上半个回和主要讲了目前市场中我看到的几种操作方式，一些最基本的原则。

今天主要讲一下我的标准。

• 地段：世纪公园，离地铁10分钟路程内的房子，不得超过15分钟。
• 房型：主要目标是一室户。（我要的是原房是一室户的，而不是分割出来的那种。）

         注：选择一室户的原因：1）世纪公园的房子大多是九几年的房子，差不多是一梯三房，只有一个是一室的；2000年后的房子，如花木苑，一梯二房，一个一室的。而且大部分一室户的，房东自住的较多，老两口正好合适；外租的本来就比较少。

2）来世纪公园住的人大多在人民广场、陆家嘴及张江，他们大多教育程度比较高，收入也不错；愿意花三千多住一个一室户精装修的房子。他们有能力，也愿意承担这个价位。

       注：矛盾所在：有大量的客户需要精装的房子，但市场中这样的房子极为少见。 只有为数极少的精装出租，可能是房东在意料之外的离开（出国或调升）；而大部分房东又不愿意花钱去装修房子后再出租。

从中介了解到这个信息后，发现这正好是我要做的。在出租世纪公园的这两套房子时，我还顺便测试了一下房客对租金的承受能力，刚开始时把租金订在一个比较高的位置，一周左右就大概了解到这个区域的精装修是怎么一个价位了。（因为之前基本看到到成品，没有可比性，只有自己去找了~~~）

• 操作方向：重新布局，可以是对原房子的改装，也可以是毛坯房。

  改装的房子：厨房及卫生间没有太大问题，修一修还是可以用个三五年的，但家具太破太旧。  

 装修方向：对墙面进行粉刷，重新调整整个房子的色调，用墙纸来营造个性及品质（这个要看个人的艺术修养了~~~）；家具以简洁明快为主；一定要选择一个好的沙发！！

• 房东：这个是择房的关键所在。

         选择一个好的房东，你就成功了一半。我以自身经历来说嘛。

我现在有四个房子，每个房东的都有一定的特点：

1. 第一套房子是刚刚拆迁的房子，三五年内出租的可能性很低，房东收入不错，工作又忙，不想费这个心，所以愿意长签。年龄比我大一点，教育程度跟我也差不多，交流起来也很顺畅，条件合理基本没问题。
2. 第二套房子，房东住得有点远，身体也不太好，特别怕麻烦，房子是留给女儿的，女儿刚上大学没多久，要结婚还得五年以后嘛~~暂时不会动这个房子。房东很喜欢长签，最好她什么都不用管，每个月有一笔钱到帐就好！租个五年，也不会来看一眼的人！
3. 第三套房子，这个房东也比我大一点，也在外资企业工作，对合同非常重视，有一定的法律意识，合同中的每一条都会认真看，前期工作做得很细；一旦认可了这个合同，基本不会有问题。夫妻两的收入不错，没有卖房子的意愿，近十年！我们见面根本就不谈房子的事，谈旅游、谈谈业余爱好、谈购物、谈美食，还会谈一下经历及外资企业的工作状况。
4. 第四套房子，这个房子比较特殊，当签合同时我才知道她有一个家人在楼下。上海人，文化程度不高，完全没有合同及法律意识，夫妻两都很内向，一看就知道只要过得去，一定不会挑起事端的人。楼下的奶奶不会说普通话，人热情，很好说话。见面时多叫一声奶奶，请她帮个小忙，送一点小东西给她之类的，就可以搞定。               这套房子是给她家儿子的，儿子现在还不到十岁，近十年内不会用到这个房子。

我和中介接触时，会把我这些标准告诉他们，让他们留意适合我的房子；

所谓的标准也不是一成不变的，有合适的利差，也是会调整的。最近一直在思考，一房的房源太少了，我要不要调整一下，或者可以把地段放开一点~~~还在思考中~~如果到一月份了还没收到几套房子，可能就得调整调整了，要不近完年后没有房子可租啊~~~