关于“房价涨十年”的思考

Martin

　　近来在深圳做一个地产项目，深圳房价从去年到现在涨幅一直是全国第一，出现众多哄抢房子的情况，现在发展商根本没有售楼处没有样板间也不做广告，因为房子太好卖。有个大学同学在这边炒了六套房，每套房的房价涨幅都已经至少在100％以上，我问他何时出手，他笑着说还不到时间。北京的房价从去年到现在也是一路上扬，保守估计涨幅在40％左右。一时之间，房价之忧在聊天和网络之中处处弥漫。

　　前几天上RZQ的博客，看到他的关于房价再涨十年的文章。关于R总，不论网络上如何说，我其实是钦佩的。这么多发展商，各个都是亿万富翁，大多数人都是在闷声发财，没有时间在这里扯东道西，像他这样愿意和敢于讲真话的人不多。

　　R总说，房价还可以再涨十年。在这一点上，有认同的地方，但是也有不同的观点，在此说说个人的看法。

　　首先，基于经济大势的判断。从经济发展和城市化角度来说，我国正处于经济高增长，社会财富迅速积累的过程，随着城市化进程的加快和人均GDP的增长，置业的需求将逐步稳步上升。我国城市化水平将从2005年的43％左右提升到2020年左右的60％，市场空间依然很大。

　　其次，从实际需求角度来说，中国三次人口生育高峰分别是50年代、60年代和80年代，35~54 岁人口比例快速提高，从现在开始的10年，不同年龄阶段的人都有不同的一次置业和二次置业的需求，尤其是80后的人群购买力将逐步放大，婴儿潮诞生的一代进入黄金时代，他们的购买力还将持续10年左右。同时，中国人口结构大约在2015－2020年左右，逐步步入老龄化时代，在此之前的房屋需求是可以有保证的。

　　最后，从供给角度来说，温总理在今年政府工作报告中明确再次提出了18亿亩耕地的红线不可动摇。而今年耕地面积已经基本上达到了红线标准附近，这也就是说，中国土地一级市场未来长期来看，增量部分只能从存量部分里面来消化，如现有工业和商业用地的改造，现有城市拆迁和城中村的改造等等。从各城市未来五年供应计划可以看出，存量土地开发基本上要占到30%~40%的水平，目前全国存量土地面积约6.68 亿平方米，存量土地的供应量不会较快释放，未来几年供应量将比较平稳，未来两年的竣工面积增长约10%~15%之间。从这一点上来说，土地政策的特殊性，也造就了中国房地产市场的特殊性。香港土地的严重紧缺形成了香港模式，美国市场的土地完全市场化和土地资源的相对易获取性形成了美国模式，中国因为土地市场的中国特色，也必然形成中国特色的地产市场。所以，从供给的角度来说，一级市场土地资源的稀缺性将严重影响二级和三级市场的供求关系。

　　其他方面，国家宏观调控的政策、金融政策的走势和中国金融体系的改革快慢以及力度、实际购买力水平、国家间的PPP数值对比、经济圈和城市差异等多种因素也将影响房地产行业的发展。

　　所以，针对上述的分析，我们基本可以得出这样的判断：中国房地产的二级市场至少还有10年以上增长或者稳定发展的时间。中国的宏观经济走势、土地政策、供求关系等这些影响因素基本决定了房地产行业的走势。

　　但是，大家注意到没有，市场空间的10年并不一定意味着房价上涨的10年。

　　只涨不跌的房价，放眼全球，还没有出现过，中国没有理由是一个例外。香港一共出现过7次地产危机，最近的一次是97年金融危机，房价大幅贬值，有诸多的“负翁”出现。美国房地产市场也经历多次波峰波谷，包括最近的这次正在轰轰烈烈进行中的房价大跌，美国四大住宅发展商去年联袂进入了全球五百强，今年的报表要明年才能够看到，个人预计在今年市场情况下应该不会太好看。中国地产市场发展到现在，92年的勉强算是半次，因为涵盖的区域不大，同时当时真正的大众的需求还没有起来，没有形成全国性的影响，所以实际影响并不大，老百姓并没有切肤之痛，一些发展商尤其是北派的发展商也都没有经历过，缺少斗争的普遍经验。所以，没有理由相信，中国房价会持续高涨，而不会遇到调整和向下的一天。

　　当然，全国性的地产调整，笔者认为可能还是要伴随着中国经济的调整或者宏观政策的大调整而展开，比如1992年的宏观政策调控，比如美国现在的经济降温和持续加息，比如日本的失去的十年，比如香港的金融危机。中国经济快速发展到现在，未来遇到不确定因素的可能性加大，进行阶段性调整的可能性现在看起来在未来的3－5年将会较大。如果经济增速放缓，外向型经济结构逐步调整，房价调整也就非常必然，可能会从某个城市开始，蔓延到经济圈和城市带，如果控制不力，甚至可能是全国范围的。最近的例子可以看到，美国房价从2000年到现在翻了一番，新移民的需求和经济的向好带动了这波行情，但是随着美国经济的调整、美元的下跌、利率的不断走高和价格的泡沫化，从06年底开始美国房价开始下跌，华尔街人士现在普遍担忧的是美国房地产市场泡沫的破灭将严重影响美国的经济，将带起一连串的市场反应。

　　所以，房价涨10年不可信。因为10年太长，很难预测。中国企业的战略是要做3－5年的，10年只能着眼，然后培育力量，形成自身动态的战略组合，因为这个市场的发展是前所未有的，是很难准确预测的。现在，可以初步预测的是2－3年之内，在一二线城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等这些未来10年将成为全球性都市的地方，房价会继续稳步攀升，但是增速会放缓。如果政府严控措施出台，可能会进行阶段性的调整，但是跌的可能性很小，这也是中国一二线城市的辐射力和经济圈的地位所形成的。