在形成标准之前，要做一定的调查，当初和神学习了一下，他说了这么几点，现在分享给大家：

• 一公里内有多少中介？如果要做转租业务，中介越多越好。

我大概统计了一下，世纪公园这里大概有三十多家中介，以平均十人一家来看，这小小的一个世纪公园有300个中介。

• 反其道行之：工作区找住宅房子；住宅区找商铺。
• 有合适的差价可赚。
• 国家发展规划。旁边是否有新盘，什么类型的房子，针对什么样的市场。
• 空租率<10%。

先来分析一下市场中有几种房子，又是什么样的人在经营。（世纪公园为例）

• 高端市场：世纪公园对面的观景房，如大唐一、二、三期，这里有房子面积大，小区环境很不错，一个一室户面积是90左右，装修好后可以租6000左右；绿缘公寓次之。我在这里还没有房子，不太清楚这里是什么样的客户。

        注：在这里有一种典型转租业务：分割房子，就是拿下面积较大的房子，重新进行分割，一个180平左右的房子可以分出六到七个房间，每间房子配有独立的厨卫，价格2000~3000每间/月。利润非常高，一般是三年一签的。如毛坯6000左右，2000*6=12000,实际的利润比这高得多，一年就会把成本收回，第二、三年为利润，一个房子可以赚15W左右。所以世纪公园有一家人，共四五个人专做这种房子的，他们的房子还在做装修时就会被订掉。

这样的房子，世纪公园的中介还没有在做，我问过他们，说是成本太高了。

• 中端市场高层电梯房子：高层的新领地及零星分布的高层电梯房子。这些房子地段一般，但大部分是统一装修，一室的价格在3300~4000左右。
• 中端市场：就是分布在各个小区里的，新装修的房子；以地铁为中心，从高到低。地铁附近的房子，一室户可以租到3400~4000左右。决定价格的因素有：离地铁有多远，装修如何。  
•   中端以下市场:上世纪八九十年代的装修。  以地铁为中心，从高到低。地铁附近的房子，一室户可以租到2200~3300左右。决定价格的因素有：离地铁有多远，装修如何。  

目前市场中有那几种转租业务，又是那些人在做？

• 中介：基本上大部分中介手上都是有几套房子的。

        1）租下明显价格低于市场的，拿下来转租。

        2）租三室的房子进行分割，针对大都是中低端市场。

• 高端小区的分割房子，专门有人一批人做，高端小区的中端市场。
• 二房东，不进行装修，  租下明显价格低于市场的，拿下来转租。
•  二房东，进行简单装修。
•   二房东，进行精装修。  --------------市场这样做的人很少，我算是少数几个人中的一个，利润算是比较低的。

明天接着写嘛~~~

晚安