许多， “ 国内暂时不会考虑了。 ” 阿联酋温州商会会长陈志远对记者表示，他们一度也是被关注的焦点之一，还成立了迪拜温商投资集团，但一直都没有下单， “ 现在在和迪拜的市场作磨合中，未来有下单的可能性。 ”

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