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随着最后一间房的租客交了定金,我的第一套房子全部出租完毕。从装修完成到四间房全部出租完成用了将近2个月的时间。 先来看看我第一套房子的出租情况:
房间 |
支付定金时间 |
起租时间 |
月租金收入 |
全套* |
8月28日 |
9月25日 |
-3,100 |
厨房 |
9月24日 |
10月15日 |
1,100 |
客厅 |
10月8日 |
10月15日 |
1,700 |
次卧 |
10月30日 |
10月31日 |
1,300 |
主卧 |
11月13日 |
11月19日 |
1,450 |
*注:“全套”一行是我支付给房东的,其他是租客支付给我的。
可以看出,我的第一间房是在起租前一天就下了定金,全部装修则是在9月29日才完成的。可以说,这套房子的起租时间并不算晚,但为什么却是在两个月后才全部出租完成?通过和中介聊天以及自己的观察,发现主要有以下三个原因:
1、 很多人在十一之前就已经看好了房子,十一期间和十一之后的租客都比较少。
2、 十一之后,同一小区里一次性出来了好几套类似的房源。房源增加但租客没有相应增加,势必导致有效客户减少,供大于求的局面又进一步压低了租金。
3、房子所在的小区周边不通地铁,潜在客户的分布半径一下子就缩小了很多。
其中,前两个原因,尤其是第二个原因对我的影响很大。因此,我在十一前后出租的厨房和客厅不仅租得快,在租金上也得到了较高的回报。与之相反,另外两个房间则受到了较大的影响,出租慢,租金低。一定程度上抵消了前期的高额回报,最终只获得了一个相对还算合理的收益,却没能达到最高。
因此,在对外出租房屋时,对时间点的把握很重要。一年之中有几个重要时点是必须要注意的:
1、 年前。年前房东急于出租房屋,有较大的议价空间可以吃进,但不要挂牌出租,潜在客户都准备回家过年了,没人看房。
2、 年后一个月。这是挂牌的黄金时期,如果有房子在年后1-2周内推出,会有吸引到大量的潜在客户。
3、 五一、十一等重大节日。装修一定要赶在节前做完,因为会有租客在过节期间看房,同时工人要回家过节。
4、 12月-1月。这段时间是租客最少的,尽量避免在这段时间里拿过多的房,还没租掉的房子要尽快出租。
我把这套房产做成一张机会卡,大家可以分析下这个投资究竟如何:
成本:RMB 58,423,包括装修费用、家电家具、中介费、房租押金、宽带费等一次性投入的资金。
首期支付:RMB 58,423,因为没有杠杆,所以等于成本。
抵押贷款:0
月现金流:RMB2,450
投资收益率:42%,按照一年10个月的月现金流计算。
有了第一套实现收益的房产,今后要做的就是在总结成功经验的基础上,不断推广和复制,最终形成自己的一套投资系统。
P.S. 昨天晚上听康南讲的在厦门通过租赁房屋经营家庭旅馆的case,很有启发,也很感兴趣。因为自己喜欢旅游,特别喜欢有风景有历史的城市,这样的机会也许对我而言是适合的。不过,需要等自己的投资系统进一步完善之后才会考虑尝试了,现在还处于初建阶段,不能操之过急。
*按照Martin提出的IRR算法,我重新计算了这套房产的收益率:
Cost | -58,423 |
Y1 | 24,500 |
Y2 | 24,500 |
Y3 | 24,500 |
Y4 | 24,500 |
Y5 | 24,500 |
IRR | 31% |
如果在5年期间不出现房东将房屋收回的情况,保守估计IRR可以达到31%。有了这样一个收益率作为标杆,今后在选择房产和制定租金价格的时候就有了参考。IRR可以用Excel的公式直接算出,把公式设好以后可以随时调整数值,非常方便,在此推荐下。
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