随着最后一间房的租客交了定金，我的第一套房子全部出租完毕。从装修完成到四间房全部出租完成用了将近2个月的时间。 先来看看我第一套房子的出租情况：

*注：“全套”一行是我支付给房东的，其他是租客支付给我的。

 

可以看出，我的第一间房是在起租前一天就下了定金，全部装修则是在9月29日才完成的。可以说，这套房子的起租时间并不算晚，但为什么却是在两个月后才全部出租完成？通过和中介聊天以及自己的观察，发现主要有以下三个原因：

1、  很多人在十一之前就已经看好了房子，十一期间和十一之后的租客都比较少。

2、  十一之后，同一小区里一次性出来了好几套类似的房源。房源增加但租客没有相应增加，势必导致有效客户减少，供大于求的局面又进一步压低了租金。

3、房子所在的小区周边不通地铁，潜在客户的分布半径一下子就缩小了很多。

 

其中，前两个原因，尤其是第二个原因对我的影响很大。因此，我在十一前后出租的厨房和客厅不仅租得快，在租金上也得到了较高的回报。与之相反，另外两个房间则受到了较大的影响，出租慢，租金低。一定程度上抵消了前期的高额回报，最终只获得了一个相对还算合理的收益，却没能达到最高。

 

因此，在对外出租房屋时，对时间点的把握很重要。一年之中有几个重要时点是必须要注意的：

1、  年前。年前房东急于出租房屋，有较大的议价空间可以吃进，但不要挂牌出租，潜在客户都准备回家过年了，没人看房。

2、  年后一个月。这是挂牌的黄金时期，如果有房子在年后1-2周内推出，会有吸引到大量的潜在客户。

3、  五一、十一等重大节日。装修一定要赶在节前做完，因为会有租客在过节期间看房，同时工人要回家过节。

4、  12月-1月。这段时间是租客最少的，尽量避免在这段时间里拿过多的房，还没租掉的房子要尽快出租。

 

我把这套房产做成一张机会卡，大家可以分析下这个投资究竟如何：

成本：RMB 58,423，包括装修费用、家电家具、中介费、房租押金、宽带费等一次性投入的资金。

首期支付：RMB 58,423，因为没有杠杆，所以等于成本。

抵押贷款：0

月现金流：RMB2,450

投资收益率：42%，按照一年10个月的月现金流计算。

 

有了第一套实现收益的房产，今后要做的就是在总结成功经验的基础上，不断推广和复制，最终形成自己的一套投资系统。

 

P.S. 昨天晚上听康南讲的在厦门通过租赁房屋经营家庭旅馆的case，很有启发，也很感兴趣。因为自己喜欢旅游，特别喜欢有风景有历史的城市，这样的机会也许对我而言是适合的。不过，需要等自己的投资系统进一步完善之后才会考虑尝试了，现在还处于初建阶段，不能操之过急。

 

*按照Martin提出的IRR算法，我重新计算了这套房产的收益率：

 

Cost	-58,423
Y1	24,500
Y2	24,500
Y3	24,500
Y4	24,500
Y5	24,500
IRR	31%